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Hauskauf, aussergewöhnliche Dachlawinengefahr verschwiegen

19.01.2015 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Eine Dachkonstruktion, die das Auftreten plötzlicher Schneelawinen begünstigt, kann einen Sachmangel beim Hauskauf darstellen. Im Einzelfall ist hier durch das Gutachten eines Bausachverständigen zu wermitteln, ob bei der Dachkonstruktion die anerkannten Regeln der Technik nicht beachtet wurden.

Ich habe bei einer Auktion der Deutschen Bahn AG ein Bahnhofsgebäude erworben. Wie bei solchen Auktionen oft üblich, stehen zum Termin viele Objekte zum Verkauf, so dass sich der Käufer vorab anhand eines umfassenden Exposees oder auch Aussenbesichtigung über Objekte informieren kann. Äusserlich sieht das Gebäude auch sehr schön aus. Erst jetzt, 7 Monate später, stellte sich heraus, dass (was mir völlig unbekannt war) in diesem Bergort aussergewöhnlich viel Schnee fällt, und das Dach des Bahnhofes so fehlkonstruiert ist, dass bei Abgang einer Dachlawine ca 30 Kubikmeter schnee überraschend innerhalb von Sekunden aufs Bahngleis krachen und dadurch den Zugverkehr gefährden. Weder im Kaufvertrag noch im Expose war davon etwas erwähnt gewesen. Der DB AG ist das natürlich seit zig Jahren bekannt. Im Kaufvertrag ist lediglich eine Pauschalformulierung enthalten, welche auf die allgemeinde Verkehrssicherungspflichten verweist und dass bei Gefahren zur Abwehr den Anordnungen der DB AG Folge zu leisten ist. Erst jetzt erhielt ich dazu ein schreiben der DB AG, in welchem man mich auffordert, das Dach im Bezug auf Lawinengefahr im Auge zu behalten. Bei der Schneemenge ist das Problem nicht durch Fanggitter etc lösbar. Die DB AG teilte mit, dass in den letzten Jahren Schneebergungs- und Räumkosten in Höhe von ca 10.000 Euro pro Jahr entstanden sind. Solche Kosten würden mir künftig auch entstehen, denn ohne passende Maschinerie lässt sich das Dach nicht beräumen.
Meine Frage daher: Stellt dieser Gebäudezustand einen erheblichen Mangel dar, auf den der Verkäufer hätte hinweisen müssen; besteht ggf gegenüber der DB AH ein Nachbesserungsanspruch zur Lieferung des Objektes im vertragsgemäßen Zustand (ohne einen solchen Mangel?) Dieser Sachverhalt rund um den Schnee stellt ein wesentlicher wirtschaftlicher aspekt dar, in Kenntnis dessen ich das Objekt nie gekauft hätte. Weiterhin bitte ich um Benennung eines OLG oder BGH Urteiles, in dem ähnliche Fälle abgehandelt worden sind.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Eine Kaufsache ist frei von Sachmängeln, wenn sie die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Zur Beschaffenheit gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seiner Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann.

Ein Mangel muss in der Beschaffenheit der Sache selbst liegen; dass sich das Haus in einem schneereichen Bergort befindet, hat mit der Beschaffenheit des Hauses nichts zu tun, zumal allgemein bekannt ist, dass in höheren Lagen im Schnitt mehr Schnee fällt als in Niederungen.

Auch wird die Nutzbarkeit des Hauses durch die Lawinenneigung des Dachschnees nicht beeinträchtigt; diese erhöht lediglich das Haftungsrisiko des Käufers aus der Verkehrssicherungspflicht.

Die Beschaffenheit des Daches, nämlich die erhöhte Gefahr von plötzlichen Dachlawinen nach Schneefall, könnte eine "unübliche Beschaffenheit" sein, mit der der Erwerber nicht rechnen musste. Ob dies tatsächlich der Fall ist, kann nur durch einen Bausachverständigen ermittelt werden, der prüft, ob die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei Planung und Ausführung des Daches beachtet wurden.

Sollte sich auf Grund dessen ergeben, dass die Beschaffenheit des Daches einen Mangel darstellt, besteht grundsätzlich eine Nacherfüllungspflicht des Verkäufers, bei der der Käufer die Wahl zwischen Beseitigung des Mangels oder Nachlieferung einer mangelfreien Sache hat. Doch kann der Verkäufer die vom Käufer gewählte Art der Nacherfüllung verweigern, wenn sie nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist. Dies kann sich auch auf beide Arten der Nacherfüllung beziehen.

Dies dürfte vorliegend der Fall sein, da zur mängelbeseitigung das gesamte Bahnhofsdach umgeplant und umgebaut werden müsste.

In diesem Fall beschränken sich die Rechte des Käufers auf Rücktritt vom Kaufvertrag, Geltendmachung von Schadenersatz, oder Minderung des Kaufpreises.

Schneereichtum im Gebiet eines verkauften Hauses ist in der Rechtsprechung des BGH oder der Oberlandesgerichte bisher nicht als Sachmangel anerkannt worden, so dass ich Ihnen diesbezüglich leider nicht mit Gerichtsurteilen dienen kann. Im Übrigen lässt sich der Fall anhand des Gesetzes lösen. Vorliegend handelt es sich um sog. "Tatfragen", deren Vorliegen durch eine sachverständige Begutachtung geklärt werden muss.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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