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Hauskauf, fehlende Bau- und Nutzungsgenehmigung, arglistiger Mangel?


| 01.07.2007 17:04 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Sylvia True-Bohle



Guten Tag,
ich habe vor 2 Monaten eine Wohnung in einem Altbau erworben. Durch Aussagen von Nachbarn, Miteigentümerin und ehemaligen Mietern bin ich stutzig geworden und (leider nach dem notariellen Kaufvertrag ) zum Bauamt gegangen. Dort habe ich mir alle Pläne angeguckt und ausführlich mit der Person gesprochen, die für baurechtliche Fragen zuständig ist.
Nun stellt sich folgendes heraus:
Das gesamte Untergeschoß und die Hofansicht weichen von dem beim Bauamt eingetragenen Grundriss ab. Die wichtigsten Punkte:
1. Für beide Wintergärten (14m² im Souterrain + 3,5m² im Hochparterre) ist keine Baugenehmigung vorhanden. Nach Auskunft des Bauamts gelten sie außerdem nicht als "Wintergärten", sondern als "Wohnraumerweiterung" und sind als solche "auf jedem Fall bauantragswürdig". Vor dem Kauf hatte ich ausdrücklich gefragt, ob eine Baugenehmigung für den 14m²-Wintergarten eingeholt wurde (beim Verkäufer und beim Notar), was natürlich vom Verkäufer bejaht wurde.
2. Alle Zimmer im Souterrain sind im Bauamtarchiv noch als Kellerräume eingegeben. Der Voreigentümer hatte diese Zimmer 1999 wie folgt umgewandelt: Küche (einzige in der gesamten Wohnung), 2 Schlafzimmer, Wintergarten. Dadurch wurde diese Ebene als bevorzugter Aufenthaltsbereich von den Mietern benutzt.
Nach Auskunft des Bauamts hätte man dies auch genehmigen lassen müssen. Eine Nutzungsgenehmigung ist aber nicht vorhanden.
3. Es gibt einen Durchbruch in einer tragenden Wand (ebenfalls eine Abweichung von dem beim Bauamt Archiv eingetragenen Grundriss) und dazu ein unzulänglicher Sturz (kein Eisenträger).
Fazit des Bauamts: "Die Wohnung ist illegal und ein Antrag für die Genehmigung (samt Wohnraumerweiterung) muß gestellt werden".
Ich habe mittlerweile das Gefühl, dass ich eine "nicht existierende" Wohnung gekauft habe, und möchte die Altlasten des Verkäufers und die Kosten für die Legalisierung der Wohnung nicht übernehmen.
Meine Frage an Sie: Wie schätzen Sie meine Chancen ein, diese Sachlage als arglistig verschwiegene Mängel gelten zu lassen, und den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen ?
Meine Nachweisquellen:
1. Schriftliche Aussage des ehemaligen Eigentümers über den genauen Zustand der Wohnung vor ca. 10 Jahren (Keller unten, etc.)
2. Schriftliche Aussage der Nachbarn, wonach sie beim Bau des Wintergartens 1999 nicht gefragt wurden (der Bau liegt direkt auf der Nachbargrenze).
3. Ausfürhliche schriftliche Aussage der ehemaligen Mieter über die Nutzung der Räume nach 1999.
3. Abweichungen zwischen dem Grundriss, der mir bei der Hausbesichtigung ausgehändigt wurde, und dem vom Bauamt.

Ich danke Ihnen im Voraus!

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Sehr geehrte Ratsuchende,



hier stehen Ihre Chancen in der Tat nicht schlecht, den Kaufvertrag wegen arlistiger Täuschung anzufechten und dann rückabzuwickeln.

Ganz wesentlich ist dabei der genaue Wortlaut des notariellen Vertrages. Nach Ihren Angaben wurde der Verkäufer nach den entsprechenden Genehmigungen befragt und hat dann wider besseren Wissens unwahre Angaben gemacht.

Sofern im Vertrag dieses nun festgehalten worden ist und der Verkäufer -wovon ich ausgehe- auch erklärt hat, dass ihm Mängel nicht bekannt sind, werden Sie schon damit die arglistige Täuschung nachweisen können.

Denn die fehlende Genehmigung und baurechtlichen Abweichungen, die letztlich zu einem ungenehmigten (Schwarz-) Bau geführt haben, stellen neben einem Mangel, der Gewährleistungsansprüche nach sich zieht, auch dann eine arglistige Täuschung dar.

Hier sollte daher vorab der Vertrag noch ergänzend geprüft werden; faxen Sie mir diesen doch einmal zu. Ich würde nach Prüfung dann die Antwort ergänzen.


Weiter sollten SIe vor Einleitung der weiteren Schritte überlegen, welches Ziel Sie denn verfolgen wollen:

Neben der Anfechtung und der Rückabwicklung könnten andere Gewährleistungsrechte geltend gemacht werden, wenn Sie die Wohnung behalten wollen.

Neben den dann vom Verkäufer beizubringenden Genehmigungen könnte auch eine Minderung des Kaufpreises oder ein Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden, so dass dann geklärt werden müsste, ob die Wohnung auf jeden Fall zurückgegeben werden soll.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin
Sylvia True-Bohle

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"Der Satz "die fehlende Genehmigung und baurechtlichen Abweichungen, die letztlich zu einem ungenehmigten (Schwarz-) Bau geführt haben, stellen neben einem Mangel, der Gewährleistungsansprüche nach sich zieht, auch dann eine arglistige Täuschung dar"
hat mir sehr geholfen... Ich danke Ihnen und werde einen Anwalt in meiner Nähe aufsuchen.
Mit freundlichen Grüßen "
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