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Hauskauf, prüfen des Kaufvertrages

| 12.02.2015 08:44 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Zusammenfassung: Prüfung notarieller Kaufvertrag Hausgrundstück

Hallo,

wir haben von einem Notar den Kaufvertrag eines Hauses aufsetzen lassen (Wir wollen kaufen)

Ich möchte nur, dass geprüft wird, ob alles soweit Standart ist und uns nicht extra benachteiligt.

Falls möglich bitte ich einen Notar dies anzunehmen.

Gerne möchte ich den Vertag per Mail senden.

Gruss

Sehr geehrter Rechtsratsuchender,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

im Hinblick auf die übersandte Notarurkunde zum Erwerb der Liegenschaft ist zunächst eingangs festzustellen, dass es sich um einen gewöhnlichen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück nebst aufstehenden Gebäuden handelt. Nach hiesigem Dafürhalten beinhaltet der Kaufvertrag keine ungewöhnlichen Regelungen. Wir gestatten uns gleichwohl auf einzelne Aspekte des Kaufvertragsschlusses hinzuweisen. Ausweislich des Kaufvertrages ist in Abteilung 2 des Grundbuches ein Rückauflassungsvormerk für die Gemeinde eingetragen. Der Hintergrund dieser eingetragenen Rückauflassungsvormerkung ist diesseits nicht bekannt.

In Abteilung 3 ist eine Grundschuld für die Norddeutsche Hypotheken- und Wechselbank AG eingetragen. Die Höhe, in welcher das dahinterstehende Darlehen noch valutiert, ist diesseits nicht bekannt, ergibt sich im Übrigen denknotwendig nicht aus dem Grundbucheintrag. Wir gehen davon aus, dass Ihnen die Höhe, in welcher das hinter der Grundschuld stehende Darlehen noch valutiert, bekannt ist. Nach den Regelungen in § 8 des Kaufvertrages wird die Grundschuld nicht übernommen, sondern durch die Kaufpreiszahlung abgelöst.

In § 2 des Vertrages wird die Sachmängelhaftung ausgeschlossen. Dies ist, wie bereits eingangs erwähnt, eine übliche Regelung, wir gestatten uns gleichwohl nochmals besonderen Augenmerk hierauf zu legen, damit würde sich die Haftung für Sach- und Rechtsmängel am Grundstück gegenüber dem Verkäufer lediglich noch auf arglistig verschwiegene Mängel erstrecken.

In § 4 des Kaufvertrages ist der Besitzübergang mit dem Tag der Kaufpreiszahlung vereinbart. Häufig erfolgt eine Besitzübertragung bereits mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Inwiefern die beiden Zeitpunkte auseinanderfallen, hängt von der Frage ab, inwieweit die Finanzierung des Kaufpreises sichergestellt ist und inwieweit die darlehensausreichende Bank, für welche die Grundschuld in Abteilung 3 eingetragen ist, bereits vorbefasst wurde. U. U. kann sich somit der tatsächliche Besitzübergang noch hinziehen.

Aus § 4 des Kaufvertrages ergibt sich ferner, dass die Wohnung im EG vermietet ist. Auch diesbezüglich ist Besitzübergang vereinbart mit Kaufpreiszahlung. Im Kaufvertrag werden Ihnen nicht sämtliche Rechte hinsichtlich des Mietverhältnisses mit Besitzübergabe übertragen, so beispielsweise nicht das Recht zur Vornahme von Kündigungen des Mietverhältnisses. Das Recht zur Kündigung verbleibt beim Eigentümer. Inwieweit die Eigentumsübertragung (Ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch) Ihren Fall zeitlich hinzieht, ist zum einen von der fristgerechten Kaufpreiszahlung, zum anderen von Ihnen nicht beeinflussbaren Faktoren, wie beispielsweise der erforderliche Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die Eintragung durch das Grundbuchamt abhängig. U. U. vergehen bis zur endgültigen Eigentumsverschaffung mehrere Monate. U. U. wäre daher zu überlegen, sich das Recht zur Abgabe von Erklärungen, insbesondere Kündigungserklärungen, dem Abschluss neuer Mietverträge oder Vertragsänderungen, bereits ab Kaufvertragsunterzeichnung bzw. Besitzübergang vom Verkäufer übertragen zu lassen. Zu überlegen wäre ebenfalls, den Besitzübergang ab Unterzeichnung der Vertragsurkunde festzulegen.
In diesem Zusammenhang halten wir die Regelung unter § 4 Abs. 5 S. 2 „Neuvermietung von Wohnung …" für bedenklich. Günstiger wäre es, sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis bereits mit Besitzübergabe an Sie zu übertragen.

