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Hauskauf, Mängel

| 23.02.2008 12:28 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

für den im Folgenden geschilderten Fall möchte ich Sie (zunächst) um eine Einschätzung bitten, ob Aussicht besteht, eine Auseinandersetzung erfolgreich zu führen.

Wir haben 1998 ein Haus (Flachdachbungalow, Bj. 1977) gekauft. Vor Abschluss des Kaufvertrags fanden 2 Besichtigungen/Erläuterungen von zusammen 3 bis 4 h Dauer statt. Dabei wurden uns auch einige wenige offensichtliche Mängel gezeigt und z.T. deren Beseitigung (durch den Verkäufer) besprochen.

Grund meiner Frage sind jedoch verborgene Mängel, über die der Verkäufer uns nicht aufgeklärt hatte. Einige Mängel hatte ich in den letzten Jahren schon festgestellt, sie aber hingenommen und beseitigt oder für die "große Renovierung" vorgesehen.

Der Verkäufer (Ingenieur Bau oder Maschinenbau) hatte an dem Haus einige Änderungen vorgenommen, um das Bad um ca. 1,2 m Breite zu vergrößern. Hierzu musste ein Flur um diese 1,2 m in das benachbarte 1. Kinderzimmer "verschoben" werden. Da dieses Kinderzimmer zu klein geworden wäre, wurde die Trennwand zum benachbarten 2. Kinderzimmer ersatzlos entfernt. Als neue Wand zwischen Flur und 1. Kinderzimmer errichtete er eine Leichtbauwand, die höchstwahrscheinlich nicht als tragende Wand fungiert. Von außen ist das aber nicht einfach feststellbar. Dass es eine Leichtbauwand ist, war mir nicht bekannt. Ich hatte angenommen, dass es sich um eine solide, tragende Innenwand mit Gipsplattenbeplankung o.ä. handelt.

Nach der Erneuerung des fast 30 Jahre alten Flachdaches im Spätsommer 2007 begannen wir mit der Dämmung der Außenwände und jetzt Zug um Zug der Renovierung aller (oberirdischen) Wohnräume.

Als ich den Laminatfußboden des erwähnten Flures entfernte, musste ich feststellen, dass der Fußboden im gesamten hinteren Hausteil auf altem, fleckigem Teppichboden lag/liegt (Flur, das aus quasi 1,5 Kinderzimmern bestehende heutige Arbeitszimmer, Elternschlafzimmer). Abgesehen von hygienischen Aspekten ist das eine bautechnisch nicht fachgerechte Lösung, weil der Teppichboden beim Begehen die Bewegung der Laminatplatten gegeneinander erlaubt. Das erklärt auch, warum die Laminatplatten mittlerweile an einigen Stellen auseinander stehen.

Der Gipfel ist jedoch, dass die erwähnte Leichtbauwand auf dem Laminatfußboden und dieser wiederum auf dem Teppichboden errichtet ist (darunter liegt der Estrich). Dieser Aufbau ist zweifellos weder genehmigt noch genehmigungsfähig.

Wir stehen nun vor dem Problem, dass im hinteren Hausteil 2 Wände entfernt und gewissermaßen durch eine weder statisch noch bautechnisch zulässig errichtete Wand "ersetzt" wurden.

Auf meine (Jan 2008) Vorhaltung entgegnete der Vorbesitzer, der seit 1998 im Ausland lebt, "im Haus befindet sich kein nicht genehmigtes noch baustatisch nicht genehmigungsfähiges Bauteil". Das mag zutreffen, lässt aber in dieser Formulierung (vmtl. bewusst) offen, dass es keine baubehördliche Genehmigung gab/gibt und dass die -in sich- vmtl. intakte Leichtbauwand nicht annähernd fachlich korrekt gegründet wurde.

Für mich ist der Zustand, der sich mit der Kenntnis dieser Details ergibt, nicht hinnehmbar, vor allem, weil er sich nicht durch eine Renovierung in üblichem Umfang beseitigen lässt. Vielmehr strebe ich an, den Vorbesitzer, der unbestritten der Verursacher dieser Mängel ist, an der Beseitigung zu beteiligen. Dabei sollte auch eine Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung nicht ausgeschlossen sein. Im Internet habe ich das Urteil V ZR 173/05 gefunden, das vielleicht auch hier Anwendung finden kann, wobei verschärfend hinzu kommt, dass der Verkäufer den Schaden nicht nur kannte, sondern ihn selbst herbei geführt hat.


