Haus vererben. Zwei Kinder. Testament oder Schenkung. Hartz 4

Sehr geehrte Damen und Herren,

bei dem vorliegenden Fall soll noch zu Lebzeiten der Eltern (beide knapp 70) eine bestmögliche Regelung über die Vererbung eines Hauses getroffen werden. Das Haus hat einen geschätzten Wert von ca. 450t€. Es sind zwei Kinder vorhanden (Kind A und Kind B). Kind B wohnt seit Jahren wieder im Elternhaus, jedoch ohne Miete zu zahlen oder sich an sonstigen Kosten zu beteiligen. Kind B ist psychisch krank und bezieht den Hartz4 Regelsatz. Dementsprechend soll das Haus an Kind A vererbt werden, ohne jedoch Kind B völlig ausser Acht zu lassen.
Aufgrund der Erkrankung des Kind B (die es aber nicht einsieht und die auch nicht behandelt wird) lässt sich in Erbangelegenheiten nicht diskutieren. Kind B blockt jegliche Diskussion mit unrealistischen Forderungen oder wirren Äußerungen ab. Eine einvernehmliche Regelung z.B. durch einen Erbvertrag kommt somit kaum in Betracht. Kind B ist auch nicht an einem Auszug in jeglicher Hinsicht interessiert.
Es soll in 1.Linie verhindert werden, das Kind B Anteile vom Haus erbt, da im Falle einer Erbengemeinschaft am Ende nur die Teilungsversteigerung in Betracht kommt, da wie erwähnt Kind B alles blockt und (unrealistischer Weise) in dem Haus weiter wohnen will. Aus diesen Gründen besteht zur Zeit lediglich ein Berliner Testament unter den Eltern.
Kind A wäre grundsätzlich in der Lage, Kind B auszuzahlen und Kind A wäre auch grundsätzlich an einem späteren Einzug interessiert. Das Elternhaus soll quasi weitergeführt und nicht verkauft werden.

Folgende Fragen ergeben sich aus dieser Konstellation:

1. Wie lässt sich die Erbfolge am besten regeln unter den genannten Vorraussetzungen? Wäre ein Testament möglich, in dem z.B. Kind A das Haus zugesprochen wird und gleichzeitig die Bedingung aufgestellt wird, von der Hälfte des Hauswertes für Kind B eine Eigentumswohnung zu kaufen? Falls Kind B das ablehnen würde, würde es lediglich den Pflichtteil bekommen. Ist dies realistisch oder juristisch nicht haltbar?
Es sollte hierbei auch bedacht werden, das Kind B Hartz4 bezieht und daher ein möglichst geringer Wert des Erbes später mal dem Staat wieder zufallen soll. Hintergrund dieses eher ungewöhnlichen Wunsches ist der, dass sich die Eltern sorgen machen, das Kind B aufgrund der Erkrankung mit dem Geld nicht umgehen kann, es schnell ausgeben wird und am Ende wieder auf der Strasse stehen wird.

2. Falls der Fall unter 1. so möglich ist, kann Kind B trotzdem die Wohnung als Eigentümer erwerben und trotzdem weiter Hartz4 beziehen? Oder muss das Erbe erst „ausgegeben" werden. Es wird dementsprechend sich natürlich um eine angemessene Wohnung für einen ledigen handeln und nicht um eine Luxuswohnung mit Zuviel Wohnfläche. Der bessere Weg wäre sicherlich, das Kind A die Wohnung besitzen würde und Kind B dort unentgeltlich leben lässt. Letzteres wird sich aber ohne Zustimmung von Kind B nicht realisieren lassen oder?

3. Sollte bzw. kann der Wert des Hauses bzw. die Ausgleichszahlung gleich im Testament fest gehalten werden? Da sich die Immobilienpreise ja bekanntlich auch nach oben oder unten bewegen können. Die Eltern wollen und sollen das Haus noch so lange bewohnen wie sie können. Wenn z.B. Im Testament steht, das Kind A das Haus bekommt und Kind B dann im Erbfall 225.000€ bezahlen muss (bzw. eine Wohnung in dem Wert kaufen-falls möglich), dass Haus aber in 10 Jahren doch 600.000€ Wert ist, kann Kind B das Testament dann anfechten und einen höheren Betrag fordern?

4. Welche Vorteile hätte eine Schenkung zu Lebzeiten an Kind A mit Eintragung eines Wohnrechts für die Eltern (kein Nießbrauch). Lassen sich da ähnliche Bedingungen regeln wie unter Punkt 1 angesprochen? Muss dafür zwingend das Haus durch einen Gutachter vor der Schenkung geschätzt werden? Hintergrund ist natürlich, dass Kind B jegliche Versuche in dieser Richtung als Angriff sieht und das die Eltern durch die jahrelangen Versuche Kind B zu helfen selber „mit den Nerven am Ende sind". Es sollte also ein halbwegs faire Lösung gefunden werden, ohne das der Haussegen noch schiefer hängt.

5. Gibt es noch eine weitere Möglichkeit, diese doch recht verzwickte Situation zu lösen, die bisher nicht genannt wurde?

Vielen dank!