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Haus übernehmen, Wohnrecht, Bruder auszahlen

02.03.2018 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Hallo,

ich möchte das Haus meiner Eltern übernehmen und meinen Bruder auszahlen:
Meine Eltern wollen Wohnrecht sowie "Vermietungsrecht" für die Obere Etage, freien Zugang in den Garten und eine Garage. Weiterhin darf ich das Haus nicht veräußern solange meine Eltern leben (bzw. nur mit Einverständnis). Kaltmiete nach Mietspiegel liegt bei 528,125€ im Monat bzw. 6337,5€ im Jahr.
Meine Eltern werden zum Zeitpunkt der Schenkung 60 Jahre jung und würden laut Tabelle 25,7 Jahre leben.
Das Haus mit Grundstück ist angenommen 330000€ wert (Maximalwert eines Schätzgutachtens vor einem Jahr).

Meine Überlegung zur Auszahlung:
Wohnrecht = 25,7 Jahre x Jahresmiete = 162873€
Wert der Immobilie mit Wohnrecht = Hauswert - Wohnrecht = 167127€
Auszahlungsbetrag Bruder = Wert der Immobilie mit Wohnrecht / 2 = ca 83563 €

Bei dem Betrag ist ggf. möglicher Pflegeaufwand (Einkaufen, Putzen usw., KEINE Vollpflege bei Bettlegrichkeit), das Risiko des Halten des Hauses (wegen dem Verkaufsverbot für voraussichtlich 25 Jahre) berücksichtigt.
Wenn meine Eltern Pflegebedürftig werden, soll die Wohnung vermietet werden und ich würde dann (falls nötig) die Differenz dazuzahlen um eine Pflege zu ermöglichen.
Schlussendlich liege ich bei 50 - 60t€ die ich auszahlen würde.

Kann man das so Rechnen bzw. bitte eine konkrete Gegenrechnung.
Sind ca 55t€ angemessen (persönliches empfinden) bzw. wie wird das "Risiko" mit eingerechnet?


Danke!

Einsatz editiert am 04.03.2018 20:25:31
Eingrenzung vom Fragesteller
02.03.2018 | 19:16

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Zwingende Voraussetzungen, wie man hier vorgehen müsste, gibt es so nicht, jedoch eben haben sich Herangehensweisen zur Wohnwertberechnung und auch zur Berücksichtigung von Pflegeleistungen herausgebildet. Das "Risiko" an sich wird so nicht eingebracht, Sie erhalten ja auch die Gegenleistung der Eigentümerstellung am Haus.

Die Wohnwertberechnung wird allerdings anders vorgenommen. Bei der Wohnwertberechnung sind noch übliche Zinsen zu berücksichtigen, so dass sich gemäß anerkannter Formel folgende Berechnung ergibt:

Miete pro Jahr x 5,5 Zinssatz / 100 * Lebenserwartung in Jahren = Kapitalwert in %
6337,50 x 348,56 x 27,5 = 9,585
Miete pro Jahr x Kapitalwert = Wert des Wohnrechts
6337,50 x 9,585= 60.745 €

In die weiteren Überlegungen wäre allerdings zu Ihren Gunsten auch noch einzubeziehen, dass Sie ja Pflegeleistungen übernehmen. Hierfür gibt es auch Berechnungsmethoden, wobei hier die in Frage kommt, welche sich auf die Übernahme noch nicht bestehender Pflegeleistungen bezieht. Genaue Angaben kann ich hierzu nicht machen, da mir nicht bekannt ist, welche Pflegeleistungen Sie genau übernehmen werden. Sie machen hierzu zwar Angaben, jedoch ist maßgebend letztlich das, was in dem zu schließenden notariellen Vertrag genau festgelegt werden wird. Als Anhaltspunkt könnte man in Anlehnung an die Rechtsprechung 200,- € im Monat bei Übernahme von "Wart und Pflege" ansetzen, welche dann multipliziert werden mit einem Faktor von 6,3. Die vertraglich übernommene "Wart und Pflege" wäre dann mit 16.632,00 EUR zu bewerten (= 6,93 x 2.400 EUR jährlich [= 200 EUR monatlich x 12 Monate]. Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 08.07.2008, Az: 6 W 59/08.

Wenn Ihr Bruder einverstanden ist, so kann man natürlich auch gemäß Ihrer Rechnung vorgehen. Letztlich ist das Verhandlungssache. Sie wissen ja bereits, dass Sie zum Notar müssen. Auch dieser muss Sie beide entsprechend aufklären und beraten. Er muss anders als ein Anwalt die Interessen aller Vertragsbeteiligten berücksichtigen.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

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