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Haus gekauft - Alteigentümer wollen nicht vertragsgemäß räumen


| 19.03.2006 03:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 24.05.2005 ein Einfamilienhaus von einem älteren Ehepaar gekauft. Der Kauf wurde von einem Makler vermittelt, der zugleich auch Bauträger ist. Der Makler erhielt von mir für die Vermittlung des Kaufes eine Maklerprovision in üblicher Höhe.
Im Exposé wurde eine Räumung für den Jahreswechsel 2005/2006 genannt. Da die Verkäufer sich bei dem Bauträger eine Eigentumswohnung gekauft haben, die erst noch gebaut werden musste, habe ich dem Wunsch der Verkäufer entsprochen, die Besitzübergabe und Räumung um 6 Monate auf den 30.06.2006 zu verschieben, jedoch keinesfalls über dieses Datum hinaus. Im notariellen Kaufvertrag wurde folglich der Termin für die Übergabe und Räumung des Kaufgegstandes auf den 30.06.2006 festgelegt. Bereits in 2005 wurden alle Formalitäten bezüglich des Kaufes abgewickelt, so Löschung alter Grundschulden, Eintragung meiner Grundschuld, Auflassungsvormerkung usw. Das Vorliegen der Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises wurden vom Notar sowohl Verkäufer als auch Käufer bereits Ende 2005 angezeigt.

Nun ist es so, dass der Baubeginn der ETW sich aus mir unbekannten Gründen um 9 Monate verzögert hat und erst vor wenigen Tagen der erste Spatenstich erfolgte. Gestern erreichte mich ein Schreiben des Maklers, der nunmehr in seiner Eigenschaft als Bauträger auftritt, und worin er mir mitteilt, dass die ETW aus ihm nicht zuzurechnenden Gründen keinesfalls vor dem 01.10.2006 fertiggestellt wird und dass die Verkäufer ihr Haus erst räumen werden, wenn sie in die neue Wohnung umgezogen sind. Im Übrigen bestünde laut Kaufvertrag und Gesetz keinerlei Verpflichtung zur Räumung und ich müsse mich daher damit abfinden, bis zur Übergabe noch länger zu warten.

Die entsprechenden Formulierungen des Kaufvertrages zur Kaufpreiszahlung und Räumung lauten auszugsweise:
"Der Kaufpreis ist spätestens am 30.06.2006 auf das Konto des Verkäufers zu zahlen...Bei verspäteter Zahlung gerät der Käufer ohne Mahnung in Verzug...Wegen seiner Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises unterwirft sich der Käufer hiermit ab dem 01.07.2006 der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde... Die Besitzübergabe an dem Vertragsgegenstand erfolgt mit Auszug des Verkäufers aus dem Vertragsgegenstand. Der Verkäufer verpflichtet sich, den Vertragsgegenstand bis spätestens zum 30.06.2006 geräumt und frei von Rechten Dritter zu übergeben.... Der Notar wies darauf hin, dass bei Verzögerungen mit Ablauf des Räumungstermins Verzug eintritt und welche Rechtsfolgen sich hieraus ergeben.... Hinsichtlich seiner Verpflichtung zur Besitzübergabe und Räumung unterwirft sich jeder Verkäufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde"

Weiterhin enthält der Vertrag eine Klausel, wonach die Verkäufer berechtigt sind, das Kaufobjekt vor dem 30.06.2006 zu räumen und Kaufpreiszahlung zu verlangen, für den Fall, dass die ETW eher bezogen werden kann. Von diesem Recht machen die Käufer anscheinend keinen Gebrauch mehr.

