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Hauskauf, eheähnliche Gemeinschaft, Finanzierung

| 04.03.2010 09:05 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


Guten Tag,
mein Lebensgefährte und ich möchten ein Haus kaufen. Als Einkommen haben wir sein Gehalt und mein Elterngeld. Nach dem Bezug des Elterngelds möchte ich gerne noch ein Jahr zu Hause bleiben und danach Teilzeit arbeiten, bis das zweite Kind kommt, bei dem ich auch zwei Jahre zu Hause bliebe.
Wir überlegen nun, wie wir die Finanzierung machen sollen.

1. Möglichkeit: Hauskauf auf seinen Namen, sein Gespartes und Bausparvertrag als Eigenkapital, Raten werden vom gemeinsamen Geld bezahlt
2. Möglichkeit: Hauskauf auf unser beider Namen, unser beider Gespartes, etc. als Eigenkapital, Raten wieder vom gemeinsamen Geld

Mein Lebensgefährte favorisiert die erste Variante, weiß aber noch nicht, ob sein Geld reicht.
Welche Vor- und Nachteile bieten die beiden Varianten aus rechtlicher Sicht?

Ich sehe vor allem folgende Probleme im Falle einer Trennung:
1. Variante: alles gehört nur ihm, ich habe aber die Raten mitbezahlt
2. Variante: unterschiedlich hohes Eigenkapital bei uns beiden, er zahlt mehr von den Raten, da sein Einkommen höher ist

Was ändert sich, wenn wir in den nächsten Jahren heiraten würden?

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.
04.03.2010 | 10:35

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Frage. Nach Ihrer Schilderung komme ich zu folgender Einschätzung der Rechtslage:

Es ist gut, dass Sie sich vorbereiten. Es gibt tatsächlich einige Punkte, die sinnvoller Weise geregelt werden sollten, wenn nicht verheiratete Paare gemeinsam eine Immobilie erwerben.

Gesetzlich sind die Rechtsverhältnisse von unverheirateten Paaren im Grunde nicht berücksichtigt worden. Es gibt speziell für sie keine gesetzlichen Regelungen betreffend die „gemeinsamen Sachen“ und deren Nutzung, so wie es sie für Ehepartner oder die eingetragene Partnerschaft gibt.

Daraus folgt für den Fall einer Trennung und rechtlichen Auseinandersetzung zumindest die Gefahr, dass einer der Partner auf der Strecke bleibt und finanzielle Verluste hinnehmen muss.

Die Gefahr hat sich zwar seit einer Entscheidung des BGH aus dem Jahre 2008 deutlich gemindert. Hier gab der BGH seine bisherige Rechtsprechung zu Ausgleichsansprüchen bei nichtehelicher Lebensgemeinschaft auf und stärkte die Rechte des Partners, der „vertraglose“ Aufwendungen auf die Sachen des anderen gemacht hatte.

BGH, Urteil vom 9. 7. 2008 - XII ZR 179/0 :
„Mit Rücksicht hierauf hält der Senat nicht daran fest, Ansprüche nach den Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder die ungerechtfertigte Bereicherung wegen Zweckverfehlung kämen zwischen den Partnern einer beendeten nichtehelichen Lebensgemeinschaft grundsätzlich nicht in Betracht.
Vielmehr ist bei Leistungen, die über das hinausgehen, was das tägliche Zusammenleben erst ermöglicht (vgl. II 5a), im Einzelfall zu prüfen, ob ein Ausgleichsverlangen unter diesen rechtlichen Gesichtspunkten begründet ist.
Dies gilt im Übrigen nicht nur für nichteheliche Lebensgemeinschaften, sondern würde auch für andere Formen des gemeinschaftlichen Lebens und Wirtschaftens gelten, wie sie etwa unter verwitweten Geschwistern, sonstigen Verwandten oder Freunden vorstellbar sind; auf einen sexuellen Bezug kommt es insoweit nicht an.“

Dennoch ist es sinnvoll – wenngleich sich bei vielen dazu ein seltsames Gefühl einschleicht -, diese Dinge vertraglich zu regeln und auch eine gewisse Dokumentation zu wahren (wer bringt was ein).

Beim Immobilienerwerb ist darauf zu achten, dass beide Partner ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Partner sollten auch einen Vertrag schließen, z.B. in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Hier kann im Einzelnen geregelt werden, wie bei einer „Auflösung der Gesellschaft“ zu verfahren ist.

Als besonders wichtig schätze ich auch eine Regelung für den Todesfall ein. Denn der unverheiratete Partner erbt nicht. Hier sollte eine Absicherung geschehen. Dies kann z.B. durch erbrechtliche Konstellationen (z.B. Erbvertrag, etc) erreicht werden.

Variante 1 bringt also in dem Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Partner kaum Vorteile sondern mehr Nachteile. Nur in dem Verhältnis zwischen Ihnen und der finanzierenden Bank hat es den Vorteil, dass Sie von der Bank nicht in Anspruch genommen werden können, wenn Sie mit Ihr keine Verträge haben.

