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Haus und Wohnungstausch

28.03.2019 15:20 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Grundstückstausch unter Ehegatten, Anfalls von Grunderwerbsteuer und Einkommenssteuer

Meine Frau und ich besitzen je zur Hälfte ein Haus und eine Wohnung (gesetzlicher Güterstand)
Nun soll meine Frau die Wohnung und ich das Haus erhalten.
Das Haus ist seit 1993 und die Wohnung seit 2014 in unserem Besitz
Alles wird notariell geregelt (es fließen keine Gelder unter den Eheleuten zwecks Tausch)
Nun die Frage entstehen hier Steuer (Spekulationssteuern usw.) es kommt ja zu keine Gewinn daraus?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Bei einem wechselseitigen Grundstückstausch handelt es sich um zwei steuerbare Erwerbsvorgänge. Die Höhe der Grunderwerbsteuer würde sich hierbei nach dem gemeinen Wert der jeweiligen Grundbesitzhälfte richten, BFH 2.3.1971, Az.: II 64/65.

Allerdings greift hier die Privilegierung des § 3 Nr. 4 GrEStG, wonach Grundstücksgeschäfte unter Ehegatten von der Besteuerung der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind.

2. Hinsichtlich der Spekulationssteuer greift § 23 EstG. Danach ist auch ein Grundstückstausch steuerbar. Hinsichtlich der Übertragung der Haushälfte scheidet eine Besteuerung aus, da zwischen Anschaffung und Veräußerung (Tausch) mehr als 10 Jahre liegen, § 23 Abs. 1, Satz 1 EstG.

Bezüglich der Wohnung greift die Befreiung nach § 23 Abs. 1, Satz 1 EstG nicht. Allerdings kann hier eine Einkommenssteuer entfallen, wenn die Wohnung im Jahr der Veräußerung als auch in den beiden vorangegangen Jahren ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wurde, § 23 Abs. 1, Satz 3 EstG. War die Wohnung beispielsweise vermietet und nicht selbstgenutzt, ist der Mehrerlös zu versteuern.

3. Im weiteren ist die beachten, dass durch den Tausch die Spekulationsfrist für die jeweiligen Grundbesitzhälften erneut zu laufen beginnt.

Die Anschaffungskosten der jeweiligen Grundbesitzhälfte bestimmen sich dann wieder nach dem gemeinen Wert des erworbenen Grundbesitzes, BFH 13.4.2010, Az.: IX R 36/09.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2019 | 19:09

Vielen Dank für die schnelle Antwort

zu einem Punkt hätte ich noch eine Frage

"War die Wohnung beispielsweise vermietet und nicht selbstgenutzt, ist der Mehrerlös zu versteuern.

Ein Mehrerlös sehe ich hier nicht, da kein Verkaufspreis veranschlagt wurde (Tausch)

Wie muss ich dasd mit demMehrerlös verstehen?

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2019 | 21:16

Vielen Dank für die Rückmeldung.

Bei einem Tausch ist der Gegenwert der andere Grundbesitz. Insoweit ist der gemeine Wert der jeweiligen MIteigentumsanteile anzusetzen. Soweit dieser höher liegt als die Anschaffungskosten ist der Mehrerlös zu versteuern. Dieser Mehrerlös muss dabei nicht in Geld fließen. Vielmehr ist es ratsam im Vorfeld ein Gutachten anfertigen zu lassen, um den Verkerhrswert einschätzen zu können.

Eine günstige Variante ist ein Gutachten des Ortsgericht bei der Gemeinde in der der Grundbesitz belegen ist.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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