Mir geht es vorrangig darum, nach einer Wartezeit von mehr als 1 Jahr endlich in das Haus einziehen zu können. Ich bin der Meinung, dass ich bereits ungewöhnlich lange auf die Gebrauchtimmobilie warte und möchte weitere Verzögerungen, auch aus finanziellen Gründen, unbedingt vermeiden. Auch kommt für mich ein Rücktritt vom Kaufvertrag nicht in Frage.
Meine Fragen sind nun folgende:
1. Besteht zwischen dem Makler und mir ein weiterhin ein Rechtsverhältnis, sodass er nun als Bauträger auftretend wirksame Erklärungen die Nichträumung betreffend abgeben kann?
2. Sind die oben zitierten Klauseln zur Räumung für den Verkäufer bindend und beinhalten sie eine Verpflichtung zur Räumung spätestens am 30.06.2006 oder sind die Klauseln in der Praxis kraftlos?
3. Muss ich im Falle der Nichträumung über eine Räumungsklage einen Räumungstitel erwirken oder reicht hierzu die Ausfertigung des notariellen Kaufvertrages, in welchem die Zwangsvollstreckungsklausel steht?
4. Wann kann ich frühestens die Zwangsräumung in die Wege leiten; erst nachdem Verzug eingetreten ist oder bereits 14 Tage zuvor?
5. Können die Verkäufer Räumungsschutz geltend machen mit der Begründung, einer der Verkäufer sei im Dezember 2005 hüftoperiert und daher gehbehindert, sodass eine Räumung vor Bezug der ETW unzumutbar sei?
6. Durch den Verzug der Verkäufer enstehen mir Kosten für verlängerte Mietezeit und zusätzlich Bedienung des Darlehens, da ich den den Kaufpreis rechtzeitig zahlen muss, jedoch in meiner Mietwohnung wohnen bleiben muss. Kann ich die Mehrkosten ersetzt verlangen und durch die Zwangsvollstreckungsklausel vollstrecken lasssen?
7. Kann ich die Kosten für eine Zwangsräumung aus dem Vermögen der Verkäufer durch Zwangsvollstreckung befiedigen?
8. Können die Verkäufer eine verlängerte Nutzung in Form eines Mietverhältnisses verlangen?
9. Falls es so sein sollte, dass die Verkäufer wohl oder übel fristgerecht räumen müssen, was sie nicht wollen, können sie dann kurzerhand vom Kaufvertrag zurücktreten, um die Räumung im Juni zu verhindern und dann das Haus jemand anderem verkaufen?
10. Da mir die zu erwartende Nichträumung bekannt ist: sollte ich die Verkäufer bereits jetzt zur vertragsgemäßen Räumung auffordern oder sollte ich warten, bis die Verkäufer sich selbst (und nicht über den Bauträger) mit mir in Verbindung setzen?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),


Ihre Rechtsfragen beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:

1.
Das Rechtsverhältnis zwischen Ihnen und dem Makler beschränkt sich auf die Vermittlung des Kaufvertrages.
Dass dieser gleichzeitig Bauträger des neuen Hauses der Verkäufer ist, hat für Sie keine rechtliche Bedeutung.
Erklärungen in Bezug auf die Herausgabe des Grundstücks kann dieser jedoch als Stellvertreter der Verkäufer wirksam abgeben.

2.
Die in dem notariellen Vertrag enthaltene Verpflichtung zur Räumung bis spätestens zum 30.06.2006 ist entgegen der vorgeschobenen Erklärung des Maklers bindend und auch in der Praxis haltbar.
Keinesfalls kann sich Ihr Vertragspartner darauf berufen, dass ohne sein Verschulden bzw. ohne Verschulden des Bauträgers eine Fertigstellung des neuen Wohnhauses der Verkäufer nicht bis zum Räumungstermin möglich ist.
Der Anspruch auf Herausgabe und Räumung besteht verschuldensunabhängig.

3.
Eine Räumungsklage ist nicht erforderlich. Ausreichend ist hier wegen der Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde. Diese genügt nach dem von Ihnen zitierten Wortlaut auch dem Bestimmtheitserfordernis. Beurkundungsfähig sind auch Ansprüche auf Herausgabe von Wohnraum, die – wie hier – nicht auf Miete beruht, sondern auf dem Anspruch aus Kauf von Wohnraum (Thomas/Putzo ZPO § 794 Rn. 51).

4.
Die Zwangsräumung ist zwar erst ab Eintritt des Verzugs zulässig. Verzug ohne Mahnung liegt aber nicht nur vor, wenn die Leistung des Schuldners kalendermäßig bestimmt ist (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB), hier also auf den 30.06.2006, sondern auch bereits bei ernsthafter und endgültiger Erfüllungsverweigerung (§ 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Es empfiehlt sich in Ihrem Fall, die Verkäufer möglichst frühzeitig anzuschreiben, die fristgerechte Räumung zu verlangen und mit Hinweis auf die notarielle Urkunde für den Fall der Nichteinhaltung die sofortige Zwangsräumung gemäß § 885 ZPO anzukündigen.

