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Hausfriedenbruch - Nachmieter bewohnen Mietwohnung vor Ablauf des Mietvertrages

| 29.08.2011 12:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich hätte gern einen Ratschlag zu dem im Betreff geannten Problem und habe versucht die Geschehnisse chronologisch zusammenzufassen:

Meine Lebenspartnerin, nachfolgend Mieterin genannt kündigt ihre Mietwohnung fristgemäß, aufgrund der Arbeitsaufnahme an einem von ihrem jetzigen Wohnsitz ca. 250 km entfernten Ort.

Mietvertrag der Mieterin besteht bis 31.08.2011.
Mietvertrag der Nachmieter beginnt am 01.09.2011

Besichtigung der Wohnung durch die potentiellen Nachmieter am 27.07.2001. Hier wird mündlich eine (geringe) Ablösesumme für diverse Einrichtungsgegenstände vereinbart.

"Eilige" Abnahme der Wohnung auf Wunsch der Maklerin am 12.08.2011.
Die Mieterin behält einen Wohnungsschlüssel, da die Wohnung noch nicht vollständig geräumt ist, der zweite Schlüssel wird der Maklerin gegeben, damit die Nachmieter ggf. nach Absprache mit der Mieterin die Wohnung zum Vermessen o.ä. besichtigen können. Dies erscheint sinnvoll, da sich die Mieterin ab dem 15.08.2011 überwiegend an ihrem neuen Arbeitsort aufhält.
(Übergabeprotokoll: außer diversen Bohrlöchern keine Beanstandungen)

Am 18.08.2011 wird die Mieterin von der Maklerin per E-Mail um Zusendung des "fehlenden" Schlüssels gebeten, damit die Nachmieter renovieren können. Außerdem wir die Kontoverbindung der Mieterin erfragt, damit die Ablösesumme überwiesen werden könne.

Am 22.08.2011 bemängeln die Nachmieter, dass ein Waschbecken nicht ordnungsgemäß montierbar sei. Am selben Tag klingt sich nun auch der Vermieter ein und fordert, dass das Waschbecken von der Mieterin binnen einer Frist von drei Tagen angebracht wird.

Da diese berufsbedingt nicht fahren kann, beauftragt sie ihren Vater und mich, um sich darum zu kümmern.

Am 26.08.2011 stehen wir vor der Wohnungstür und haben keinen Zugang, da das Schloss ausgetauscht worden ist. Während ich die 250 km unverichteter Dinge wieder nach Hause fahre, versucht der Sohn der Vermieterin mit zwei Zeugen einen Tag später nochmals in die Wohnung zu kommen mit dem Ziel, das Waschbecken zu montieren und die restlichen Lampen abzubauen. Jetzt öffnen die Nachmieter zwar die Wohnungstür, lassen die Leute aber nicht rein.

Nun meine Fragen hierzu:

1. Ist die Mieterin verpflichtet, für August die volle Miete zu zahlen, obwohl sich schon Nachmieter in der Wohnung aufhalten und der Mieterin bzw. ihren beauftragten Personen keinen Zutritt gewähren?
Wenn nein, muss sie explizit (nachträglich zum 18.08.2011) fristlos kündigen?

2. Kann eine Klage wegen Hausfriedensbruch angedroht werden, um die Zahlung der Ablösesumme zu erwirken. Oder ist das Nötigung?

4. Habe ich Anspruch auf Erstattung meiner Fahrtkosten (insg. 500 km)? Wenn ja in welcher Höhe und durch wen: Vermieter/Maklerin/Nachmieter?

Vielen Dank im Voraus

EP

Sehr geehrter Fragesteller,

1.

Die Miete muss bis zur Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich gezahlt werden. Da ein Schlüssel abgegeben wurde, kann sich die Mieterin auch nicht darauf berufen, dass Sie noch ein uneingeschränktes alleiniges Besitzrecht hätte ausüben wollen. Die Nachmieter durften vereinbarungsgemäß die Wohnung betreten und wohl auch schon mit der Renovierung beginnen.

Die Grenze ist allerdings dort zu ziehen, wo die Mieterin ihr vertragliches Besitzrecht überhaupt nicht mehr ausüben konnte, d. h. ab dem Zeitpunkt des Austauschens der Schlösser. Insoweit ist die Miete gesetzlich gemindert (§ 536 BGB). Spätestens ab dem 26.8. braucht also keine Miete gezahlt werden bzw. die Miete kann insoweit zurückverlangt werden.

Eine fristlose Kündigung braucht es für die Mietminderung nicht.

2.

Ein Hausfriedensbruch liegt nicht vor. Das Aussperren der Mieterin könnte allerdings als Nötigung strafbar sein.

Wie dem auch sei, Forderungen auf Zahlung sollten nicht mit Strafanzeigen verknüpft werden, da sich erstens die Staatsanwaltschaft für solcherart Bagatellen nicht besonders interessiert und zweitens eine zivilrechtliche Vorgehensweise sowieso einzig und allein zielführend ist. Sie müssen die vereinbarte Ablösesumme, wenn nicht freiwillig gezahlt wird, per Klage oder Mahnbescheid geltend machen. Einen einfacheren Weg gibt es leider nicht.

4.

Sie können Schadensersatz von den Nachmietern wegen der vergeblich aufgewendeten Fahrtkosten fordern. Dass die Nachmieter niemanden mehr in die Wohnung ließen, war natürlich rechtswidrig, da das Besitzrecht der Mieterin vereitelt wurde. Es besteht also ein gesetzlicher Schadensersatzanspruch (sog. unerlaubte Handlung nach §§ 823 ff. BGB).

Vermieter und Maklerin haften für das Verhalten der Nachmieter allerdings nicht, sondern nur diese selbst.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.08.2011 | 13:37

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