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Haus übertragen Ablauf und mit Vollmacht möglich?

24.01.2016 15:40 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Sehr geehrter Anwalt,

wir sind drei Brüder die vor 2 Jahren ein Haus (Wert 20.000€) geerbt haben. Das Haus ist nicht bewohnbar, hat nur einen idealistischen Wert für uns.
Das Erbe wurde daher in der Trauerzeit von allen Brüdern angetreten.

Die Abänderung des Grundbucheintrages fand jedoch bis heute noch nicht statt, da 2 der Brüder im Ausland (Australien und Portugal) leben und es sich noch nicht ergeben hat alle vor einem Notar zu versammeln. Jetzt hat sich das Finanzamt gemeldet (Info über Grundsteueranhebung/Berechnung), alle Brüder werden zu einem Drittel beim Finanzamt als Eigentümer geführt. Das hat uns ein wenig überrascht, da es noch keine Grundbucheintragsänderung gab, und wir die Anteile direkt auf unseren Vater überschreiben wollten, wenn sich die Gelegenheit bietet, und alle 3 Brüder in Deutschland sein können.

Ist dieses Führung als Eigentümer beim FA bereits rechtens auch ohne Grundbucheintrag? 2 Brüder wollen kein Eigentum in Deutschland besitzen, da sich daraus evtl etwaige Komplikationen mit dem deutschen Steuermodell ergeben könnte und sie seit Jahren nicht mehr in Deutschland leben. Dieser Eigentumsbesitz könnte evtl. aufgrund der schwammigen Gesetzeslage zum Nachteil ausgelegt werden.

Ich müsste mich nun um die Überschreibung der Anteile auf unseren Vater kümmern.
Es ist aber derzeit für meinen Bruder krankheitsbedingt nicht möglich aus Portugal anzureisen. Besteht eine Möglichkeit, dass ein Bevollmächtigter (z.B ich) meinen Bruder in Deutschland vor dem Notar vertreten, um die Anteile von mir und ihm auf meinen Vater oder 3. Bruder zu übertragen? Reicht eine einfache Vollmacht auf einem Zettel dafür aus, oder müsste diese ebenfalls im Ausland notariell beglaubigt werden?

Wir suchen eine möglichkeit, möglichst unkompliziert die Anteile abzugeben.
Kann man jetzt evtl. noch anfechten Eigentümer zu sein, da noch kein Grundbucheintrag stattgefunden hat?

Wir kennen uns mit dem Ablauf nicht aus, ist es möglich die ganze Geschichte innerhalb von einigen Tagen vor Ort in Deutschland zu regeln? 2 Brüder und der Vater (dann der neue Eigentümer) könnten beim Notar vor Ort in Deutschland anwesen sein.

Was gilt es zu beachten und wie bekommen wir das ganze so schnell und so unkompliziert wie möglich über die Bühne. (Schenkung, Kaufvertrag,Vollmacht). Was ist sinnvoll?

Danke und freundliche Grüße
Sven B.




Sehr geehrter Fragensteller,

da Sie allesamt nicht das Erbe ausgeschlagen haben, sind Sie nach den § 1922 ff. BGB Eigentümer des Grundstücks geworden. Der Status der Grundbucheinträge ist hierbei für die Beurteilung des Eigentums irrelevant.

Ein notariell Bevollmächtigter könnte in der Tat Willenserklärungen in ihrem Namen bezüglich des Grundstückes auch in Deutschland abgeben, wenn er die entsprechende Vollmacht beim Notar in Deutschland nachweisen kann.

Aber es geht auch so: Wenn eine Partei im Ausland wohnt, kann diese auch zu einem deutschen Konsul gehen. Sowohl die Beglaubigung als auch die Beurkundung durch einen deutschen Konsul im Ausland steht der Beurkundung bzw. Beglaubigung durch einen deutschen Notar gleich.

Es ist auch möglich, dass jemand für die nicht anwesende Person als vollmachtloser Vertreter oder in behaupteter Vollmacht auftritt, und sodann der Betreffende die für ihn abgegebenen Erklärungen nachträglich in einer notariell zu beglaubigenden Genehmigungserklärung genehmigt.

Dann würde auch ein einfaches Schreiben reichen.

Eine Anfechtung der Eigentümerstellung ist nicht möglich, da die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen missachtet wurde - § 1944 BGB.

Je nach Geschwindigkeit des eingeschalteten Notars / Konsuls können die Geschäfte sicher binnen ein paar Tagen abgewickelt werden.

Da der Wert des einzelnen Anteils unter 7.000 € liegt, fällt keine Schenkungssteuer an.

Erbschaftssteuern sind auch nicht angefallen, sollte der Wert des Hauses 20.000 € betragen und keine weiteren Vermögenswerte vorhanden gewesen sein.

Mit freundlichen Grüßen
D. Saeger
- Rechtsanwalt -

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