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Hauseingang unter Straßenverlauf


09.01.2007 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Mit unserem Bauträger (Baufirma) haben wir einen Hausvertrag für den Neubau eines Einfamilienhauses abgeschlossen. Schlüsselfertig inkl. Planung, Vermessung, Keller. Die Erdarbeiten werden von einer ortsansässigen Firma durchgeführt.

Beim Plangespräch haben wir mit unserem Architekten folgendes besprochen:

Da wir in Hanglage bauen und das Haus längs zur Straße ausgerichtet ist, sollten die Fenster nach unten zum Hang hin unbedingt frei bleiben, da wir wegen der Hanglage auf Kellerlichtschächte verzichten wollten.

Außerdem wollten wir von der Straße aus zum Hauseingang ein bis zwei Stufen nach oben gehen.

Da zum Plangespräch noch keine Vermessungsdaten vorlagen, hielt er sich offen, wie viele Stufen es letztendlich sein würden.
Im Bauantrag sah alles nach unseren Wünschen aus. Der Hauseingang schnitt sich an der linken Ecke des Hauseingangs mit dem Geländeverlauf, so dass der Hauseingang über dem Geländeverlauf lag und es war eine Stufe für das Hauseingangspodest eingezeichnet.

Als nun der Keller aufgestellt wurde (Fertigbetonteile) hat sich unübersehbar herausgestellt, dass der Hauseingang nicht auf dem Straßenniveau liegt, sondern 0,5 m darunter!

Wir haben unseren Bauleiter sofort darauf aufmerksam gemacht. Bis heute ist die Firma immer noch am ermitteln, worin der Fehler liegen könnte. Laut Firma stimmt der Bau mit dem Plan bezüglich der Höhenlage überein, auch der Erdbauer hat keinen Fehler gemacht und der Architekt hat nach unseren Wünschen gearbeitet.

Allerdings haben wir nie den Wunsch geäußert, zu unserem Haus runter zu gehen!

Für uns sieht es so aus, als wolle die Firma sich aus allem herauswinden. An den Mehrkosten für die Außenanlagen wollen sie sich nicht beteiligen, dass müsste bauseits erbracht werden.

Aus den o.g. Anlass hätten wir nun folgende Fragen:

1. Falls es statisch möglich sein sollte, z. B. durch eine zusätzliche Betonschicht die Kellerdecke anzuheben, wer muss dann für diese Kosten aufkommen?
2. Falls dies nicht möglich sein wird, müssen wir die Außenanlagen komplett anders gestalten:
Wir benötigen zur Erdreichabsicherung zu unseren Nachbarn L-Profile, wir brauchen Kellerlichtschächte und zusätzliche Entwässerungsmaßnahmen vor dem Hauseingang. Können wir hierfür Entschädigungen geltend machen?
Können wir Schadensersatzansprüche geltend machen und in welcher Höhe?
Können wir Mehrkosten für die Außenanlage geltend machen (L-Profile, Lichtschächte, Entwässerung, höhere Kosten für Erdaushub)
3. Außerdem sorgt der tiefliegende Hauseingang mit Sicherheit für einen Wertverlust im Falle eines Hausverkaufs? Können wir hierfür Schadenersatz fordern?

-- Einsatz geändert am 09.01.2007 08:38:07

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Sehr geehrte Ratsuchende,


zunächst danke ich für die angemessenen Einsatzerhöhung.


So, wie Sie die tatsächlichen Gegebenheiten geschildert haben, darf es auch aus technischen Gründen keinesfalls bleiben. Sie müssen dabei bedenken, dass der tieferliegende Hauseingang weiterreichende Gefahren birgt, als Sie offenbar zunächst annehmen:

Je nach Baugrund wird das Haus ggfs. noch einige Zentimeter absacken, so dass angedachte Drainagen dann nicht mehr ausreichend sein könnten und Folgeschäden dann vorgezeichnet sind.

Nicht nur, dass Wasserschäden durch starkes Regenwasser eintreten können, auch müssen Sie beachten, dass Drainagen gewartet und auch eventuell erneuert werden müssen, um die Funktionstüchtigkeit zu gewährleisten. Diese Kosten und auch das Risiko der Funktionsstörungen hätten Sie allein, wenn Sie sich auf diese Lösung einlassen.

Daher sollte hier auf jeden Fall darauf gedrängt werden, dass es zu einer Sockelerhöhung kommt.

