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Haus vor 3 Monaten gekauft und nun Mängel entdeckt - was tun?

17.04.2013 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Versteckte Mängel beim Hauskauf; arglistiges Verschweigen

Hallo,

ich habe vor 3 Monaten eine alte, kleine Doppelhaushälfte gekauft. Nun wurde festgestellt, dass alle Abwasserrohre schadhaft sind und erneuert werden müssen. Teile sind schon sehr alt und abgesackt. Andere Teile sind im Jahr 1993 verlegt worden und offenbar schlecht gearbeitet, so dass Muffen verschoben und Stücke abgebrochen sind. Die Kosten hierfür würden irgendwo zwischen 5.000 und 10.000 € liegen. Diese habe ich nicht.

Was habe ich für Möglichkeiten?
Verdeckte Mängel => an die Verkäuferin herantreten?
Oder über die normale Wohngebäudeversicherung den Schaden geltend machen? Wobei ich bezweifle, dass diese Schäden an den Abwasserrohren mit abdeckt.
Gibt es sonst irgendwelche Möglichkeiten?
Ich bin ratlos und hoffe Sie können mir weiter helfen.

Vielen Dank.

Gruß,
S.U.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Die Rechte des Käufers wegen eines Mangels sind nur dann ausgeschlossen, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt, was hier aber nicht der Fall ist.

Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Es wird ebenfalls hier weder einfache noch grobe Fahrlässigkeit Ihrerseits vorliegen, so dass Sie Mängelrechte noch haben; eine Garantie wird hier im notariellen Kaufvertrag (wie in der Regel) wohl nicht abgegeben worden sein.

Im Übrigen dürfte aber die Gewährleistung notarvertraglich ausgeschlossen gewesen sein, was aber bei Vorliegen einer arglistigen Täuschung wie gesagt unschädlich ist.

Ihnen stehen also noch Gewährleistungsrechte zu.

Auf eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat.

Daneben gilt:
Wer zur Abgabe einer Willenserklärung (hier Annahme des Kaufvertragsangebots durch Sie) durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

Wird ein anfechtbares Rechtsgeschäft angefochten, so ist es als von Anfang an nichtig anzusehen, der Kaufvertrag wäre rückabzuwickeln.

Die Frage ist, ob Sie sich mit den gesetzlichen Gewährleistungsrechten begnügen können oder die Gesamtabwicklung des Vertrages begehren.

Nach vorläufiger erster Einschätzung gehe ich genau wie Sie von versteckten Mängeln aus.

2.
Die Versicherung wird hier nichts zahlen, Sie sollten also an die Verkäuferseite herantreten, was die einzig wirklich verbleibende Möglichkeit ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.04.2013 | 09:17

Sehr geehrter Herr Hesterberg,
vielen Dank für die schnelle Antwort.

Nun stellt sich mir noch eine Frage:
Sie schrieben, dass die Gewährleistung wohl notarvertraglich ausgeschlossen wurde ( was auch zutrifft ) und dass diese aber bei arglistiger Täuschung unschädlich sind. Aber wie kann man bei Abwasserrohren die ja unter dem Boden laufen und deshalb nicht offensichtlich erkennbar ist, ob sie defekt sind, nachweisen, dass die Verkäuferin mich arglistig getäuscht hat? Dazu hätte ihr der Schaden ja bekannt sein müssen. Sie behauptet nie Probleme mit den Abwasserrohren gehabt zu haben. Habe ich da überhaupt eine Chance?

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.04.2013 | 14:54

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

In der Tat müsste dieses näher recherchiert werden:

- was wusste die Verkäuferseite zur Zeit des eigenen Besitzes von Arbeiten/Schäden/Problemen;

- was wusste die Verkäuferseite von etwaigen Voreigentümern;

Ohne anwaltliche Vertretung wird dieses leider schwierig.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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