Die arglistige Täuschung ergibt sich m.E. daraus, dass der Vorbesitzer diesen Mangel (wie auch andere Mängel) nicht erwähnte, und dass die unzulässige Gründung dieser Wand auf dem Laminatfußboden durch Sockelleisten verdeckt war.

Für mich stellen sich folgende Fragen.

1. Sind für eine Haftung des Vorbesitzers irgendwelche Fristen überschritten ? Der Kauf liegt 9,5 Jahre zurück.

2. Alle Verhandlungen außer dem eigentlichen Kaufvertrag wurden mündlich geführt, es gibt kein Mängelprotokoll; Zeugen sind ggf. jeweils die Ehefrauen, sowie unsere Kinder.

3. Der Kaufvertrag (22.07.98) enthält den folgenden Passus:

"Abs. 4:
Die Verpflichtung des Verkäufers zur Gewährleistung wegen Mängel des veräußerten Grundbesitzes wird ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, daß ihm weder offene noch verborgene Mängel bekannt sind.
Der Käufer erklärt, daß ihm der bauliche Zustand des veräußerten Grundbesitzes bekannt ist."

Wie ist dieser Absatz in diesem Kontext zu bewerten ? Dem Verkäufer war (auch) dieser verborgene Mangel zweifellos bekannt. Im Übergabeprotokoll (15.09.98) bescheinigt er noch einmal den einwandfreien Zustand des Objekts.

Kann hier der Vorwurf der arglistigen Täuschung erhoben werden ? Wird damit der gesamte Absatz 4 unwirksam ? - Das dürfte die Kernfrage sein. In dem erwähnten BGH-Urteil wird auch der Charakter einer arglistigen Täuschung angesprochen. Dazu ist zu sagen, dass es sich die Neigung zur (arglistigen) Täuschung aus heutiger Sicht durch die gesamte Kaufabwicklung zieht.

4. Es ist nicht völlig auszuschließen, dass den Baubehörden die statischen Mängel des Hauses bekannt werden. Wer haftet in diesem Fall für eine ggf. erforderlich werdende neue statische Berechnung/Prüfung und die Beseitigung der statischen Mängel insgesamt ? Wer haftet, falls der Verursacher dazu nicht in der Lage ist ? Ist dieser Umstand (bauliche Veränderung ohne erforderliche Genehmigung) nach über 10 Jahren noch ordnungs- oder strafrechtlich relevant ?

5. Kann ich nach Ihrer Kenntnis mit der Unterstützung meiner im Sommer 2007 abgeschlossenen Rechtsschutzversicherung rechnen (ist der Kauftermin maßgebend oder der Termin, zu dem ich Kenntnis von den Mängeln erlangte) ?


Zur Beschreibung der baulichen Verhältnisse liefere ich Ihnen gern eine Zusammenstellung der Umbauten in den Bauzeichnungen nach (als Fax oder gescannt).

Falls es zur Beurteilung des Falles/der Chancen von Bedeutung ist, schildere ich auch die anderen verschwiegenen Mängel, die ich in einer etwaigen Auseinandersetzung nicht unberücksichtigt lassen werde.

Bitte nennen Sie mir zunächst die Kosten für Ihre Antwort.

Eine Veröffentlichung im Internet wäre m. E. im aktuellen Stadium unvorteilhaft.

Mit freundlichen Grüßen
(...)

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

unter Zugrundelegung des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und in Ansehung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

1.) Zunächst müsste festgestellt werden, ob Ihre Ansprüche gegen den Verkäufer bereits verjährt sein könnten.

Für eine entsprechende Beurteilung ist entscheidend, welche Ansprüche Sie gegen den Verkäufer geltend machen wollen.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Die Frist beginnt mit Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Tatsachen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat. Eine endgültige Verjährung tritt jedoch 10 Jahre nach Ihrer Entstehung ein.

Da der Kaufvertrag bereits 9,5 Jahre zurückliegt empfehle ich Ihnen daher dringend, einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Ansprüche zu beauftragen, um eventuell eine Verjährung, wenn noch nicht eingetreten, abzuwenden.

