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Haus zu tief geplant, Drainage trotzdem unzulässig?

| 28.03.2011 21:10 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


09:26

Ich habe gerade ein Neubauvorhaben in einem Neubaugebiet in NRW begonnen. Das Haus ist mit zwei Vollgeschossen und ohne Keller geplant und schöpft die nach B-Plan zulässige Traufhöhe von 5.70 m voll aus.

Wie ich erst im Bauantragsverfahren erfahren habe, ist das Haus nahezu auf Straßenniveau geplant, die OKFF (Oberkante Fertigfußboden) liegt 2.5 cm oberhalb der späteren Straßenhöhe. Die Straße ist 4.0 m vom Haus entfernt, der gesamte Bereich vor der Haustür sollte eigentlich später gepflastert werden. Der Bauträger sagte mir daraufhin, man könne die Höhe der Bodenplatte im Rahmen der Bautoleranzen leicht nach oben korrigieren, ansonsten bliebe ja noch die Möglichkeit einer Drainagerinne vor dem Haus.

Der Roh- und Erdbauer haben nun in der vergangenen Woche das Gründungspolster gelegt und wollen von "Toleranzen" nichts wissen. Ihrer Aussage kämen Lasermeßgeräte zum Einsatz, die ein zentimetergenaues Arbeiten zuließen. Zähneknirschend habe ich mich mit dem Gedanken an eine Drainagerinne angefreundet, wie vom Bauträger (der gleichzeitiig der Architekt ist) vorgeschlagen.

Heute lese ich die Baugenehmigung nochmals durch und sehe im Anschreiben den Hinweis, "Die Einleitung von Wasser aus Drainagesystemen ist nicht zulässig".

Die örtliche Abwassersatzung sagt dazu:

§ 7 Begrenzung des Benutzungsrechts
(2) In die öffentliche Abwasseranlage dürfen insbesondere folgende Stoffe nicht eingeleitet wer-den:
11. Grund-, Drainage- und Kühlwasser;
(Quelle: http://www.dormagen.de/744.html)

Verstehe ich dies richtig, dass ich nun keine Möglichkeit zur Ableitung des Regenwassers per Drainagerinne in das öffentliche Abwassersystem habe und bereits jetzt schon weiß, dass bei leichtestem Regen das Wasser über den quasi bodengleichen Eingangsbereich ins Haus laufen wird? Gibt es eine Lösung?

In einer früheren Email wurde seitens des Architekten einmal von einer Drainagerinne gesprochen. Insgesamt halte ich die Gesamtsituation für aber für einen Planungsfehler. Ich überlege nun, das Bauvorhaben noch vor verlegen der Bodenplatte zu stoppen und das Haus neu und flacher planen zu lassen, damit die Bodenplatte höher kommt. Das heißt aber neuer Bauantrag, Zeitverzug usw...

Was würden Sie mir empfehlen?

Vielen Dank!

28.03.2011 | 21:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Nach meiner ersten vorläufigen Einschätzung bin ich genau wie Sie der Meinung, dass hier ein Problem vorliegt, was auch nicht einfach so erledigt werden kann.

Der Architekt wird sich diesbezüglich etwas Konkretes überlegen müssen, um einen genehmigungsfähigen Zustand herzustellen (wenn die Baugenehmigungsbehörde, die man nochmals ansprechen sollte, keine Ausnahme zulässt).

Schuldet der Architekt – wie dies regelmäßig der Fall ist – eine genehmigungsfähige Planung, so ist das Werk (die Architektenleistung) fehlerhaft, wenn die Baugenehmigung nicht (vollständig) erteilt wird, wobei auch eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung geschuldet wird - wie hier

Zur Annahme einer – im Grundsatz möglichen – vertraglichen Risikoübernahme durch den Auftraggeber (Sie) reicht seine Kenntnis vom Genehmigungsrisiko nicht aus, zumal dieser auch nicht sachverständig ist.

Ist die genehmigungsreife Planung in der vorgesehenen Art nicht möglich und ist deshalb das Architektenwerk mangelhaft, so können Sie als der Besteller Ihre Mängelgewährleistungsrechte (Nacherfüllung bzw. -nachbesserung, deren Selbstvornahme, Minderung, Rücktritt und Schadensersatz) grundsätzlich ohne Fristsetzung geltend machen (ich würde aber hier sicherheitshalber nicht darauf verzichten, schriftlich eine Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen, um nichts verkehrt zu machen); eine Pflicht des Bestellers, seine Vorgaben für die Planung dem rechtlich Zulässigen anzupassen und so Gelegenheit zur Nacherfüllung zu geben, besteht nicht immer, was aber vertraglich mit dem Architekten geregelt sein sollte und nachgesehen werden muss.

Sie sollten daher Rücksprache mit dem Architekten halten (und dem Bauamt, s. o.) und abwarten, was er vorschlägt.

Verlang Sie als der Besteller Nacherfüllung, so kann der Architekt nach seiner Wahl den Mangel beseitigen oder ein neues Werk herstellen.

Der Architekt hat die zum Zwecke der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen und Mehrkosten, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten selbst zu tragen.

Sollten dann noch Probleme bestehen, so sollten Sie weitere anwaltliche Mithilfe in Anspruch nehmen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 28.03.2011 | 21:48

Sehr geehrter Herr RA Hesterberg,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ich erlaube mir folgendes nachzufragen:

Sie stimmen mir also zu, dass ich die Abwasservorschriften der Stadt richtig als Verbot der von mir geplante Drainagerinne deute?

Hätte denn der Architekt/Bauträger zur Einhaltung der von Ihnen genannten Ihnen genannten Anforderungen einer "genehmigungsfähigen" bzw. "genehmigungsreifen Planung" das Verbot einer Dainage bei der Planung der geringen Haushöhe berücksichtigen müssen? Immerhin liegt mir ja eine Baugenehmigung vor.

Vielen Dank!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.03.2011 | 09:26

Sehr geehrter Fragesteller,

die Baugenehmigung hat dieses als Verbot so festgelegt, weshalb sich die Planung daran auszurichten hat. Ob nun der Baubehörde die Drainageplanung bekannt war oder nicht, spielt dann jedenfalls keine Rolle mehr, sondern die Planung hat sich daran zu orientieren hat, was auch Planungsänderungen mit einschließt.

Der Architekt hätte dieses vorher berücksichtigen müssen, jedenfalls ab Kenntnis der Baugenehmigung im nachhinein für die Zukunft, da er ja dauerhaft eine genhmigungsfähige Planung schuldet, s. o.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 29.03.2011 | 15:54

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Die Antwort löst mein Problem zwar nicht, aber dafür kann die Antwort ja nichts.
Vielen Dank für Ihre Beratung, Sie haben mir sehr weitergeholfen!

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 29.03.2011
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