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Hausgeldrückstände und Rücklagenrückstände anderer Eigentümer


| 11.11.2017 04:21 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Der Erwerber von WEG-Eigentum haftet grundsätzlich erst für Hausgelder die nach der Eigentumsübertragung auf ihn fällig werden.


Am 04.01.2016 habe ich eine ETW gekauft. Von Hausgeldrückständen pp. war mir nichts bekannt. Auch aus den Eigentümerversammlungsprotokollen zurückliegend bis 2011 war davon nie die Rede.
Seit 2013 wurde Herr ...... Eigentümer einer Wohnung und zahlte bis zu seinem Insolvenzantrag am 22.09.2016 keinen Euro Hausgeld oder Rücklage. Am 09.11.2016 erging Versäumnisurteil. Daraufhin hat die Verwaltung den vollen Betrag erhalten.
Jetzt soll der zurückgezahlt werden.
Hafte jetzt auch ich für die volle Summe? Kann ich gegen die Hausverwaltung vorgehen, weil sie über 3 Jahre nichts getan hat?
Der wirtschaftliche Übergang war am 04.01.2016.
11.11.2017 | 08:04

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Lassen sie mich zunächst den Sachverhalt etwas sortieren.
2013 erwarb der Alteigentümer Gemeinschaftseigentum. Am 04.01. 2016 wurden sie durch Grundbucheintrag neuer Eigentümer. Der Alteigentümer bezahlte keine Hausgelder. Er ging am 22.09.2016 in Privatinsolvenz. Die Hausverwaltung nahm ihn bezüglich der Rückstände in Anspruch hier erging am 09.11.2016 Versäumnisurteil. Dieses wurde dann beglichen. Nun verlangt der Insolvenzverwalter des Alteigentümers die Zahlungen zurück und sie befürchten nun dafür aufkommen zu müssen.

Ich hoffe, ich habe sie korrekt verstanden, ansonsten verbessern sie mich bitte mit der Nachfragefunktion.

a. Grundsatz
Grundsätzlich haften sie erst ab Eigentumswechsel. Der Eigentumswechsel geschieht mit Eintragung in das Grundbuch. Sie haften für alle Beträge die ab Eigentumswechsel fällig werden, unabhängig davon, wann sie beschlossen wurden.

Hier muss also geschaut werden, wann die Hausgelder und Rücklagen fällig waren. Für Alle Kosten die vor dem 04.01.2016 fällig waren, haftet grundsätzlich der Alteigentümer. Das Geld kann gegen ihn auch noch nach Eigentumsübergang geltend gemacht werden. Eine Insolvenz oder eine Insolvenzanfechtung gegenüber der WEG ändert an diesem Haftungsmaßstab nichts (BGH, Urteil vom 13. September 2013, V ZR 209/12).

Sie haften also erst für ab dem 04.01.2016 entstehende oder fällige Beträge ( Stichwort Abrechnungsspitze aus dem Vorjahr).
Davor die Zeit geht sie nichts an. Hier muss sich die WEG an den alten Eigentümer halten.

Da sich an den Alteigentümer gehalten wird, entsteht ihnen kein Schaden, so dass ein Vorgehen gegen den Verwalter für sie keinen Sinn macht. Eine Aus dem Verwaltervertrag erkennbare Pflichtverletzung würde allenfalls zur eventuellen Kündungsmöglichkeit des Verwaltervertrages führen oder eine eventuelle Kürzung seiner Vergütungsansprüche nach sich ziehen. Allenfalls die WEG-Gemeinschaft könnte hier Vorteile aus einer Pflichtverletzung haben, wenn der verwalter zu frührerem Tätigwerden verpflichtet war. Da die Vorteile der WEG zu fallen würden, würde ich an ihrer Stelle in keinen "Stellvertreterkrieg" flüchten, wenn es nicht zu ihrem eigenen Schutz notwendig ist.

b) Ausnahme Teilungsvereinbarung
Allerdings ist es möglich von diesem Grundsatz durch Vereinbarung abzuweichen. Zunächst müssen sie also schauen, ob es im Teilungsvertrag eine Regelung gibt, die sie für Rückstände des Alteigentümers haften lässt, denn diese ist nach ständiger Rechtsprechung wirksam. Mit Eigentumsübertragung haben sie alle Rechten und Pflichten auch aus der Teilungsvereinbarung übernommen.

Gegen die Hausverwaltung können sie nur vorgehen, wenn eine Pflichtverletzung vorliegt, sie also z.B: gegen Normen im Verwaltungsvertrag verstoßen hat, die eine Geltendmachung vorsehen.Dann könnten sie hier einen Schdenersatzanspruch geltend machen.
Auch wenn die Hausverwaltung die Forderung in die Verjährung rennen lässt, hätten sie hier Ansprüche aus Pflichtverletzung. Dies ist aber nicht geschehen, da die Forderung der WEG offensichtlich tituliert ist.

