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Haus geräumt übergeben

| 10.08.2012 09:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo,

ich habe ein Haus gekauft und der Vorbesitzer muss es laut Vertrag "geräumt" übergeben.

Nun möchte dieser zwei ältere Einbauküchen im Haus belassen mit der Begründung, die gehören fest zum Haus.

Ich möchte die Küchen aber komplett entfernt haben (alles raus, auch Spüle und Herd).

Meine Frage ist, wer muss die Küchen rausnehmen? bzw. die Kosten dafür tragen?


Sehr geehrter Ratssuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt:

Hinsichtlich der Frage, wer letztlich die beiden Einbauküchen auf eigene Kosten zu entfernen hat, ist maßgeblich, ob es sich bei diesen beiden Einbauküchen rechtlich um wesentliche Bestandteile einer Sache bzw. eines Gebäudes im Sinne der §§ 93 , 94 BGB oder zumindest um Zubehör im Sinne des § 97 BGB handelt.

Wesentlich für diese Beurteilung ist einerseits, um was für eine Küche es sich handelt und andererseits in welchem Gebiet sich das Haus befindet. So urteilen Gerichte in Norddeutschland in der Regel anders, als in Westdeutschland.

So hat das OLG Hamburg mit Urteil vom 05.10.1977 (Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20U%20108/77" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Hamburg, 05.10.1977 - 5 U 108/77">5 U 108/77</a> ) angenommen, dass es sich bei einer Einbauküche um einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes handele, da ein Gebäude ohne Küche kein Wohnhaus darstelle. Dies würde nach der Auffassung des OLG Hamburg im vorgenannten Urteil insbesondere für Norddeutschland gelten.

Wenn man nunmehr diese Auffassung des OLG Hamburg bei Ihrem Sachverhalt zugrunde legen würde, so würde dies bedeuten, dass das Eigentum an beiden Einbauküchen mit dem Kauf des Hauses auf Sie übergegangen wäre, da die Hauptsache und deren wesentliche Bestandteile (hier wären es die Einbauküchen) ein einheitliches rechtliches Schicksal teilen (Palandt/Ellenberger, § 93 BGB Rn. 1).

Weiterhin hat der BGH in einem Urteil vom 01.02.1990 (Az: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=IX%20ZR%20110/89" target="_blank" class="djo_link" title="BGH, 01.02.1990 - IX ZR 110/89: Zubehöreigenschaft einer Kücheneinrichtung">IX ZR 110/89</a> ) angemerkt, dass in Norddeutschland „eine Einbauküche auch im Verkehr wenigstens als Zubehör neuzeitlicher Wohnhäuser betrachtet werde". Nach der Rechtsauffassung des BGH würde es sich bei den Einbauküchen - gerade im norddeutschen Raum - zumindest um Zubehör des Grundstücks bzw. des Hauses handeln. Auch nach dieser Auffassung wären Sie nunmehr Eigentümer dieser Einbauküchen, mit der Folge, dass Sie die Einbauküchen auf eigene Kosten entfernen müssten.

Ähnlich hat auch das OLG Celle in einem Urteil vom 31.03.1989 (Az.: <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=4%20U%2034/88" target="_blank" class="djo_link" title="OLG Celle, 31.03.1989 - 4 U 34/88: Einbauküche als wesentlicher Bestandteil oder Zubehör">4 U 34/88</a> ) entschieden.

Etwas anderes würde sich beispielsweise nur dann ergeben, wenn Sie mit dem Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart hätten, dass die beiden Einbauküchen nicht mitverkauft werden sollten. Dies kann ich Ihrer Sachverhaltsschilderung und ohne Kenntnis des Wortlauts des Kaufvertrages leider nicht beurteilen.

Weiterhin könnte sich aus dem Umstand, dass der Verkäufer das Haus aufgrund des Kaufvertrages „zu räumen" hatte, etwas anderes ergeben. Aufgrund des Umstandes, dass sich der Verkäufer durch den Kaufvertrag zur Räumung des Hauses verpflichtet hat, könnte dieser durchaus zur Entfernung der Einbauküchen von Ihnen herangezogen werden, wenn die Räumung - bei einer entsprechenden Vertragsauslegung - stillschweigend die Entfernung der beiden Einbauküchen mitumfassen sollte.

