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Hauskäuferanspruch nach Rücktritt wegen teilweiser fehlender Baugenehmigung

| 30.08.2009 15:13 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Holger J. Haberbosch


Mein Bruder und ich haben unser Elternhaus Ende 2007 zu gleichen Teilen geerbt.
Seit Oktober 2008 wurde das Objekt über einen neuen provisionsfreien Internetmakler gegen Einmalpauschale in verschiedenen Foren angeboten.

In Vorbereitung auf Interessentenbesichtigungen, die hierbei durch die Verkäufer selbst vorgenommen werden sollten, und nach Informationen durch das Bauamt, stellte sich heraus, dass ein Grundriss nur für das Erdgeschoss, nicht aber für das vom Vorbesitzer unserer Eltern ausgebaute Dachgeschoss existierte. Um eventuellen Interessenten aber eine Übersicht über die Räume und Lage aller Zimmer zu bieten hat der Verkäufer nach Ausmessungen einen Grundriss selbst am PC angefertigt.

Bei den Besichtigungen wurde jeweils auf den nachträglichen Ausbau, den fehlenden Teil des echten Grundrisses sowie den laienhaften Skizzencharakter des Obergeschossgrundrisses hingewiesen.
Die Käuferin ist Architektin und hat selbst mit einem Laserpointer das gesamte Objekt im Vorfeld ausgemessen.

Außerdem wurden für die Wohnfläche im Exposé zunächst die Angaben der Gebäudeversicherung mit 240 qm übernommen. Nachdem wir auf die aktuelle Wohnflächenverordnung hingewiesen wurden, haben wir den Vorgaben entsprechend mittels Laserpointer insbesondere das Dachgeschoss vermessen und insgesamt 178 qm tatsächliche Wohnfläche ermittelt, was insbesondere der flachen Dachneigung zu verdanken ist.

Im Vorfeld der Anzeige wurde durch den Internetdienstleister ein Baugutachter beauftragt, der das Objekt und Zustand für die Findung eines Angebotspreises einschätzen sollte, und weitere wichtige Eckdaten und Eigenschaften des Hauses mittels eines gemeinsam ausgefüllten Fragebogens erhoben hat. Dieser Fachmann hat weder die fehlende Raumhöhe bemängelt, noch die geschätzte Wohnfläche in Frage gestellt. Bei Aktivierung der Immobilienanzeige erschienen folglich noch 240 qm und kein Hinweis auf fehlende Genehmigung des Dachgeschossausbaus.

Nach Einigung über den Kaufpreis fand am 18.06.2009 der Notartermin statt. Im Vorfeld dazu habe ich den Vertragsentwurf gründlich durchgelesen und den Notar telefonisch über die Einschränkung der baurechtlichen Genehmigung informiert und ihn gebeten dies in den Vertrag einzuarbeiten. Dies geschah auch mit folgendem Passus:

„Der Verkäufer erklärt, dass der Bauzustand nur für das Erdgeschoss bauordnungsrechtlich genehmigt ist. Die Käufer nehmen diesen Zustand hin. Die Käufer erstellen innerhalb von 4 Wochen Genehmigungsunterlagen und reichen diese beim Bauamt ein. Die Kosten des Verfahrens tragen die Verkäufer. Stellt sich bei der Vorbereitung oder im Genehmigungsverfahren heraus, dass die Genehmigung nicht erteilt werden kann, können die Käufer bis zum 1.9.2009 (Datum der Übergabe), im Falle des Genehmigungsverfahrens bis spätestens 2 Wochen nach Zustellung des Bescheids vom Vertrag zurücktreten. Im Falle des Rücktritts trägt der Verkäufer die bis dahin entstandenen Kosten.“

Eine weitere Variante, die z.B. einen Preisnachlass im Falle der Nichtgenehmigung beinhaltet, wurde nicht vereinbart. Zusätzlich wurde eine Anzahlung von 10.000 € zum 1.7. vereinbart. Im Falle des Scheiterns der Vertragsabwicklung aus Gründen, die nicht vom Verkäufer gesetzt sind, ist dieser nur verpflichtet, den Betrag von 5000€ zurückzuzahlen.
Beide Parteien waren sich einig, dass die Baugenehmigung ausschließlich aufgrund noch anzufertigender Pläne/ Unterlagen erfolgen soll. Die Ehefrau des Käufers ist Architektin und hat den fehlenden Grundriss erstellt und über Ihren Arbeitgeber eingereicht.
Im Vertrag wurden keine Angaben zur Wohnfläche gemacht:

(„Verkauft ist das Grundstück, wie es den Parteien nach Lage, Umfang und Größe bekannt ist. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“).

