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Haus übertragen - Schenkungssteuer

04.10.2019 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Beantwortung durch einen Anwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt (Schenkungs-) Steuerrecht

Fakten:
Das EF-Haus meiner Eltern wurde 1994 mit Nießbrauchrecht notariell auf mich (die Tochter) übertragen.
Verkehrswert damals gem. Notarvertrag € 125.000,-. Schätzung heute € 180.000,-. Schuldenfrei. In NRW.
Das Haus wird ausschließlich von meiner Mutter bewohnt (Vater in 2012 verstorben). Dies soll auch so bleiben.
Das Haus soll aber vorab (selbstverständlich unter Beibehaltung des Nießbrauchrechts) an einen unserer 3 Söhne übertragen werden. In welcher Form auch immer.
Der „begünstigte" Sohn würde seinen beiden Brüdern eine entsprechende Ausgleichssumme (je € 60.000,-) zahlen und das Haus nach dem (hoffentlich späten) Ableben seiner Oma übernehmen und selbst bewohnen.
Die beiden Brüder würden damit auf ihre späteren Erbansprüche verzichten.
Alle Beteiligten sind einverstanden.

Fragen:
Im Kern geht es darum, die Übertragung möglichst steuer- und kostenneutral abzuwickeln.
Welche Vorgehensweise können Sie für die Übertragung empfehlen? Gibt es sinnvolle Alternativen zur Schenkung?
Würden bei einer Schenkung für mich oder den „begünstigten" Sohn Grunderwerb-, Erbschafts-, Schenkungs- oder sonstige Steuern anfallen?
Müssen die beiden Brüder mit Einkommens-, Erbschafts-, Schenkungs- oder sonstigen Steuern rechnen, z.B. für den Bezug der Ausgleichsbeträge? (Freibetrag zwischen Geschwistern: nur € 20.000,- !).
Folgendes Urteil ist mir nicht klar:
"Laut Bundesfinanzhof (Urt. v. 28.05.2019, Az. II R 37/16 ErbStG) ist die Erbschaft eines Familienhauses nur unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei. Voraussetzungen dafür sind, dass der Erblasser bis zum Schluss in dem Haus gewohnt hat, der Erbe innerhalb von sechs Monaten in das Haus einzieht und die Wohnfläche 200 m2 nicht überschreitet. Der Erbe darf das Haus auch zehn Jahre lang nicht verkaufen, vermieten oder verpachten."
Ich bin immer davon ausgegangen, dass Erbschaften bzw. Schenkungen von Eltern an ihre Kinder bis zu einem Wert von € 400.000,- steuerfrei sind. Gelten die im zitierten Urteil genannten Voraussetzungen nur bei Überschreitung der Freibeträge (€ 400.000,-) oder auch für unseren oben beschriebenen Fall?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen gern verbindlich wie folgt beantworten:


Zur Erb- und Schenkungssteuer:

Wenn eines der Kinder die Immobilie von Ihnen als Eigentümer geschenkt bekommt (belastet mit Nießbrauch) und er gleichzeitig zu Ausgleichzahlungen an seine Geschwister im Rahmen der Übertragung verpflichtet wird, können diese Ausgleichzahlungen als von Ihnen als Eltern zugewendet gelten. Hieraus folgt, dass auch gegenüber den anderen Geschwistern der Freibetrag von € 400.000 gegenüber den Eltern gilt und nicht der zwischen Geschwistern vorgesehenen Freibetrag (€ 20.000) gelten würde. Wichtig ist, dass die Ausgleichverpflichtung im Übernahmevertrag bindend als Auflage so vereinbart wird, dass es steuerlich eine Schenkung Ihrerseits darstellt und keine freiwillige Zuwendung des Geschwisterkindes.

Wegen der Bewertung der Ausgleichzahlung ist zu berücksichtigen, dass das Haus bei Übertragung mit Nießbrauch weniger Wert ist, als wenn es ohne Nießbrauch übertragen werden würde. Die Wertminderung besteht steuerlich in Höhe des Kapitalwerts des Nießbrauchs.


Die von Ihnen angeführte Rechtsprechung zur Steuerfreiheit des Familienheims besteht unabhängig - also neben - den normalen Steuerfreibeträgen.

Die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür dürften aber vorliegend nicht erfüllt sein:

Zum einen müsste der Schenker/Erblasser die Immobilie zuvor selbst zu Wohnzwecken genutzt haben.

Zum anderen ist eine Steuerbefreiung bei Schenkungen zu Lebzeiten nur für den Ehegatten vorgesehenen, bei Kindern gilt diese nur im Falle einer Vererbung des Familienheims.


Zur Grunderwerbsteuer:

Die Übertragung in grader Linie zwischen Verwandten ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Dies gilt für alle Erwerbe eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer (auf- oder absteigend) in gerader Linie verwandt sind, also Kinder, Enkel sowie Eltern, Großeltern usw.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nils Hoefer
Rechtsanwalt und Steuerberater

Rückfrage vom Fragesteller 04.10.2019 | 15:36

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.
2 Punkte in Ihren Ausführungen sind mir aber nicht klar:

1. Ihr Hinweis auf den Ausgleichsbetrag: Mir ist bewusst, dass der Nießbrauch eine Wertminderung darstellt. Dies ist sicher wichtig, wenn es um eine faire Bewertung der Höhe des Ausgleichsbetrags unter den Geschwistern geht. Steuerlich in unserem Fall aber doch nicht relevant, weil wir uns weit unterhalb des Freibetrags befinden. Korrekt?

2. Ihre Aussage zur Rechtsprechung zur Steuerfreiheit des Familienheims: besteht unabhängig - also neben - den normalen Steuerfreibeträgen. Wenn wir über eine Schenkung wie oben beschrieben reden, trifft dieses Urteil auf unseren Fall also nicht zu. Solange wir uns unterhalb des Freibetrags bewegen, ist die Schenkung steuerfrei. Richtig?

Wenn ich Sie richtig verstanden habe, würde also bei unserem Vorhaben keine Steuer anfallen. Korrekt? Das ist unsere eigentliche Kernfrage.

Wäre nett, wenn Sie das nochmal bestätigen/erläutern könnten!

Vielen Dank!

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.10.2019 | 17:08

Zu 1:
Das ist richtig. Nur, wenn die Ausgleichszahlung deutlich zu hoch oder zu niedrig ausfällt, kann es u.U. doch zu Annahme einer Schenkung unter den Geschwistern durch das Finanzamt kommen. Daher ist eine zutreffende Bewertung und Dokumentation des Ausgleichs notwendig.

Zu 2:
Ja, solange der Freibetrag nicht überschritten wird. Hier gilt eine Zusammenrechnung innerhalb eines 10 Jahreszeitraums hinsichtlich Vorschenkungen und zukünftigen Erb- und Schenkungsfällen.

MfG

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