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Hausfriedensbruch durch unangekündigte Bauarbeiten?


11.12.2007 15:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Mieter einer DG-Wohnung mit 1 Balkon.

Als ich heute morgen aufstand, standen mir auf einem Geruest vor dem Balkon Bauarbeiter gegenueber.

Sie meinten, dass sie ein Geruest aufbauen, und dann an der Außenseite und Unterseite meines Balkons Arbeiten ausfuehren wuerden. Dabei koennen die Bauarbeiter in meine komplette Wohnung sehen. Die Geruest-Oberkante ragt ca. 2 Meter über meinen Balkon, der Geruest-Boden, auf dem die Bauarbeiter stehen, ist ca. auf Hoehe meines Balkonbodens.

Von den kompletten Arbeiten war mir nichts bekannt.


a) Duerfen diese Arbeiten ausgefuehrt werden, ohne dass mir dies vorher angekuendigt wird?

b) kann ich diese Arbeiten untersagen bzw. zumindest eine Frist bis zum Beginn der Arbeiten fordern (z.b. 7 Tage bzw. wie lange?)

c) ist dies ein Hausfriedensbruch? oder ist es keiner, da die Arbeiten ja nicht AUF meinem Balkon, sondern aussen AN meinem Balkon durchgefuehrt werden?

besten dank.
Sehr geehrter Fragesteller,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung des Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

a) Wenn Bauarbeiten am Haus geplant sind, hat der Vermieter grundsätzlich eine schriftliche Informationspflicht gegenüber den Mietern über Umfang und Dauer der Baumaßnahmen. Für Modernisierungsmaßnahmen gilt sogar gemäß § 554 Abs. 3 BGB eine gesetzlich geregelte Ankündigungsfrist von 3 Monaten. Für Instandsetzungsmaßnahme ist diese Frist zwar nicht direkt anwendbar, dennoch muss der Vermieter hier rechtszeitig ankündigen. Als angemessen wird dabei der Zeitraum gesehen, der für den Mieter erforderlich ist, um sich auf die bevorstehenden Beeinträchtigungen einstellen zu können. Bei starker Beeinträchtigung des Mietgebrauches ist daher eine Ankündigungsfrist von mindestens zwei Wochen erforderlich , bei nur schwacher Beeinträchtigung kann allerdings eine Frist von wenigen Tagen ausreichend sein. Etwas anderes gilt lediglich, wenn es sich um nicht vorhersehbare Notreparaturen handelt. In ihrem Fall liegt zwar eine starke Beeinträchtigung der Privatsphäre vor, diese Beeinträchtigung kann aber durch das Zuziehen von Vorhängen leicht gemildert werden. Inwieweit eine starke Beeinträchtigung vorliegt ist auch danach zu beurteilen, wie lange die Bauarbeiten andauern.

b) Eine Möglichkeit, die bereits begonnenen Arbeiten zu untersagen bestünde gegebenenfalls dann, wenn Ihr Interesse an einer Unterbrechung der Arbeiten dem berechtigten Interesse des Vermieters auf Fortsetzung der Arbeiten überwiegt. Nach Ihrer Schilderung lässt sich dieses hier wohl nicht begründen. Sie haben aber wegen der Nichteinhaltung der Vorankündigungsfrist gegebenenfalls einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter, wobei der Ihnen entstandene Schaden belegbar und bezifferbar sein muss. Darüber hinaus können Sie selbstverständlich für die Dauer der Baumaßnahme Mietminderung geltend machen. Die Höhe der Minderung ist hier einzelfallabhängig. Faktoren sind zum Beispiel die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit des Balkons, die Lärm- und Schmutzbelästigung, die am Gerüst geleisteten Arbeitszeiten etc. Die Höhe bemisst sich in der Regel zwischen 5 und 20 Prozent. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine exakte Einschätzung im Rahmen dieses Forums nicht erfolgen kann.

c) Das Delikt des Haufriedensbruches ist hier nicht erfüllt. Tatbestandsmerkmal des Hausfriedensbruchs ist das Eindringen in einen geschützten Bereich. Der Bereich vor Ihrer Wohnung (auch die Außenseite des Balkons) gehört nicht mehr zu dieser, so dass hier ein Hausrecht Ihrerseits nicht greift. Insofern handelt es sich nicht um einen geschützten Bereich, in welchen eingedrungen wurde.

Ich hoffe, Ihnen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Nikolai F. Zutz
-Rechtsanwalt-


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