Sollte dieses durch Aufgießen einer zweiten Schicht möglich sein, ist das sicherlich die günstigste und schnellste Alternative. Nur, besprechen Sie dieses bitte vorab mit einem Statiker! Ist es nicht möglich, bleibt fast nur noch der Abriss und völlige Neuaufbau als Lösungsmöglichkeit übrig.

Unabhängig von den weiteren Fragen sollten Sie nun einen unabhängigen und vereidigten Sachverständigen heranziehen, um den derzeitigen Bautenstand zu manifestieren und weitergehende Schritte technisch abklären zu lassen.

Sie können die vertragsgemäße Erfüllung verlangen, wobei Bauvertarg inkl. technische Zeichnungen nun die Grundlage bilden. Hier sollten Sie auch bitte auf Erfüllung (nicht auf Schadensersatz) drängen, um sich nicht Gewährleistungsrechte abzuschneiden.

Zu den Fragen im Einzelnen:

1.)

Falls diese Lösung nach Rücksprache mit dem Sachverständigen und dem Statiker überhaupt in Betracht kommen sollte, werden die Kosten (wie auch die übrigen Kosten) entweder der

Bauunternehmer
Bauunternehmer und Architekt als Gesamtschuldner
Archtitekt

zu tragen haben. Hier kommt es nun ganz wesentlich darauf an, ob die Aussage des Unternehmers, er hätte sich an den Plänen des Archtiteken gehalten, zutreffend ist (was letztlich nur der Sachverständige entscheiden kann).

Sollte dieses so sein, ist der Unternehmer aus der Haftung und allein der Architekt wird haften.

Sollte dieses nicht zutreffen und der Unternehmer ist von den Plänen abgewichen, haftet der Unternehmer.

Daneben kann dann der Architekt als Gesamtschuldner haften, wenn der Architekt auch die Überwachungsarbeiten auf der Baustelle in seinem Vertrag innehatte.

Hier wird es also auf die einzelnen vertraglichen Beziehungen ankommen.


Da Sie aber von "Schlüsselfertig" geschrieben haben, vermute ich, dass allein der Unternehmer Ihr Vertragspartner geworden ist, so dass er dann letztlich auch haften wird und sich dann intern mit dem Architekten auseinander zu setzen hat.

Der Unternehmer wird ggfs. einwenden, dass die Erdarbeiten von einer Fremdfirma ausgeführt worden sind und (vermutlich) die Ausschachtungen zu tief vorgenommen worden sind. BITTE LASSEN SIE SICH NICHT DAMIT ABSPEISEN:

Denn der Unternehmer hat die Verpflichtung, Vorarbeiten auf die Ordnungsgemäßheit zu prüfen und darf nicht weiterbauen, wenn dort ein Fehler (vermutlich) entstanden sein sollte. Mit diesem möglichen Einwand kann der Unternehmer sich daher NICHT entlasten und wird -vorbehaltlich der Vertragsregelungen- daher haften.

2.)

Grundsätzlich können Sie allen Schaden in der tatsächlich angefallenen Höhe verlangen, einschließlich der tatsächlichen MEHRkosten der Außenanlage; die sogenannten Sowieso-Kosten (Kosten, die auch ohne das schadensbegründene Ereignis angefallen wären) können Sie nicht geltend machen.

Sollte es zu dieser Lösung kommen, MÜSSEN Sie unbedingt darauf achten, dass neben den Zahlungen auch weitergehender Schaden AUSDRÜCKLICH vorbehalten bleibt, um sich nicht mögliche Folgeschäden dann abzuschneiden - daher IMMER nur "unter Vorbehalt" unterschreiben (auch eine mögliche Teilabnahme).

3.)

Auch diessen Wertverlust werden Sie geltend machen können, wobei es dabei schwierig wird, diesen Minderwert zahlenmäßig zu beziffern; grob geschätzt wird er bei ca. 15.000 EUR liegen!

Um diesen Wert dann tatsächlich zu ermitteln, werden Sie um einen Sachverständigen nicht herumkommen (die IHK nennt Ihnen Adressen).


Zum weiteren Vorgehen:

Nehmen Sie zunächst mit einem Sachverständigen Kontakt auf und vereinbaren Sie einen Termin; zu diesem Termin laden Sie SCHRIFTLICH auch die anderen Baubeteiligten ein (Unternehmer, Architekt, Subunternehmer Erdaushub).

Sollte keine einvernehmliche Lösung (vor Unterschrift bitte die Einigung prüfen lassen!) schnell erfolgen, sollten Sie dann sofort einen mit Baurecht erfahrenen Kollegen beauftragen, da dann ein gerichtliches Beweissicherungsverfahren unumgänglich sein wird.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
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