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Haus von Oma geerbt. Möchte es verkaufen. Steuern?

| 19.08.2017 09:53 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Krueckemeyer


Hallo!
Ich habe 2011 das Häuschen meiner Oma als Alleinerbe geerbt (Opa ist schon 2000 verstorben),sowie 40.000 € bargeld.
Für das Häuschen gibt es ein Gutachten mit dem Wert 120.000 (70m² Wohnfläche, 350m² Grund)
Das Haus ist seit 2013 vermietet,die Mieter bezahlen jeden Monat 500 € an mich.
Ich hänge nicht an dem Haus und hinziehen ist auch keine Option. Renovierungsarbeiten in den nächsten Jahren werden anfallen.
Die Mieter würden das Haus gerne kaufen. Kaufpreis wäre so 135.000 €.

Wenn ich das Haus verkaufe? Fallen dann Steuern für mich an?

Vielen Dank im Voraus

Sehr geehrter Fragesteller,

ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten sie, dass schon geringe Veränderungen des Sachverhaltes zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen können.

Ich gehe einmal davon aus, dass Im Zeitpunkt der Erbschaft das Häuschen und das Bargeld mit einer Erbschaftssteuererklärung beim zuständigen Erbschaftssteuerfinanzamt angegeben und ggf. mit Erbschaftssteuer versteuert wurde. Im Zeitpunkt der Erbschaft treten Sie in die "Fußstapfen" des Erblassers, (sogenannte Fußstapfentheorie), d.h. Sie werden quasi rechtlich wie der Erblasser gestellt.

Sollte das Häuschen nun verkauft werden, kommt es für eine Einkommensteuerpflicht auf den Anschaffungszeitpunkt an. Gemäß § 23 (1) S. 1 Nr. 1 EStG ist eine Veräußerung von Grundstücken innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung steuerbar (Privates Veräußerungsgeschäft). Anschaffungszeitpunkt ist hier für Sie nicht der Erbfall (2011) sondern gemäß § 23 (1) S. 3 EStG der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (Fußstapfentheorie).

Aus Ihren Ausführungen lässt sich schließen, dass das Haus bereits mindestens seit dem Jahr 2000 Ihrer Oma gehörte. Daher wäre eine mögliche Veräußerung in 2017 mithin nicht nach § 23 EStG Einkommensteuerbar.

Möglicherweise könnte Ihre jetzige Vermietung vom Finanzamt im Zeitpunkt der Veräußerung jedoch als Liebhaberei angesehen werden, falls Sie hieraus in der Vergangenheit nur Verluste erzielt hätten. Die Bescheide wären noch änderbar, wenn ein sogenannter Vorläufigkeitsvermerk nach § 165 AO im jeweiligen Einkommensteuerbescheid aufgenommen wurde. Sollten Sie mit der Vermietung Positive Einkünfte erzielt haben, stellt dies natürlich kein Problem dar.

Ich hoffe, Ihre Frage damit umfassend beantwortet zu haben. Sollte dies nicht der Fall sein können sie gerne die kostenlose Nachfrageoption nutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.08.2017 | 11:21

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