2.) Sofern keine Aufzeichnungen über die Vertragsverhandlungen vorhanden sind, ist auf den Zeugenbeweis zurückzugreifen. Inwiefern dieser ergiebig ist, kann an dieser Stelle nicht beurteilt werden, da die zu treffenden Aussagen nicht bekannt sind.

3.) Auf einen Ausschluss der Sachmängelhaftung kann sich der Verkäufer tatsächlich dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Sollte sich der Mangel als derart schwerwiegend herausstellen, dass die Kenntnis desselben offensichtlich geeignet gewesen wäre, Ihre Kaufentscheidung erheblich zu beeinflussen, hätte der Verkäufer den Mangel ungefragt offenlegen müssen. Daher könnte in Ihrem Fall eine arglistige Täuschung durch Verschweigen vorliegen.

In diesem Rahmen müsste jedoch durch Auslegung ermittelte werden, welchen Einfluss der Passus: "Der Käufer erklärt, daß ihm der bauliche Zustand des veräußerten Grundbesitzes bekannt ist." auf den Haftungsausschluss haben könnte. Für eine abschließende Beurteilung diesbezüglich wäre jedoch eine detaillierte Sachverhaltskenntnis notwendig.

4.) Sofern ein Anspruch gegen den Verkäufer bestünde und dieser auch noch durchsetzbar wäre, müsste der Verkäufer auch für die Beseitigungskosten des Mangels einstehen. Sollte der Schuldner diesbezüglich nicht leistungsfähig sein, müsste geprüft werden, ob eine eventuell vorhandene Haftpflichtversicherung einstehen könnte. Dies würde jedoch voraussetzen, dass das Verhalten des Schuldners nicht durch einen entsprechenden Ausschluss umfasst ist.

Hinsichtlich der bauordnungsrechtlichen Seite kommt keine Verjährung in Betracht, so dass ein ordnungsbehördliches Eingreifen, sofern tatsächlich erforderlich, erfolgen könnte.

Vorbehaltlich der genauen Kenntnis der Umstände des Einzelfalles dürften strafrechtlich relevante Handlungen bereits verjährt sein.

5.) Ob Ihre Rechtsschutzversicherung die Kosten decken würde, hängt entscheidend von dem zugrundeliegenden Versicherungsvertrag und den darin enthaltenen diesbezüglichen Vereinbarungen ab.

Wahrscheinlich ist jedoch, vorbehaltlich anderslautender Vereinbarungen, dass eine Deckungszusage verweigert werden wird, da das schadensbegründende Ereignis und die Entdeckung der Mängel zum größten Teil vor dem Abschluss der Versicherung liegen dürfte.

Ich empfehle Ihnen daher nochmals, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens mit der Begutachtung der Erfolgsaussichten eines Vorgehens gegen den Verkäufer zu beauftragen und diesem dann alle relevanten Unterlagen vorzulegen.

Abschließend erlaube ich mir, Sie auf Folgendes hinzuweisen: Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Ihren Angaben basiert, handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen gerne weiterführend, insbesondere im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion, zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.02.2008 | 02:37

Sehr geehrte Frau Pietrzyk,

vielen Dank für die recht umfassende und das Wesentliche klärende Antwort.

Zu folgendem Passus habe ich eine Nachfrage:

"1. ... Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Die Frist beginnt mit Schluss des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Tatsachen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat. Eine endgültige Verjährung tritt jedoch 10 Jahre nach Ihrer Entstehung ein."
Unklar ist mir hier der 2. Satz. Ist der Anspruch mit dem Kauf (1998) entstanden oder mit meiner Kenntnis der Mängel (Anfang 2008) ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2008 | 17:56

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, wenn auch etwas verspätet, wie folgt:

Grundsätzlich beginnt die Verjährung mit der Entdeckung des Mangels. Dies bedeutet, dass eine Inanspruchnahme auf Grund eines solchen Mangels, wie in Ihrem Fall, somit praktisch ohne zeitliche Begrenzung möglich wäre, solange dieser unentdeckt ist.

Damit zu einem gewissen Zeitpunkt jedoch Rechtssicherheit eintritt, hat sich der Gesetzgeber dafür entschieden, dass Ansprüche auf Grund eines Mangels nicht mehr geltend gemacht werden können, wenn 10 Jahre vergangen sind.

Anknüpfungspunkt wäre hierfür der Kauf des Hauses.

Mit freundlichen Grüßen

Kristin Pietrzyk
Rechtsanwältin

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