Grundlage jeden Schadenersatzanspruches ist aber auch der Eintritt eines Schadens, der auf der Pflichtverletzung beruht. Das heißt Ansprüche hätten sie nur, wenn sie Fehler der Hausverwaltung anhand des Verwaltervertrages nachweisen könnten, und deswegen das Hausgeld laut der Teilungsvereinbarung nun von ihnen gefordert werden kann.

Dies ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Verwalter eine Pflicht zur schnelleren Geltendmachung hatte. Meistens sieht der Verwaltervertrag solche zeitlichen Regelungen jedoch nicht vor. Somit wäre nur das verjähren lassen der Forderung trotz Kenntnis des Bestehens und des Verjährungsbeginns eine Pflichtverletzung. Diese muss dann auch noch zu einem kausalen Schaden geführt haben. Ein Urteil erging aber, so dass ein Schaden zumindest nicht offensichtlich ist. Die Insolvenz des Gegners hingegen dürfte als Schaden schwer zu konstruieren sein. Zwar gehe ich voll mit, dass eine Insolvenzanfechtung bei früherer Geltendmachung nicht oder nur erschwert durchgeführt hätte werden können, allerdings müsste nachgewiesen werden, dass zum Zeitpunkt der Unterlassung der Geltendmachung für den Verwalter der Eintritt der Insolvenz erkennbar war und dann muss auch noch nachgewiesen werden, dass es bei früherer Geltendmachung nicht zur Rückforderung gekommen wäre. Dies halte ich für kaum realisierbar.

Fazit: Für Hausgeldrückstände vor Eigentumseintragung im Grundbuch haften sie nur, wenn die Teilungsvereinbarung dies vorsieht. Nur in diesem Fall könnten sich für sie ein Vorgehen gegen den Verwalter lohnen, dafür müssten sie nachweisen, dass er gegen Pflichten aus seinem Verwaltervertrag verstoßen hat und ihnen deswegen ein Schaden entstanden ist.

Nur am Rande:
Bitte prüfen sie zunächst die Teilungsvereinbarung auf Haftungsnormen. Diese sind nicht grundsätzlich üblich. Nur wenn hier eine Übernahme von Altlasten durch den Neueigentümer festgelegt wird, sollten sie den Verwaltervertrag auf Pflichten zur Geltendmachung des Rückstandes prüfen. In dem Fall, dass ihre Haftung tatsächlich vorgesehen ist, sollten sie zwingend einen Anwalt aufsuchen. Dieser braucht die Teilungsvereinbarung sowie die Forderungsunterlagen und eventuell sämtlichen Schriftverkehr zwischen ihnen und der WEG/ dem Verwalter. Sie sollten dies frühzeitig tun, um Handlungsstrategien entwickeln zu können. Hierfür stehe ich ihnen im Rahmen eines Mandates natürlich gern zur Verfügung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2017 | 12:05

Der Insolvenzschuldner ist nicht mein Voreigentümer. Es ist ein anderes Mitglied der Eigentümergemeinschaft.. Wie verhält es sich mit Rückständen anderer Miteigentümer? Kann ich die Hausverwaltung belangen, weil sie 4 Jahre lang nichts unternommen hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2017 | 12:32

LieberFragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfragen.

Zunächst: Das der Insolvenzverwalter nicht der Voreigentümer ist, ist klar. Dennoch kann er Verfügungen des Insolvenzschuldners anfechten, wenn diese einen Anfechtungsgrund unterliegen. Insolvenzschuldner ist der Voreigentümer, die Übertragung der Eigentumswohnung ist eine Verfügung. Insofern ist hier durchaus Vorsicht angezeigt.

Ob sie die Hausverwaltung belangen können hängt ( genauso wie beim Voreigentümer) davon ab, ob eine Pflichtverletzung vorliegt. Der Hausverwaltung muss also per Verwaltervertrag oder wirksamen Beschluss die Eintreibung der Rückstände bei den Miteigentümern oblegen haben. Nur dann kann diese in die Pflicht genommen werden. Ob dies "nur" zur Kündigung der WEG des Verwaltervertrages führt oder zu Kürzungsansprüchen der WEG gegenüber der Verwaltervergütung oder ob ein Schadenersatzanspruch ihrerseits in Betracht kommt, kann diesseits mangels Angaben im Sachverhalt und Kenntnis des Verwaltervertrages sowie Kenntnis von der Teilungsvereinbarung nicht geprüft und daher nicht beantwortet werden. Ein Schadenersatzanspruch kommt nur in Betracht, wenn ihnen persönlich (nicht der WEG) ein Schaden entstanden ist. Ist der WEG ein Schaden entstanden, so müsste diese Regeress fordern und hierüber zuvor einen Beschluss herbeiführen.