Während der Vorbereitung der Unterlagen für das Bauamt stellte sich heraus, dass die Bauvorschrif-ten Schleswig-Holsteins einer nachträglichen Genehmigung entgegenstehen:
nur durch umfangreiche Umbaumaßnahmen (Einbau einer zusätzlichen Gaube, Erhöhung der Raumhöhe um 8 cm) ist diese zu erreichen. Alternativ könnte man das Dachgeschoss als Nutzfläche umwidmen, d.h. nicht zu reinen Wohnzwecken nutzen.
Die Käuferin hat auf Nachfrage gesagt, dass für sie die Baugenehmigung kein K.O.-Kriterium sei, sondern es nur schön gewesen wäre, diese ohne großen Aufwand durch die Zeichnung und Baubeschreibung erhalten zu können.
Allerdings sieht ihr Mann das jetzt ganz anders und besteht vielmehr darauf, dass es ohne Bauge-nehmigung nicht ginge. Die notwendigen Umbaukosten hätte er auf 15.000 € schätzen lassen, von denen wir die Hälfte zu tragen hätten, in Form eines entsprechend nachträglich verringerten Kaufpreis.

Außerdem fühlt er sich durch die Angaben im Exposé zur Wohnfläche getäuscht. Er wäre von 240 qm ausgegangen, dann wären es nur noch 178qm gewesen und jetzt ohne Genehmigung nur noch 140qm. Darauf hätte auch die Bank als Kreditgeber erstaunt reagiert, den Kredit aber dennoch bewilligt.

Wie als Verkäufer sind der Meinung, dass wir im Vorfeld dafür gesorgt haben, diesen Punkt explizit in den Vertrag aufzunehmen und der Vertrag nur einen Rücktritt für den eingetreten Fall vorsieht (mit dem Verlust von 5000 € Anzahlung für den Käufer), denn eine Reduktion des Kaufpreis wurde beim Notartermin nicht angesprochen. Der Rücktritt wurde nach erfolglosen Nachverhandlungsversuchen am 27.09.09 per Anwaltsschreiben erklärt.
Da sich die beigefügte Anwaltsvollmacht nur auf eine außergerichtliche Vertretung bezieht, rechnen wir zunächst mit einer weiteren Verhandlung entweder um doch noch günstiger das Haus zu kaufen oder aber um auf jeden Fall die Anzahlung sowie evtl. die Nichtabnahmekosten für den Kredit zurück zu erhalten. Allerdings hat der Notar uns damals erklärt, die entstandenen Kosten im Falle des Rücktritts umfassten die Notar- sowie Grundbuchamtsgebühren, nicht die Kosten für den Kredit.

Folgende Fragen stellen sich jetzt für uns:

Hat der Käufer eine Chance die Anzahlung komplett zurückzufordern?

Hat der Käufer gute Aussichten über die vertraglich zugesicherten Kosten hinaus weitere Ansprüche an uns geltend machen ggf. aus positiver Vertragsverletzung oder wegen arglistiger Täuschung?

Wird der Streitwert auf Basis der Forderung des Käufers ermittelt oder auf Basis des Kaufpreises?

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich möchte Ihre Fragen anhand des dargestellten Sachverhaltes und des ausgelobten Einsatzes wie folgt beantworten:

1. Zunächst ist vorab zu sagen, dass die Angelegenheit sehr komplex ist, und grundsätzlich nur nach Kenntnis und Sichtung aller Unterlagen zutreffend gewürdigt werden kann, zudem auch Auslegungsfragen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen können.

2. Nach dem vertraglich eingeräumten Rücktrittsrecht ist nach Ausübung desselben das gesamte Rechtsverhältnis rückabzuwickeln, hierzu gehört insbesondere die Rückzahlung aller geleisteten Zahlungen. Insofern ist für mich auch eindeutig, dass die gesamte Anzahlung zurückzuzahlen ist. Die vertragliche Einschränkung, im Falle des Scheiterns aus nicht vom Verkäufer zu vertretenden Gründen betrifft andere Konstellationen und nicht die der Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechtes. Dies ist sicherlich eine Auslegungsfrage, nach den mir vorliegenden Texten jedoch meiner Meinung nach eindeutig.