Sie sollten sich entweder vorab bei einem Rechtsanwalt oder aber im Rahmen des Hauskaufs beim Notar über die verschiedenen Möglichkeiten persönlich beraten lassen und sich dann entscheiden, wie Sie verfahren möchten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen guten ersten Überblick über die Rechtlage verschaffen und meine Antwort trägt zu einer erfolgreichen Lösung bei.

Falls Sie noch Fragen haben, nicht vergessen: Nutzen Sie die kostenlose Nachfragefunktion!

Wenn Sie mögen, werde ich sehr gerne für Sie in der Sache tätig, rufen Sie mich dazu jederzeit gerne an oder senden Sie einfach eine eMail.

Abschließend bitte ich Sie, folgendes zu bedenken: Diese Plattform kann und will eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen. Zu einer umfassenden persönlichen Beratung gehört, dass Mandant und Rechtsanwalt gemeinsam alle relevanten Informationen erarbeiten. Das kann diese Plattform nicht leisten. Hier soll nur eine erste Einschätzung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts gegeben werden. Es kann sich sogar eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn Informationen hinzugefügt oder weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
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Telefon: 0231. 580 94 95
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Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2010 | 10:53

Guten Tag Herr Belgardt,
verstehe ich Sie richtig, Sie raten zum gemeinsamen Kauf (beide im Grundbuch, im Darlehnsvertrag, etc.)?
Im Falle einer Trennung wird dann gegengerechnet, wer wieviel Anteil am Haus hat, laut BGH-Urteil. Richtig?

Einen "Gesellschaftsvertrag" zu machen, ist wirklich sehr befremdlich.
Die Absicherung für den Todesfall ist ein sehr guter Hinweis.

Offen ist die Frage, wie es sich im Falle eine späteren Heirat verhält, falls doch Variante 1 gewählt würde?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2010 | 12:32

Vielen Dank für die Nachfrage. Was am sinnvollsten ist, hängt auch ein bißchen davon ab, was Sie möchten. Die Gestaltungsmöglichkeiten sind zahlreich.

1. Ihr Lebensgefährte kauft auf seinen Namen, Sie zahlen die Raten mit und heiraten später nicht:
Ungünstigste Variante für Sie. Bis zu dem genannten BGH Urteil hat diese Variante zu teils krassen finanziellen Verlusten von Ex-Partnern geführt. Der BGH hat mit dem Urteil dies etwas entschärft. Es ist aber nicht so, dass nun ein späterer Ausgleich sicher wäre. Die Voraussetzungen sind (vor Gericht) immer noch nicht einfach darzulegen.

2. Sie kaufen gemeinsam, beide zahlen Raten, beide sind im Grundbuch eingetragen und Sie heiraten später nicht: Dann sind Sie Miteigentümerin des Hauses. Ein späterer Ausgleich wird einfacher. Allerdings sind Sie an die Bank gebunden und haften für die Kosten.

3. Sie kaufen gemeinsam, beide zahlen Raten, sind im Grundbuch eingetragen, machen einen Vertrag darüber, wie Sie jeweils am Haus beteiligt sein sollen und wie mit Rechnungen etc zu verfahren ist (etwa durch den GbR-Vertrag): Vorteil: Ein späterer Ausgleich ist klar definiert, da klar geregelt ist wer sich wie und in welcher Höhe beteiligt. Befremdlichste, aber juristisch gesehen die klarste Regelung.

4. Wenn sie später heiraten, gibt es weitere Gestaltungsvarianten. Sie haben die Möglichkeit entweder ohne Ehevertrag in dem Güterstand der Zugewinngemeinschaft zu leben oder per Ehevertrag die Gütertrennung oder Gütergemeinschaft zu vereinbaren.
Wenn man von der Zugewinngemeinschaft ausgeht (die meisten Ehen), würde das Vermögen, das man während der Ehe gemeinsam erwirtschaft hat (z.B. durch Abzahlung des Hauses) nach den gesetzlichen Vorschriften gegenseitig ausgeglichen.

Hier ein Link zu einer Publikation des Bundesjustizministerium, in der die verschiedenen Möglichkeiten der Güterstände und des späteren Ausgleichs ausführlich und mit Beispielen beschrieben sind: http://www.bundesjustizministerium.com/files/-/3982/Eherecht_online_Dez09.pdf

Und ein Link zu der wie ich finde ganz interessanten Broschüre GEMEINSAM LEBEN, des Ministeriums. http://www.bundesjustizministerium.com/files/-/627/gemeinsam_leben_stand_august_2009_barrierfrei.pdf

Ich hoffe ich konnte die offenen Fragen beantworten, wünsche alles Gute und mit besten Grüßen

Sebastian Belgardt

Bewertung des Fragestellers 04.03.2010 | 14:33

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