Die Regelungen hinsichtlich der Fälligkeit des Kaufpreises sind üblich. Auch die diesbezügliche Vollstreckungsunterwerfung.

Es bleibt auch festzuhalten, dass im Hinblick auf das bestehende Mietverhältnis im EG Sie sicherstellen sollten, dass Ihnen sämtliche Unterlagen betreffend das Mietverhältnis vorliegen, insbesondere die Unterlagen betreffend die vorzunehmende Betriebskostenabrechnung vorliegen. Wir gestatten uns an dieser Stelle den Hinweis, dass der Kaufvertrag keine Regelungen enthält, von wem die Betriebskostenabrechnung für das laufende Kalenderjahr vorzunehmen ist. Insofern wäre eine Regelung sinnvoll, da zur Eigentumsübertragung dem Verkäufer die entsprechenden Unterlagen vorliegen dürften, alle nach Eigentumsübertragung gestellten Abrechnungen und Ver- und Entsorgern usw. Ihnen künftig vorliegen werden. Insofern wäre eine Regelung sinnvoll, dass Ihnen der Verkäufer Unterlagen übergibt, welche Sie in die Lage versetzen, entsprechende Betriebskostenabrechnungen durchführen zu können. Eine Ausgleichsregelung für den Ausgleich von Nachforderungen oder Rückzahlungen enthält der Kaufvertrag. Ferner ergibt sich aus dem Kaufvertrag nicht, in welcher Höhe für die Wohnung im EG eine Kaution hinterlegt wurde. Wir gehen davon aus, dass Ihnen der entsprechende Mietvertrag vorliegt und sich hieraus die Höhe der Kautionszahlung ergibt. Wir gestatten uns an dieser Stelle den Hinweis, dass auch in Ihrem Mietvertrag eine Kautionsregelung beinhaltet sein dürfte, der Kaufvertrag regelt nicht, was mit dieser Kaution passiert. Wir gehen davon aus, dass diese Kautionszahlung bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt wurde. Sollte dies nicht der Fall sein, würden wir anregen, dies zu tun.

Für eventuelle Rückfragen steht Ihnen der Unterzeichner jederzeit gern zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.


Mit freundlichen Grüßen


Torsten Vogel
Rechtsanwalt | Fachanwalt für
Bau- und Architektenrecht
Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nachfrage vom Fragesteller 12.02.2015 | 11:26

Vielen Dank für die wirklich ausführliche Antwort.

Der Notar sagte gerade am Telefon das die Besitzerübergabe erst mit Kaufpreiszahlung erfolgt, weil der Verkäufer nicht möchte, das wir bereits anfangen umzubauen, wenn er noch kein Geld hat (Wir könnten ja nicht zahlen usw.)

Das Grundbuch wird komplett bereinigt wurde gesagt, sodass wir dort keine alten Lasten vom Verkäufer mehr drin haben.

Sie würden also konkret folgendes vorschlagen:

1. Besitzübergabe beim Unterschreiben (Ich habe auch eine Finanzierungsbestätigung von der Bank)

2. Wenn 1 nicht zugestimmt wird, zumindest mir das Recht des Besitzes der Mietverhältnisses zugestehen, damit ich z.b anfangen kann auf Eigenbedarf zu kündigen

3. Betriebskostenabrechnung ect. Regelung reinbringen.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.02.2015 | 12:25

Ja, Richtig.


Wobei es sich bei den Rechten des Vermieters und weitergehende Rechte als der Besitz handelt. Sie sollten sich explizit das Recht einräumen oder abtreten lassen, Ansprüche aus dem Mietverhältnis im eigenen Namen geltend machen zu können und auch Erklärungen zum Bestand des Mietverhältnisses insb. zur Beendigung und ggf. zum Neuabschluss übertragen zu lassen.
Im Falle des Ausspruches einer Kündigung durch sie müssen sie gegenüber dem Mieter ihrer Berechtigung zum Ausspruch der Kündigung oder der Geltendmachung des Mietzinsanspruches belegen können. Können sie dies nicht bei Abgabe der Kündigungserklärung und senden sie keinen Nachweis mit, kann der Mieter die Kündigung allein deshalb zurückweisen. Die Berechtigung sollte auch die Geltendmachung möglicher Mietzinsrückstände enthalten.

Bewertung des Fragestellers 12.02.2015 | 12:40

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 12.02.2015 5/5,0
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