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Haus gemietet - Wohnfläche stimmt nicht

27.07.2009 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Habe seit 03/06 Haus gemietet. Im Mietvertrag wurde keine m²-Zahl angegeben. Nachdem es jetzt mit den Nachbarn Schwierigkeiten gibt habe ich mir ein anderes Haus besorgt. Das hat 160 m².
Aufgrund der Größe des neuen Hauses bin ich stutzig geworden, habe das noch von mir bewohnte Haus nachgemessen und kam auf 124 m² Wohnfläche. Bei den Vermietungsgesprächen war immer von 160 m² Größe die Rede. Wie gesagt, im Vertrag steht davon nichts. Aber: Die Maklerin (Schwester meines Vermieters) hat aber in der Nachweisbestätigung den Vermerk mit 157 m² Wohnfläche eingetragen.
Mein Vermieter meint, ich hätte ja das Haus so genommen wie gesehen. Ich aber habe die Relation zu den m² schon gesehen und war eben von ca. 160 m² ausgegangen. Mein Vermieter ist zudem von Beruf Statiker. Da müßte man ja so eine Divergenz gleich bemerken.
Wie kann ich vorgehen?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil v. 24.03.2004 (VIII ZR 295/03) entschieden, dass die Abweichung der tatsächlichen von einer im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt, der zur Mietminderung berechtigt. Denn bei einer derart wesentlichen Flächenabweichung spricht nach der Feststellung des BGH eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt sei. Eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit sei in diesem Fall von dem Mieter nicht gesondert zu belegen.
Dieser Entscheidung lag allerdings zugrunde, dass im Mietvertrag eine entsprechende und konkrete qm-Angabe enthalten war.

Da dies in Ihrem Fall nicht der Fall zu sein scheint, können Sie in tatsächlicher Hinsicht Schwierigkeiten haben, eine derartige Vereinbarung mit dem Vermieter zur Überzeugung eines Gerichtes nachzuweisen, d.h. eine entsprechende mündliche Zusicherung der Wohnungsgröße.

Gegebenenfalls kann Ihnen dabei die schriftliche Angabe im Maklernachweis dienen. Dagegen spricht allerdings, wenn Sie angeben, „die Relation zu den m² schon gesehen, aber von ca. 160 m² ausgegangen“ - bzw. in Kenntnis des Mietzinses einverstanden - waren.

Letztendlich bleibt die Entscheidung - im Falle einer Auseinandersetzung - einem Gericht vorbehalten. Dabei hat der Mieter die Zusicherung des Vermieters darzulegen und zu beweisen. Eine Zusicherung wird in der Regel nur angenommen, wenn der Vermieter für die angegebene qm-Größe auch einstehen will. Dabei wird nicht in jeder Größenangabe auch eine Zusicherung gesehen. Keine Zusicherung wird z.B. angenommen, wenn der Mieter sich bei der Entscheidung über den Vertragsschluss nicht nach der angegebenen Wohnfläche, sondern nach dem Eindruck richtet, den er aufgrund der Besichtigung der Wohnung gewonnen hat.

Entscheidend sind letztendlich die Umstände des Einzelfalles.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt




Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2009 | 17:28

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

die Relation war mir erst bewußte nachdem ich mein künftiges Haus in Augenschein genommen habe. Bei Vertragsabschluss war die zusicherung der Vermieters bzw. der Maklerin (seiner Schwester) für mich ausschlaggebend. Die Makelrin hat ja in dem Nachweisprotokoll die 157 m² vermerkt. Da gab es für mich - hadem ich von einer Wohnung in ein Haus gezogen bin - keinen Grund zum zweifeln.

Mit freundlichen Grüßen
Johannes Wilhelm

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2009 | 17:33

Vielen Dank für Ihre weiteren Erläuterungen.

Allerdings wird diese Frage - wie angesprochen . abschließend nur ein Gericht beurteilen können. D.h. es kommt im Praktischen darauf an, den Beweis mittels den vorhandenen Beweismittel (z.B. Urkunden, Zeugen etc.) führen zu können.

Gelingt Ihnen dies, bestehen ein Anspruch auf Minderung des gezahlten Mietzinses.

Mit freundlichen Grüßen

Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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