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Hausbau- und Veräusserung gemäss §23 EStG (privates Veräusserungsgeschäft)


| 01.12.2013 13:40 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann



Guten Tag,

ich würde mich gerne über die Details zu folgendem Sachverhalt erkundigen: geplant ist ein privater Grundstückskauf und Hausbau darauf (nicht selbst bewohnt & damit ESt-pflichtig). Neben den normalen Handwerkeraufträgen würden wir gerne 3-4 Handwerker (die alle einen Hauptjob haben und festangestellt sind) auf 450€-Basis anstellen für den Hausbau.

Dazu hätte ich folgende Rückfragen:

1. Kann der geringfügige Verdienst von 450€ (plus 15% Rentenversicherung / 13% Krankenversicherung / 2% Lohnsteuer) bei einem Verkauf der Immobilie als Ausgaben (also gewinnmindernd) geltend gemacht werden?
2. Sollte es sich abzeichnen dass der Hausbau gut läuft, würde ich eventuell ein weiteres Grundstück kaufen und ein weiteres Haus bauen (ebenfalls mit Handwerker auf 450€-Basis)
2.1 Könnten die Handwerker weiterhin beschäftigt bleiben und die 450€/Monat als Ausgaben geltend gemacht werden?
2.2 Könnte dies längerfristig als private Veräusserungsgeschäfte laufen oder würde der Hausverkauf irgendwann gewerblich werden (Info: ich bin Deutscher, wohnhaft & mit Wohnsitz in CH und damit Steuerausländer), wenn pro Jahr z.B. 1 Haus gebaut und verkauft wird ("Jahresumsatz <500.000€ / Jahresgewinn <50.000€")?
2.3 Könnten auch Renteneinzahlungen / Vermögenssparplan als Ausgaben geltend gemacht werden?

Besten Dank für Ihre Bemühungen bereits im Voraus.

Mit freundlichem Gruss
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass durch Hinzufügen oder Weglassen von Informationen die rechtliche Bewertung des Sachverhalts anders ausfallen kann.

1.

Sie können die geringfügigen Verdienste der von Ihnen beschäftigten Handwerker (einschließlich der Sozialversicherungskosten) im Rahmen des Verkaufs der Immobilie bei der Einkommenssteuer gewinnmindernd gelten machen, wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind (§ 4 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dies ist dann der Fall, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwerben und veräußern. Eine nicht steuerbare Vermögensverwaltung ist in der Regel überschritten, wenn mehr als drei Objekte innerhalb eines Zeitraums von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte wieder veräußert werden (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 5). Der Fünf-Jahres-Zeitraum ist allerdings keine starre Grenze (BFH Urteil vom 18.9.2002, X R 28/00, BStBl II 2003, 133 und BFH Beschluss vom 20.3.2003, III B 174/01, BFH/NV 2003, 1166; BFH Urteil vom 5.5.2004, XI R 25/03, BFH/NV 2004, 1399; BFH-Urteil vom 15.6.2004, VIII R 7/02, BStBl II 2004, 914).

Die Drei-Objekt-Grenze kann auf 10 Jahre ausgedehnt werden, wenn Umstände dafür sprechen, dass zum Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs, der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorlag.

Werden weniger als drei Objekte angeschafft, modernisiert oder veräußert, dann erzielt der Steuerpflichtige Einnahmen aus privater Vermögensverwaltung. Diese Einnahmen sind steuerfrei, wenn die sogenannte Spekulationsfrist überschritten wird. Für Grundstücke gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Wird das Grundstück ganz oder teilweise innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, unterliegt der erzielte Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und Nebenkosten) der Einkommensteuer. Bei einer Veräußerung 10 Jahre nach dem Erwerb ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.

Nur wenn der Verkauf nach den obige Ausführungen
Einkommens-steuerpflichtig ist können Sie die Handwerkerkosten gewinnmindernd geltend machen.

2.

2.1.

Es gilt das zu Frage 1. Gesagte.

2.2.

Der jährliche Verkauf von einem Hausgrundstück gilt nach deutschem Recht als gewerblicher Grundstückshandel.

Es gilt das deutsch-schweizerische Doppelbesteuerungsabkommen in der Fassung des Änderungsprotokolls vom 27.20.2010:

Art. 4 Abs. 4:

"Bei einer in der Schweiz ansässigen natürlichen Person, die nicht die schweizerische Staatsangehörigkeit besitzt und die in der Bundesrepublik Deutschland insgesamt mindestens fünf Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war, kann die Bundesrepublik Deutschland in dem Jahr, in dem die unbeschränkte Steuerpflicht zuletzt geendet hat, und in den folgenden fünf Jahren die aus der Bundesrepublik Deutschland stammenden Einkünfte und die in der Bundesrepublik Deutschland belegenen Vermögenswerte, ungeachtet anderer Bestimmungen des Abkommens, besteuern. Die nach diesem Abkommen zulässige Besteuerung dieser Einkünfte oder Vermögenswerte in der Schweiz bleibt unberührt. Die Bundesrepublik Deutschland rechnet jedoch in entsprechender Anwendung der Vorschriften des deutschen Rechts über die Anrechnung ausländischer Steuern die in Übereinstimmung mit diesem Abkommen von diesen Einkünften oder Vermögenswerten erhobene schweizerische Steuer auf den Teil der deutschen Steuer (mit Ausnahme der Gewerbesteuer) an, der auf Grund dieser Bestimmung von diesen Einkünften oder Vermögenswerten über die deutsche Steuer hinaus erhoben wird, die nach den Artikeln 6 bis 22 hierfür erhoben werden dürfte. Die Bestimmungen dieses Absatzes gelten nicht, wenn die natürliche Person in der Schweiz ansässig geworden ist, um hier eine echte unselbständige Arbeit für einen Arbeitgeber auszuüben, an dem sie über das Arbeitsverhältnis hinaus weder unmittelbar noch mittelbar durch Beteiligung oder in anderer Weise wirtschaftlich wesentlich interessiert ist."

Art. 13 Abs. 1:

"Gewinne aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens im Sinne des Artikels 6 Absatz 2 können in dem Vertragstaat besteuert werden, in dem dieses Vermögen liegt."

Ar. 6 Abs. 2 Satz 1:

"Der Ausdruck 'unbewegliches Vermögen' bestimmt sich nach dem Recht des Vertragstaates, in dem das Vermögen liegt."

2.3.

Mir ist nicht nachvollziehbar, in welcher Beziehung Renteneinahlungen/Vermögenssparplan zum Erwerb eines Hausgrundstücks bzw. der Errichtung eines Hauses stehen und als "Ausgaben" denkbar sind.

Ich bitte ggfs. um Erläuterung über die kostenlose Nachfragefunktion.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Freiberger Str. 39
01067 Dresden

T.: 0351/86791355
F.:0351/33257002
Mail: info@advoc-neumann.de
Web: www.advoc-neumann.de

Nachfrage vom Fragesteller 01.12.2013 | 18:09

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Im Rahmen der Nachfragefunktion würde ich gerne auf 2 Fragen eingehen:

1. Kann ich als Privatperson Handwerker auf 450€-Basis beschäftigen und kann ich diese Handwerkerkosten (innerhalb der Spekulationsfrist) beim Hausverkauf als Ausgaben geltend machen?

2. Ich bin seit ca. 8 Jahren in der Schweiz (Wohnsitz / Arbeit) gemeldet in einer vollkommen anderen Branche (Elektronik) tätig; gehe ich richtig davon aus dass wenn ich als Privatperson ein Haus erstellen & veräussern würde nur für dieses in D versteuert werde, also die Tätigkeit in der Schweiz unberührt bleibt?

Ich hoffe dies sprengt nicht den Rahmen der Nachfragefunktion (kurze Antworten sind völlig ausreichend). Verbindlichen Dank nochmals für Ihre Zeit.

Mit freundlichem Gruss

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.12.2013 | 19:17

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich wie folgt beantworten:

1.

Sicher können Sie als Privatperson Handwerker auf 450,- €-Basis beschäftigen und deren Kosten steuermindernd absetzen, wenn Sie die Voraussetzungen eines gewerblichen Hausverkäufers erfüllen. (Wenn Sie weniger als vier Objekte innerhalb der Spekulationsfrist veräußern, gilt das als Vermögensverwaltung, für die keine Einkommenssteuer anfällt. In diesem Fall ist für ein Absetzen der Handwerkerkosten im Rahmen der Einkommenssteuer kein Raum. Lediglich die von selbständigen Handwerkern in Rechnung gestellte Umsatzsteuer kann in diesem Fall bis zu einem Betrag von 1.200, € jährlich abgesetzt werden.)

2.

Wenn Sie als Arbeitnehmer (Elektriker) in der Schweiz beschäftigt werden, kommt Art. 4 Abs. 4 DBA nicht zur Anwendung (dort letzter Satz).

Eine Besteuerung des Veräußerungsgewinns (des oder) der in Deutschland veräußerten Hausgrundstücke erfolgt nach Art. 13 Abs. 1 DBA durch den deutschen Staat nach deutschem Steuerrecht.

Einen Anspruch darauf, dass es hierdurch nicht zu Steuernachteilen wegen Ihrer Tätigkeit in der Schweiz kommt, haben Sie aber nur dann, wenn Art. 4 Abs. 4 DBA zur Anwendung kommt. Dies ist dann der Fall, wenn Sie Ihre Tätigkeit als Elektriker in der Schweiz als Selbständiger ausüben.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.12.2013 | 18:01


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"Hr. Rechtsanwalt Neumann ist gut auf meine Frage eingegangen; durch den recht komplexen Sachverhalt kann eine abschliessende Klärung wohl nur durch die Nachfragefunktion oder eine ausführliche Beratung umfassend erläutert werden"