Grundsätzlich haftet der Verwalter für die Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag gem. §280 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag. Es muss also zunächst so sein, dass der Verwalter gegen eine Pflicht verstoßen hat. Ist dies nachweisbar so kann regressiert werden. Allerdings gilt dies auch nur für den Fall, dass die Pflichtverletzung noch nicht verjährt ist und dem Verwalter keine Entlastung durch WEG-Beschluss erteilt wurde. Hierzu habe ich keine Angaben.

Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit Schluss des Verwaltungsjahres. Ansprüche aus einer Pflichtverletzung aus dem Verwaltungsjahr bis 2013 sind also verjährt. Ansprüche aus dem Verwaltungsjahr 2014 verjähren mit Schluss des Jahres 2017, so dass danach nur Pflichtverletzungen aus dem Verwaltungsjahr 2015 geahndet werden können.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

Ergänzung vom Anwalt 11.11.2017 | 08:14

Auf eine Sache möchte ich sie noch hinweisen. Eine Insolvenz kommt selten über Nacht. Es ist möglich, dass der Insolvenzverwalter hier aufgrund des Erwerbs der Wohnung noch auf sie zukommt und versucht, diesen anzufechten. Dafür braucht er natürlich insolvenzrechtliche Anfechtungsgründe (z.B. Gläubigerbenachteiligung, unentgeltliche Verfügungen, nahestehende Personen).

Sollten sie hier ein Schreiben erhalten, sollten sie sofort einen Anwalt aufsuchen, ohne zu versuchen selbst zu antworten oder sich in Sicherheit zu wiegen, weil es ja alles ganz anders war. Insolvenzanfechtungen sind, gerade weil es oft um viel Geld geht, stets nicht ungefährlich. Eine frühzeitige Strategie und Taktik machen sich hier meist bezahlt.
Ergänzung vom Anwalt 14.11.2017 | 08:59

Lieber Fragesteller,

ich habe ihren Bewertungskommentar gelesen. Nicht der Voreigentümer, sondern ein anderer Eigentümer ging in die Insolvenz? Und der Insolvenzverwalter von ihm , möchte nun das aufgrund Versäumnisurteil erlangte Geld von der WEG zurück? Das habe ich in der Tat dem geschilderten Sachverhalt nicht entnommen.

Trotzdem bleibt es dabei, das sie die Hausverwaltung hierfür nur haften lassen können, wenn sich eine Pflicht ergibt, anders also z.B. früher handeln zu müssen. Diese kann sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG ergeben, denn der Hausverwalter ist zur ordnungemäßen Hausgeldeinziehung verpflichtet. Er haftet also nach § 280 BGB i.V.m. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG , wenn aufgrund eines verspäteten Einzuges die Forderung z.B. durch Verjährung nicht beigetrieben werden kann. In ihrem Fall wurde wohl zwar die gesamte Forderung tituliert, jedoch ist ein Einzug von Beträgen vor dem Jahr 2015 nun recht aussichtslos. Denn die Anfechtung selbst dürfte anhand des zeitlichen Ablaufes begründet sein, so dass das Geld in der Tat an den Insolvenzverwalter zurückzugeben ist. Allerdings ist eine von Insolvenz betroffene Forderung natürlich keine verjährte Forderung. Insofern gibt es hierzu noch keine wirkliche Rechtsprechungslinie zur Verwalterhaftung, und vieles wird von den ausgetauschten Argumenten abhängen.

Aber der Hausverwalter kann auch haften, weil er trotz Rückstand beim Hausgeld über mehrere Jahre keinen beschluss über die Entziehung des Wohneigentums nach § 18 Abs. 2 WEG herbeigeführt hat und sich deswegen weitere Schulden bilden konnten und die Wohnung noch nicht versteigert wurde, also kein vorrangige Befriedigung und auch kein Eigentumswechsel um weitere Schäden zu vermeiden, statt gefunden hat. Hierbei ist jedoch wichtig, dass sich die anderen WEGler nicht nur gesperrt haben, sonder der Verwalter dies nie probierte. Sie haben also zwei Pflichtverletzungen zur Hand um den Verwalter für ausgefallenes Geld haften zulassen.

Aber die WEG hat für Insolvenzforderungen, und hierzu gehören alle Forderungen vor Insolvenzeröffnung, ein vorrangiges Befriedigungsrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG, das heißt die WEG kann die Wohnung des insolventen WEG-Eigentümers versteigern lassen und sich für die Hausgeldforderungen aus dem Erlös befriedigen. Der Insolvenzverwalter muss dies dulden.

