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Hausbau | Absicherung von Eigenkapital

11.05.2017 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Tim Greenawalt


Hallo,

meine Freundin und ich sind seit 4 Jahren ein Paar und überlegen ein Haus zu bauen. Aktuell sind wir unverheiratet. Die Gesamtkosten betragen 330.000 €. Die Vermögenssituation stellt sich wie folgt dar:

Freundin:
10.000 € Eigenkapital

Ich:
60.000 € Eigenkapital

Den restlichen Finanzierungsbedarf würden wir über einen Kredit i.H.v. 260.000 € abdecken und gemeinsam abbezahlen.

Da man in sich in der heutigen Zeit leider nicht mehr sicher sein kann, ob eine Beziehung ewig hält, ist es mir wichtig mein Eigenkapital abzusichern.
Sollte es zu einer Trennung kommen, möchte ich mein Eigenkapital zurück erhalten. Welche Möglichkeiten bestehen, um dieses Ziel zu erreichen?

Im Internet habe ich von einem notariell beurkundeten Partnerschaftsvertrag gelesen. Ist dieser Instrument in meinem Fall geeignet? Was würde bei einer Hochzeit nach dem Hausbau mit diesem Vertrag passieren? Besteht er unverändert fort?

Wäre es mit dieser Zielsetzung sinnvoll, vor dem Hausbau zu heiraten? Wäre die Eigenkapitalabsicherung damit gegeben?






Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten möchte:

1. Rechtliche Möglichkeiten
Einen notariellen Partnerschaftsvertrag zu schließen ist möglich aber nicht notwendig. Sie können gemäß Ihrer Anteile im Grundbuch eingetragen werden (6/7 zu 1/7) und den Kreditvertrag ebenfalls gemeinsam schließen. Wenn sich die Bank nicht auf eine Aufteilung der Kreditschuld nach Anteilen einlässt (also Gesamtschuldnerschaft verlangt) können Sie privatschriftlich die Aufteilung im Innenverhältnis vereinbaren.

Grundsätzlich bleibt diese Regelung auch bei einer Heirat erhalten. Falls Sie keinen Ehevertrag schließen gilt der Grundsatz der Zugewinngemeinschaft. Da Sie bereits mit dem aufgeteilten Haus in die Ehe gehen, ist dieses grundsätzlich nicht dem Zugewinnausgleich unterworfen. Kommt es zur Wertsteigerung, verteilt diese sich auf die bereits festgelegten Anteile.

2. Praktische Überlegen
Falls es zur Trennung kommen sollte (jetzt oder bei einer späteren Scheidung) stehen Sie vor dem Problem dass Sie sich über das Haus mit Ihrer Partnerin auseinandersetzen müssen.

Dies beinhaltet zum einen den Anteil in Grundbuch, zum Anderen die Darlehensschuld gegenüber der Bank. Beides kann nur mit Zustimmung Ihrer Partnerin an Sie übertragen werden. Kommt es nicht zur Einigung, kann jeder von Ihnen die Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft einleiten. In der Regel ist dies mit erheblichen Unannehmlichkeiten, Kosten und ggf. einem Wertverlust verbunden.

Schließen Sie bei der Heirat einen Ehevertrag in dem Sie beispielsweise die Übertragung des Anteils Ihrer Frau an sie vereinbaren, kann dieser vor Gericht als nichtig behandelt werden. Die Gerichte neigen (trotz notarieller Beurkundung) hierzu, wenn ein Kräfteungleichgewicht zwischen den Partnern bei Abschluss angenommen wird. Hiergegen gibt es leider keinen wirksamen Schutz.

3. Rat
Aus meiner Praxis kenne ich leider viele Fälle, in denen die Ehe mit gemeinsamem Haus aus den genannten Gründen (auch bei einem Ehevertrag) zu einem erheblichen finanziellen Risiko wurde, das sich häufig stark zu Lasten des wirtschaftlich stärkeren Partners realisierte. Die Gerichte sind in Fällen wie dem Ihren bei denen ein offensichtlich wirtschaftliches Ungleichgewicht besteht, geneigt, die Lage zugunsten des vermeintlich schwächeren Partners zu entscheiden. Aus diesem Grund rate ich grundsätzlich dazu, das Haus in der Hand eines Partners zu halten. Ihre Partnerin können Sie beispielsweise über ein Privatdarlehen beteiligen und ihr bei einem Verkauf vertraglich eine Gewinnbeteiligung zusichern. Dafür ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht notwendig. Im Fall einer Scheidung sehen Sie sich dann zwar immer noch möglichen Zugewinnausgleichs- und Unterhaltsansprüchen Ihrer Ex-Frau ausgesetzt. Ein unmittelbares Verwerten Ihres Hauses ist jedoch nicht möglich.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Für eine detaillierte Beratung stehe ich Ihnen ebenfalls zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen,

Nachfrage vom Fragesteller 16.05.2017 | 21:12

Zunächst vielen Dank für Ihre Antwort, zu der ich einige Nachfragen haben.

Mein Ziel ist es nicht, dass mir das gesamte Haus zu 6/7 gehört. Ich möchte nur, dass jeder seinen EK-Anteil (Ich=60.000 €; Sie=10.000 €) bei Trennung/Verkauf zurück erhält und die restliche Summe (sofern (Verkaufserlös-EK-Anteil)>Restschuld bei der Bank) gleichermaßen auf beide Partner verteilt wird.

Ist eine Eintragung von absoluten Beträgen im Grundbuch möglich?
Wenn nur die Eintragung von Anteilen möglich ist, wäre aus meiner Sicht folgende prozentuale Eintragung "gerecht":

Gesamtkosten: 330.000 €
davon EK Ich: 60.000 €
davon EK Sie: 10.000 €

Finanzierungsbedarf: 260.000 €
davon Ich: 130.000 €
davon Sie: 130.000 €
--> jedoch als Gesamtschuldner

Anteil Ich: (60.000 + 130.000) / 330.000= ca. 58 %
Anteil Sie: (60.000 + 10.000) / 330.000= ca. 42 %

Denkbar wäre m.E. also eine Eintragung von 60 zu 40.
Sehen Sie das anders oder gibt es hier Probleme?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.05.2017 | 10:12

Sehr geehrter Fragesteller,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen gerne wie folgt beantworte:

Eine Eintragung von 60%/40% und die Gesamtschuldnerschaft bei der Bank ist natürlich möglich. Beachten Sie dabei, dass Sie als Gesamtschuldner jeweils vollständig gegenüber der Bank haften. Sollte Ihre Freundin nicht zahlungsfähig sein, müssen Sie für die gesamte Darlehensschuld aufkommen. Dennoch bleibt Ihre Freundin in diesem Fall Miteigentümerin gemäß den Eigentumsanteilen. Sie müssen dann Ihre Ausgleichsforderung unabhängig von Ihrer beider Miteigentum am Haus geltend machen.

Absolute Beträge würden hinsichtlich des Eigentumsanteils hingegen nicht funktionieren.

Ihre Rechnung ist im Ergebnis richtig, enthält offenbar nur einen Tippfehler. Ich komme auf folgende Beträge:

Anteil Sie (60.000 + 130.000) / 330.000 = 58%
Anteil Freundin (10.000 + 130.000) / 330.000 = 42%

Ich hoffe damit konnte ich Ihnen helfen. Für eine eingehende Beratung stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.

Herzliche Grüße,

RA Dr. Tim Greenawalt

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