Dies kann von hieraus mangels Kenntnis des Vertrages leider nicht abschließend beurteilt werden. Allein nach Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Zugrundelegung der oben genannten Rechtsprechung dürfte zunächst vieles dafür sprechen, dass der Verkäufer leider nicht zur Entfernung der Einbauküchen von Ihnen herangezogen werden kann.

Ich empfehle Ihnen daher, sich mit einem Rechtsanwalt vor Ort in Verbindung zu setzen und diesem den Kaufvertrag zur Prüfung vorzulegen, falls sich der Verkäufer weiterhin weigern sollte, die Einbauküchen auf seine Kosten aus dem Haus zu entfernen.

Ich hoffe, Ihnen insoweit einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Ich weise abschließend darauf hin, dass es durch Hinzufügen und Weglassen wesentlicher Umstände im Sachverhalt durchaus zu einer komplett anderen rechtlichen Bewertung kommen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 10.08.2012 | 11:18

Danke für die Antwort,

eine Nachfrage:

Was ist mit den Küchengeräten?

Der Besitzer will den Geschirrspühler und die Mikrowelle mitnehmen, den alten Kühlschrank aber da lassen.

Im Kaufvertrag seht nur "Das Haus wird geräumt übergeben"

Ich hatte von anfang an gesagt, dass die Küchen raus müssen, nun ist es den Vorbesitzern aber wohl zu aufwendig, schriftlich habe ich das leider nicht festgehalten.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.08.2012 | 11:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

In dem von mir bereits zuvor zitierten Urteil des OLG Hamburg hat das Gericht wie folgt argumentiert:

"(...) Hiernach gehört der Elektroherd zu den wesentlichen Bestandteilen. Ohne einen Herd ist ein Raum keine Küche, und ohne eine Küche ist ein Gebäude kein Wohnhaus. Das gilt zumindest für Norddeutschland. (...)"

Hieraus dürfte zu folgern sein, dass sowohl ein Kühlschrank als auch eine Geschirrspülmaschine zu den wesentlichen Bestandteilen gehören dürften, insbesondere in der heutigen Zeit.

Dies dürfte auch im Hinblick auf die Mikrowelle gelten, soweit es sich bei dieser nicht lediglich um ein Standgerät handeln, sondern diese vielmehr fest in der Einbauküche integriert sein sollte.

Hieraus würde folgen, dass die vorgenannten Küchengeräte auch mit in Ihr Eigentum übergangen wären, mit der Folge, dass der Verkäufer die vorgenannten Küchengeräte nicht ohne weiteres mitnehmen dürfte.

Sofern der Verkäufer nunmehr die Geschirrspülmaschine sowie die Mikrowelle mitnehmen und den älteren Kühlschrank sowie die älteren Küchen im Haus belassen möchte, so dürfte hierin ein widersprüchliches Verhalten des Verkäufers und somit ein Verstoß gegen Treu und Glauben nach § 242 BGB zu sehen sein.

Insoweit bestehen von hieraus erhebliche Bedenken im Hinblick auf das Vorgehen des Verkäufers, sofern sich dieser anscheinend nur die Rosinen herauspickt, andererseits aber behauptet, dass die beiden Einbauküchen fest zum Haus gehören würden.

Soweit Sie nunmehr schildern, dass im Kaufvertrag festgehalten wurde, dass "das Haus geräumt übergeben werde" und Sie dem Verkäufer von Anfang an mitgeteilt haben, dass die Einbauküchen vom Verkäufer entfernt werden sollen, spricht diese Vertragsauslegung durchaus dafür, dass die "Räumung des Hauses" auch die Entfernung der Küchen mitumfassen sollte.

Allerdings könnte insoweit eine Beweisproblematik vorliegen, falls dieses Gespräch ohne Zeugen stattgefunden haben sollte, da Sie leider nicht schriftlich festgehalten haben, dass der Verkäufer beide Küchen entfernen soll.

Mit freundlichen Grüßen

Marcel Wahnfried
Rechtsanwalt



Bewertung des Fragestellers 10.08.2012 | 11:22

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