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Hausbau Außenbereich - Habe ich hier Einspruchsrechte?

18.03.2012 08:33 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Es geht um Baurecht. Ich habe vor 4 Jahren ein Haus gekauft (Baujahr ca 1950). Es liegt am Ortsrand der Gemeinde. Beim Kauf des Hauses wurde mir vom Bürgermeister und Ortsvorsteher mündlich vor Zeugen zugesichert, dass das Haus sich im Außenbereich befindet. Der ganze Zufahrtsweg, ca 250 m, wurde als Außenbereich deklariert. Damit sind einige Einschränkungen verbunden. z.b wir mussten wir selbst für den anschluss an die öffentliche kanalisation zahlen, da beim Hauskauf noch kein Anschluss vorhanden war! Dieser Punkt war aber bekannt und akzeptiert. Es wurde mir weiter zugesichert, dass auf dem Nachbargrundstück (auch Außenbereich) nicht gebaut werden darf. Die idyllische Lage und damit verbundene Ruhe
war mir einen höheren Kaufpreis wert aufgrund meiner subjektiven Präferenz. Ein vergleichbares Haus im Ortskern wäre deutlich günstiger gewesen.
Nun hat ein Mitarbeiter, der auf dem Landratsamt arbeitet, dieses Grundstück nebenan gekauft. Er hat in einem Bebauungsplan aus den 1930er Jahren
eine Baulinie für dieses Grundstück entdeckt. Kürzlich hatte der Bürgermeister zu einer Anliegerversammlung eingeladen. Dort wurde verkündet, dass der Bürgermeister den ganzen Bereich als Innenbereich deklarieren wird. Dies hat zur Folge, dass auf dem Nachbargrundstück nun gebaut werden darf. Die bisherigen Anliegerwiesen werden zu Baugrundstücken von der Stadt erschlossen. Der Bauwillige muss nun nur noch den Erschließungsbeitrag zahlen. Ich dagegen musste noch im letzten Jahr selbst für den Anschluss an die Kanalisation aufkommen. Der Bürgermeister hat vor Zeugen zugegeben, dass die Informationen, die er mir bei meinem Kauf gegeben hat, falsch waren. Ihm war der nun vorlegte Bebauungsplan gänzlich unbekannt und lag auch auf der Stadt nicht vor. Er lag nur im Landratsamt vor. Es gibt aus der Sicht des Bürgermeisters auch keinen aktuelleren Bebauungsplan.

Nun meine Fragen:
1. Kann der Bürgermeister die Umwandlung von Außenbereich zu Innenbereich so einfach durchführen?
2. Habe ich hier Einspruchsrechte? Steht mir bei rechtlichen Schritten gegen die Gemeinde ein Anwalt zu bzw. muss ich diesen bezahlen bei negativem Richterspruch?
3. Steht mir eine Entschädigung in irgend einer Art zu, aus der Tatsache heraus, dass ich bei der Kaufentscheidung Fehlinformationen vom
Bürgermeister bekommen habe und nun der subjektive Wert des Hauses für mich gemindert ist?
4. Kann ich darauf bestehen, dass nun mehr auch bei meinem Haus der normale Erschließungsbeitrag fällig wird und den Differenzbetrag zu meinen
bisherigen Kosten für den Anschluss an die Kanalisation erstattet bekommen?

Sehr geehrter Ratsuchender,


zunächst sollen Sie den Bebauungsplan 1930 einsehen und prüfen lassen, da von dessen Wirksamkeit die rechtliche Einordung abhängen wird.


Sollte dieser Plan wirksam sein, wären Ihre Fragen wie folgt zu beantworen:


1.)

Eine solche Umwandlung wäre möglich, wenn die Bebauungsplan wirksam vorliegt. Entscheidend ist dabei, dass das formelle Recht (Vorliegen eines Bebauungsplanes) zu beachten ist, so dass dann eben nach dem Bebauungsplan offenbar ein Innenbereich gegeben ist.

2.)

Einspruchsrechte haben Sie dann ebensoweinig wie das Recht auf kostenloser Stellung eines Rechtsanwaltes zur Rechtswahrung.

Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt, sind Sie zunächst aufgrund des Auftragsverhältnis als Auftraggeber auch Kostenschuldner für dessen Vergütungsanspruch.

Kommt es zu einer gerichtlichen Entscheidung, wird auch über die Kosten entscheiden - obsiegen Sie, hätten Sie einen Erstattungsanspruch (wären aber gleichwohl zunächst Kostenschuldner, müssten also in Vorleistung treten).

3.)

Ein Entschädigungsanspruch steht Ihnen nur dann zu, wenn der Bürgermeister ihnen BEWUSST falsche Angaben damals gemacht hätte.

Dieses Bewußtsein müssten Sie aber im Streitfall darlegen und beweisen können, wobei ich aufgrund Ihrer bisherigen Sachverhaltsdarstellung nicht erkennen kann, wie dieses gelingen soll - denn wenn der Bürgermeister auch erst jetzt erstmals Kenntnis vom alten Bebauungsplan erlangt hat, würde es an einer bewußten Täuschung fehlen.

Daher würde ich an Ihrer Stelle nicht drauf bauen, dass Sie den Ihnen obliegnden Beweis erfolgreich führen können.

4.)

Ja; diesen Anspruch werden Sie haben.

Denn die von Ihnen erbrachten Leistungen sind ja unter anderen gesichtsplunkten erbracht worden und mit anderen - falschen - rechtlichen Voraussetzungen, so dass ein Angleichungsanspruch bestehen wird.


Hierzu sollen Sie - wie eingangs erwähnt - zunächst den Bebauungsplan ebenso prüfen lassen, wie die Zahlungsbescheide, um dann den Angleichungsanspruch geltend zu machen und durchzusetzen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 18.03.2012 | 20:30

Bei Punkt 1 ist mir Ihre Aussage nicht ganz klar. Ich denke, da fehlen Worte. Können Sie das bitte nochmal erläutern.
Ich werde also erst zum Landratsamt gehen und den Bebauungsplan von 1937 einsehen und fragen, ob es tatsächlich keinen aktuelleren Plan gibt. Sollte kein aktuellerer Plan vorliegen, gilt der alte Plan. In diesem ist eine Baulinie gekennzeichnet, der also Rückschluss auf eine Bauplanung gibt.
Können Sie bitte darauf eingehen, was mit dem "formellen Recht" gemeint ist? Bzw. welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit der Bürgermeister einfach ein Gebiet von Außen- zu Innenbereich umgewandelt werden kann. Es war eben in den letzten 50 Jahren als Außengebiet von der Stadtverwaltung bezeichnet! Wie muss der die Einteilung Innenbereich/Außenbereich gekennzeichnet sein?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.03.2012 | 07:11

Sehr geehrter Ratsuchender,


das haben Sie genau richtig verstanden:


Sollte ein wirksamer alter Bebauungsplan vorliegen, behält dieser seine Gültigkeit bis zur Erstellung eines neuen, abweichenden Bebauungsplanes.


Das Vorliegen dieses Bebauungsplanes wäre dann das formelle Baurecht, an dem sich alle Beteiligten zu halten hätten. Durch diese Vorlage sind dies Formalitäten geschaffen worden, die das Baurecht regeln = formelles Baurecht.


Dieser Plan wäre zu prüfen.


Mit Innenbereich bezeichnet man in Deutschland die Gebiete der „im Zusammenhang bebauten Ortsteile" gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB), die nicht durch einen qualifizierten Bebauungsplan überplant sind.

Daher ist es zunächst wichtig, den Bebauungsplan zu prüfen.


Dieser Innenbereich endet faktisch an der letzten Bebauung, hier wohl an Ihrem Grundstück, so dass die genaue Prüfung eben so extrem wichtig ist.

Voraussetzung ist weiter, dass ein Bauzusammenhang besteht, Ihr Haus also nicht völlig allein liegt.


Liegen diese Voraussetzungen vor, kann es als Innenbereich ohne besonderen Akt durch den Bürgermeister bezeichnet werden, da dieses eine rechtliche Wertung ist.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
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mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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