3. Hinsichtlich weiterer Schadenspositionen wäre zu unterscheiden. Grundsätzlich bedarf es für die Forderung für Schadensersatz für jede einzelne Position eines Verschuldens des Verkäufers welches letztlich zur Entstehung des Schadens geführt hat. Vorliegend, wenn der Rücktritt lediglich auf das vertragliche Rücktrittsrecht wegen der Nichtgenehmigung gestützt wird, besteht meiner Meinung nach kein Verschulden, somit auch kein Anspruch auf die bspw entstandenen Finanzierungskosten.
Eine andere Frage ist, ob die Finanzierungskosten mit den im Vertrag erwähnten "Kosten" eingeschlossen wurden. Dies ist, mangels anderer Vereinbarungen, wieder durch Auslegung zu ermitteln. Hier sind solche Kosten meiner Meinung nach nicht eingeschlossen, dies kann aber je nach Richter auch anders entschieden werden, schliesslich werden keinerlei Einschränkungen hinsichtlich dieser erwähnten "Kosten" im Vertrag gemacht.

Eine weitere Möglichkeit für die Käufer wäre den Rücktritt auf die falsche Wohnflächenangabe zu stützen. Hierfür wäre entscheidend inwiefern den Käufern, die Neuberechnung und das Ergebnis derselben vor dem Kauf mitgeteilt wurde. Falls diese hiervon keine Kenntnis hatten und sich ausschließlich auf das Expose stützten könnte auch so ein Rücktrittsrecht bestehen, bei welchem dann die Finanzierungskosten auf Grund des Verschuldens dann zu ersetzen wären.

4. Hinsichtlich des Streitwertes ist wiederum zu unterscheiden. Die Geltendmachung des Rücktritts und die Rückabwicklung haben den Kaufpreis plus etwaige Schadenspositionen als Gesamtstreitwert. Eine ganz andere Frage ist dann, ob die gegnerische Anwaltsrechnung auf Basis dieses Gesamtstreitwertes von Ihnen bezahlt werden muss, vor allem in welcher Höhe. Hierfür ist insbesondere entscheidend, ob hinsichtlich der Rückabwicklung Verzug vorlag oder nicht.


Angesichts der vielen rechtlichen Problematiken und der erheblichen wirtschaftlichen Bedeutung rate ich Ihnen einen Kollegen zu beauftragen welcher dann durch Verhandlung und Prüfung aller Unterlagen eine außergerichtliche Lösung anstrebt.

Gerne stehe auch ich Ihnen hierfür zur Verfügung, falls Sie mir eine E-Mail schreiben kann ich Ihnen gerne ein unverbindliches Angebot zu kommen lassen.

Nachfrage vom Fragesteller 30.08.2009 | 16:30

Sehr gehrter Herr Haberbosch,

vielen Dank für die schnelle und ausführliche Beantwortung unserer Frage!
Da zum 1.9.09 die Übergabe vereinbart war, der Rücktritt uns am 27.08. zugegangen ist,stellt sich jetzt die Frage der Rückerstattung der Anzahlung? Soll ich sofort bzw morgen am 31.8. die 10000€ überweisen, um einen Verzug zu vermeiden?

Herzlichen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.08.2009 | 19:43

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Hinsichtlich des Rückzahlungsanspruches wären Sie tatsächlich nicht in Verzug, wenn Sie die Zahlung umgehend vornehmen und dies am besten auch noch schriftlich der Gegenseite anzeigen, dass dies erfolgt ist.
Die Gegenseite könnte aber immernoch versuchen, sich auf den Rücktritt wegen der zu geringen Wohnfläche als Rücktrittsgrund zu berufen und somit Ihnen wegen des diesbezüglichen Verschuldens, die Rechtsanwaltskosten, auch bezüglich der 10.000,00 € von Ihnen zu fordern.

Der sicherste Weg zumindest aber einen Verzug zu verhindern, wäre die umgehende Zahlung.

Ich hoffe Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und wünsche
einen schönen Sonntagabend noch.

Bewertung des Fragestellers 01.09.2009 | 12:13

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 01.09.2009 5/5,0
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