Der Weg für sie und die WEG ist also Zwangsversteigerung als Vollstreckungsmaßnahme aus dem Versäumnisurteil. Hierfür müssen sie einen Antrag beim Vollstreckungsgericht, also dem Amtsgericht am Wohnort des Schuldners stellen. Sollte der Insolvenzverwalter hier nicht konform gehen muss er auf Duldung verklagt werden. Sodann wird der WEG-Eigentumsanteil im Zwangsversteigerungsverfahren versteigert. Die erzielte Summe wird so dann an die Gläubiger, insbesondere die WEG wegen § 10 ZVG aufgeteilt.

Allerdings ist der Vorrang- Anspruch der WEG begrenzt auf das Jahr der Beschlagnahme und die letzten beiden Jahre zuvor, sowie der Höhe nach auf 5 % des Verkehrswertes der Wohnung. Das heißt es sollte schnell gehandelt werden, denn die Beschlagnahme erfolgt erst mit Zwangsversteigerungsbeschluss, also nicht vor 2017 und sie können den Vorrang nur für 2 Jahre zuvor geltend machen, also für die Jahre 2016 und 2015. Welche Hausgeldforderungen sie vorrangig befriedigen können hängt davon ab, was im Versäumnisurteil steht und wann und ob die Hausgeldansprüche fällig waren.

Daneben sollten sie versuchen eine Sicherungshypothek auf dem WEG- Anteil des Miteigentümers eintragen zu lassen, um im Zuge der Zwangsversteigerung hier ältere Forderungen eventuell ausgleichen zu können. Hier wird der Insolvenzverwalter allerdings gegen halten, denn sie müssen wissen, dass eine Hypothek nach Insolvenzantrag unwirksam ist. Er hat also einen Löschungsanspruch. Dennoch sollte man dies (auch) probieren, denn eventuell kommt es ja gar nicht zur Zwangsversteigerung. Eine Löschungsbewilligung muss im E-Fall bei Anforderung erteilt werden, um erhöhte Kosten zu vermeiden.

Dennoch ist für die WEG als Gläubiger der Zwangsversteigerungsantrag der sinnvollste Weg, denn neben der vorrangigen Befriedigung für einen Teil der Kosten, wird so Insolvenzmasse generiert, die die Insolvenzquote erhöht. Der nicht befriedigte Teil muss zur Insolvenztabelle angemeldet werden, hiervon ist nur die Insolvenzquote zu erhalten.

Der Verwalter haftet für alle Schäden, also titulierte Kosten + Kosten der Zwangsversteigerung, abzüglich Verkaufserlös abzüglich einer Insolvenzquote. Da sich der Schaden hier also vor Verteilung aus dem Insolvenzverfahren kaum beziffern läßt, sollte die WEG den Verwalter auf Feststellung der Haftung in Anspruch nehmen, um ein Verjährung zu vermeiden.

Fazit: Die WEG kann sich aus einer Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteils teilweise befriedigen. Sie haftet als Gesamtschuldner für Insolvenzanfechtungen. Ob der Verwalter in Anspruch genommen werden kann, z.B. für Beträge die aus der Zwangsversteigerung nicht realisiert werden können oder die zu alt sind, hängt von einer Pflichtverletzung ab. Diese ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu bejahen. Dann könnte man argumentieren, dass die Pflichtverletzung im Unterlassen besteht und der WEG eine Schaden in Höhe des ausgefallenen Hausgeldes entstanden ist und ersetzt werden muss. Insofern kann argumentiert werden, dass eine Forderung die erst nach Insolvenzantrag tituliert wird, ähnlich einer verjährten Forderung nicht eintreibbar ist ( vgl. AG Köln, Urteil v. 8.3.2016, 215 C 146/15). Allerdings besteht eine klare Rechtsprechungslinie bisher nur für verjährte Forderungen, nicht aber für Forderungen, die von einer Insolvenz betroffen sind. Hier wird man fordern und nachweisen müssen, dass die Insolvenz für den Hausverwalter erkennbar war und er somit wissentlich die Forderungen in die Insolvenz laufen ließ.

Der Sachverhalt ist insgesamt recht komplex, die WEG sollte also einen Anwalt mit der Geltendmachung beauftragen, damit insbesondere alle Anträge und Anmeldungen erfolgen und anhand geeigneter Unterlagen die Forderung gegen den Verwalter berechnet werden kann.

mit freundlichen Grüßen


Doreen Prochnow
Bewertung des Fragestellers 11.11.2017 | 13:13


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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11.11.2017
5/5.0

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