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<Haus&Grund>Vertrag Schönheitsrep. (Abwälzung) bei Auszug nach 2 Jahren


03.02.2005 19:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer jetzigen Wohnung könnte es zu einem Rechtsstreit kommen, weil der Vermieter angekündigt hat, eine Abwälzung von ca. € 1.100,- zu fordern, damit er die Wohnung in drei Jahren von einem Malermeister renovieren lassen kann.

Dieser Anteil ergibt sich aus einer 2/5 - Rechnung, bezogen auf ein Angebot für eine komplette Renovierung. Wir haben fristgerecht gekündigt und wohnen dann genau zwei Jahre hier.

Wir haben die Wohnung vor zwei Jahren bezogen. Damals war sie gerade 2 Monate vor Bezug vom Vermieter selbst frisch gestrichen worden. Wir werden die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zurückgeben, also ohne mehr als unerhebliche Sichtmängel und sauber.

Die Wohnung sieht absolut ordentlich aus und wurde von uns nicht ´über die Maßen abgewohnt´. Wir haben weder farbliche noch bauliche Veränderungen vorgenommen und die Wohnung pfleglich behandelt (weder geraucht, noch wilde Parties gefeiert), so dass keine sichtbaren Mängel vorhanden sind. Aus unserer Sicht besteht kein aktueller Renovierungsbedarf.

Und außerdem: Wenn unser fiktiver Nachmieter in 3 Jahren die dann fällige Schönheitsreparatur aus Kostengründen selbst durchführt, habe ich dem Vermieter heute
1.100,- Euro für nix gezahlt und er kann mit meinem Geld seinen Urlaub bezahlen !


Hier ein Auszug aus dem Vertrag:

§21 Schönheitsreparaturen ( Renovierung, Dekoration)

1. Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Dazu gehören insbesondere neben der Entsorgung der Abfälle das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Türzargen, Heizkörper mit Heizrohren und sonstiger Versorgungsleitungen.

2. Alle Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, nach Zweck und der Art der Mieträume regelmäßig auszuführen, wenn das Aussehen der Wohnräume mehr als nur unerheblich durch den Gebrauch beeinträchtigt ist.

3. Dies ist im allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (Renovierungsfristen) der Fall:
- in Küche, Bädern und Duschen alle drei Jahre
- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
- in allen anderen Räumen alle sieben Jahre.

.....

8. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend obiger Nr.2 nicht fällig, weil die Renovierungsfristen angelaufen , aber nicht abgelaufen sind, so gilt folgendes:

Der Mieter zahlt an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenraum gemäß obiger Nr.3*
Das gilt nicht, wenn der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereit erklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.


Wie ist die Rechtslage:
Müssen wir überhaupt Schönheitsreparaturen durchführen, die über die Beseitigung von mehr als unerheblichen Mängeln hinausgehen ?
Wenn wir keine Schönheitsreparaturen durchführen ( nach Aussage des Vermieters: das Streichen aller Räume), müssen wir dann die Abwälzung der anteiligen Renovierungskosten bezahlen ?

Herzlichen Dank
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage.

Die von Ihnen zitierte Klausel ist zunächst grundsätzlich wirksam, da Sie keine Renovierung in starren Fristen vorsieht, sondern die genannten Fristen lediglich im Allgemeinen gelten sollen.

Da Sie aber noch keine 3 Jahre in der Wohnung leben, sind Sie mietvertraglich nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet. Allerdings enthält der Vertrag für diesen Fall eine anteilige Kostenregelung. Auch eine solche Klausel ist üblich und von der Rechtsprechung für wirksam befunden worden. Danach wird der Vermieter, da seit der letzten Renovierung 2 Jahre vergangen sind und die Renovierung der Wohnräume nach 5 Jahren fällig ist, einen Kostenanteil von 2/5 der Kosten einer sach- und fachgerechten Renovierung verlangen können.

Dies können Sie aber umgehen, in dem Sie die Wohnung, auch wenn Sie dies nicht für nötig halten, vor der in Eigenregie Übergabe renovieren. Möglicherweise verpflichtet sich auch der Nachmieter Ihnen gegenüber zur Renovierung. Auch dies würde nach der Vertragsklausel dazu führen, daß der Vermieter keinen Kostenanteil verlangen darf.

Andernfalls wird die Forderung des Vermieters aber berechtigt sein, da nach den von der Rechtsprechung als angemessen angesehenen Fristen nach 5 Jahren eine Komplettrenovierung in der Regel erforderlich ist, und Sie deshalb, wenn Sie vor der Fälligkeit der Renovierung das Mietverhältnis beenden, einen Anteil für die bisherige Abnutzung zahlen müssen.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Auskunft geben zu können.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt

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