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Hauskauf, Räumungsfrist Mieter

15.08.2010 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Guten Tag,

wir sind gerade dabei ein Haus zu kaufen. Der aktuelle Mieter ist bereits gekündigt hat aber eine schriftliche Vereinbarung mit dem Verkäufer dass er im Objekt wohnen darf bis das Haus verkauft wird.

Der Mieter baut selber ein Haus, also ist im generellen schon davon auszugehen dass er auch auszieht, aber bei seinem Hausbau können ja auch noch einige Dinge schief gehen, und deshalb sind die Fristen für uns interessant.

Im Kaufvertrag ist aktuell folgendes dazu vereinbart:

4.1. Nach Angabe des Verkäufers wird das Vertragsobjekt derzeit noch vom ehemaligen Mieter genutzt. Das Mieterverhältnis ist aber bereits rechts- kräftig beendet. Der Verkäufer hat deshalb dafür zu sorgen, dass das Vertragsobjekt bis spätestens zum 31. Dezember 2010 frei und geräumt ist. Der Verkäufer hat dem Käufer die erfolgte Räumung schriftlich mitzutei- len und Gelegenheit zur Überprüfung der Räumung zu geben. Er ist nicht verpflichtet, den genauen Räumungstermin vorher schriftlich anzukündigen.

Fragen:

a) Was passiert denn tatsächlich wenn diese Frist überzogen wird? Wird der Kaufvertrag ungültig? Würde uns ja aber auch nichts bringen, oder darf das Haus geräumt werden?

b) Welche Mittel gäbe es noch sich besser abzusichern? Vertragsstrafen, usw?

Danke

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Wenn das Haus entgegen dem Vertrag nicht geräumt überlassen werden kann, können Sie den Verkäufer auf Durchsetzung der Räumung in Anspruch nehmen, Schadensersatz verlangen, sofern Ihnen ein Schaden entsteht und unter weiteren Bedingungen den Rücktritt vom Vertrag erklären.

Nach dem Gesetz oder der zitierten Vertragspassage wird der Vertrag nicht automatisch ungültig. Eine solche automatische Vertragsauflösung könnte zwar vereinbart werden, Sie geben aber selbst an, dass dies nicht in Ihrem Sinne wäre.

Sie dürfen bei Überschreitung des Auszugstermines nicht ohne weiteres das Haus räumen. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer sind, haben Sie einen Räumungsanspruch gegen den Nutzer. Zieht der Nutzer nicht freiwillig aus, müssen Sie diesen Räumungsanspruch gerichtlich geltend machen. Sobald Ihnen ein gerichtlicher Räumungstitel zur Verfügung stehen, können Sie die Räumung dann im Wege der Zwangsvollstreckung z.B. durch den Gerichtsvollzieher durchsetzen lassen. Leider ist dieser Vorgang mit viel Zeit- und Geldaufwand verbunden.

Sinnvoll ist es m.E. die Räumung nicht nur im Kaufvertrag mit dem Verkäufer zu regeln, sondern eine weitere vertragliche Regelung unmittelbar mit den Nutzer zu treffen. In diesem Verhältnis können Sie dann unmittelbar die Folgen regeln, die ein nicht rechtzeitiger Auszug haben kann, z.B. die Höhe einer weiteren Nutzungsentschädigung. Allerdings ist der Nutzer nicht verpflichtet, eine derartige Vereinbarung mit Ihnen zu schließen. Es komt dabei auf Ihre Verhandlungsgeschick an.

Mit dem Verkäufer sollte ebenfalls geregelt werden, welche Folgen es haben soll, wenn der Nutzer nicht auszieht. Es sollte z.B. vereinbart werden, welche Schadensersatzpositionen in welcher Höhe erstattet werden. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist ebenfalls möglich. Weiter sollte geregelt werden, welche Maßnahmen der Verkäufer unternimmt oder finanziert, um eine Räumung durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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