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Hausbau, Abschreibung, Eigentumsverhältnisse (Baurecht, Steuerrecht)


16.12.2012 11:36 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Maike Domke



Guten Tag!

Ich plane mit meiner Freundin eine Scheune, die auf einem Grundstück ihres Vaters steht, zu Wohnraum umzubauen. Außerdem steht die Scheune unter Denkmalschutz (Gesamtanlage) und kann deshalb doppelt abgeschrieben werden.

Um die steuerlichen Vorteile der Abschreibung zu nutzen, muss der Vater meiner Freundin (soweit ich weiß) Eigentümer sein und uns das Haus anschließend vermieten. Praktisch wird es dann wohl so sein, dass ich mit der Miete den Kredit für das Haus tilge.

Gibt es für den Streitfall eine Möglichkeit meine Beteiligung am Haus, z.B. in Höhe der bisher gezahlten Miete, vertraglich festzuhalten?

Gibt es andere Modelle, die mich im Fall eines Streits oder einer Trennung davor schützen, dass mein investiertes Geld (+ Arbeitskraft und Zeit) verloren ist?

Ich würde mich über Ihre Hilfe freuen.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten möchte:
Sie können mit Ihrem „Schwiegervater" einen privatrechtlichen Vertrag aufsetzen, in dem Sie alle diese Punkte klären.

Hinsichtlich der Mietzinszahlung wird allerdings eine Rückforderung schwierig, da die Gegenleistung bei Mietverträgen die Überlassung des Mietobjektes ist. Das bedeutet, dass Sie keinen Mietvertrag im klassischen Sinne schließen sollten. Man könnte dies so regeln, dass die Kreditraten tilgen und für den Fall einer Trennung ihr Geld anteilig zurückerhalten, sofern der Vater Ihrer Freundin Ihnen das Objekt nicht kostenlos überlassen kann und will.

Ihre Arbeitszeit ist schwieriger in Geld zu fassen. Hier können Sie sich aber mit dem Eigentümer einigen, dass für den Fall einer Trennung von Ihnen und Ihrer Freundin eine Summe X an Sie auszuzahlen ist, mit der Arbeitskraft und – zeit abgegolten sind.

Zu Ihrer weiteren Absicherung könnte man solche Vereinbarung notariell beurkunden lassen.
Ich stehe Ihnen gern zur Formulierung eines entsprechenden Vertrags zur Verfügung.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2012 | 16:00

Sehr geehrte Frau Domke,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Leider sind Sie in Ihrer Antwort nicht darauf eingegangen, was ein solcher Vertrag für die Abschreibung des Objekts bedeuten würde. Ich würde gerne eine Regelung finden bei der das Objekt abgeschrieben werden kann UND ich im Falle einer Trennung das Geld, welches ich bis dahin gezahlt habe (egal ob man das jetzt als Miete, Kreditraten, oder etwas anderes darstellt), zurück bekomme.

Ich habe die Befürchtung, dass ein solcher Vertrag nicht zwischen Eigentümer und Mieter geschlossen werden kann, weil das hinsichtlich der Abschreibung Steuerhinterziehung bedeuten würde. Genauso wie der Eigentümer das Haus nicht abschreiben kann, wenn er es selbst bewohnt.

Gibt es eine Regelung, bei der ich mich absichern kann und der Eigentümer trotzdem die steuerlichen Vorteile der Abschreibung nutzen kann?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.12.2012 | 10:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

deshalb schrieb ich, dass ein "klassischer Mietvertrag" schwierig sein dürfte.

Steuerrechtlich ist es so, dass der Vater IHrer Freundin die Mieteinnahmen als Einkünft versteuern muss. Absetzen kann er demgegenüber die Investitionen, der er tätig. Wenn diesen Investitionen eine bedingte Forderung anhängt, gibt es Probleme. Möglich wäre, daher den Mietvertrag nur mit der Tochter zu schließen und die Vereinbarung über die mögliche Entschädigung mit Ihnen. Man kann es ja auch so formulieren, dass es eine pauschale Entschädigung für diverse für ihn geleistete Arbeit sein soll.

Sofern es sich um Herstellungskosten handelt, wovon ich nach Ihrer Schilderung ausgehe, können diese ganz normal als AfA verbucht werden.
Bei Instandhaltungskosten sieht das anders aus, aber bei einem Umbau würde ich von Herstellungskosten ausgehen.

Ich würde daher raten, vorab mit dem FA zu klären, das tatsächlich Herstellungskosten vorliegen, um die AfA zu sichern.

Falls SIe noch weitere Fragen haben, kontaktieren SIe mich gern über meine Email Adresse.

Mit freundlichen Grüßen
Maike Domke
- Rechtsanwältin -

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