5.
Die Vorschriften und Grundsätze über den Räumungsschutz finden nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung. Die Verkäufer der Immobilie können sich somit nicht hierauf berufen. Insbesondere kann keine gerichtliche Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist nach § 721 ZPO geltend gemacht werden, da diese Vorschrift nur für Räumungsurteile, nicht aber für andere Räumungstitel, wie die vorliegende notarielle Urkunde, anwendbar ist (Thomas/Putzo ZPO § 721 Rn. 1 ).
Weder Krankheit noch drohende Obdachlosigkeit hindern die Räumung aus § 885 ZPO. Dem Schuldner bleibt nur die Möglichkeit des Vollstreckungsschutzes nach § 765a ZPO, für den aber eine sittenwidrige Härte Voraussetzung ist.

6.
Die Kosten für verlängerte Mietezeit und zusätzliche Bedienung des Darlehens müssen Sie erst gerichtlich unter dem Gesichtspunkt des Verzugsschaden geltend machen und titulieren lassen, bevor Sie diese bei den Verkäufern vollstrecken können. Nach Ihren Angaben enthält der notarielle Kaufvertrag hierüber keine Regelung, die eine sofortige Zwangsvollstreckung eröffnet.

7.
Anders verhält es sich mit den Kosten der Zwangsräumung. Diese sind laut § 788 Abs. 1 Satz 1 ZPO „zugleich mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beizutreiben“. Allerdings haben Sie diese Kosten zunächst vorzuschießen (§ 5 GVKostG).

8.
Für eine verlängerte Nutzung in Form eines Mietverhältnisses fehlt es den Verkäufern an einer Anspruchsgrundlage.

9.
Auch ein Rücktrittsrecht ist hier nicht ersichtlich, es sei denn, dass der Kaufvertrag ein solches ausdrücklich vorsieht.
Allenfalls könnten die Verkäufer versuchen, über das Rechtsinstitut der „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) eine Vertragsanpassung zu verlangen, wonach eine Übergabe des Grundstücks erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt. Dies würde aber voraussetzen, dass beide Parteien den Vertrag mit geändertem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie die Veränderung (hier: verzögerter Baubeginn) vorausgesehen hätten. Außerdem finden solche Änderungen keine Berücksichtigung, die ihren Ursprung in einem Risiko haben, das – wie hier – nur die eine Partei zu tragen hat.

10.
Siehe bereits unter Punkt 4. Abwarten ist in Ihrem Fall nicht zu empfehlen. Machen Sie Ihren Rechtsstandpunkt deutlich, so können Sie am Ehesten erreichen, dass die Verkäufer in der verbleibenden Zeit eine Alternative finden. Mit dem Makler/Bauträger sollten Sie in der Tat nicht verhandeln. Dieser ist nicht Ihr Vertragspartner.


Ich hoffe, Ihnen eine verständliche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung. Gerne übernehme ich auch Ihre weitere Vertretung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2006 | 06:54

Sehr geehrter Herr Geyer,

zunächst einmal vielen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Fragen.
Vielleicht können Sie Ihre Ausführungen zu Punkt 5 etwas ergänzen: Sie schreiben, dass zwar Krankheit oder drohende Obdachlosigkeit die Räumung nach § 885 ZPO nicht hindern, jedoch möglicherweise Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO erwirkt werden kann. Was versteht man hier unter sittenwidriger Härte? Ist das Auslegungssache oder gibt es eine Art Rechtspraxis, die den Rahmen dessen, was unter einer solchen Härte zu verstehen ist, definiert?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2006 | 21:30

Sehr geehrte Ratsuchende,

entschuldigen Sie bitte zunächst die abwesenheitsbedingte Verzögerung.

Eine sittenwidrige Härte im Sinne des § 765a ZPO liegt vor, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine Zwangsmaßnahme auch unter Berücksichtigung des Schutzbedürfnisses des Gläubigers als unzumutbar erscheinen lassen und dem allgemeinen Rechtsgefühl widersprechen (Bundesverfassungsgericht NJW 1979, 2607).

In der Tat ist diese Formel stark auslegungsbedürftig.

Als Beispiele in Bezug auf die Zwangsräumung wurden von der Rechtsprechung unter anderem anerkannt:

- ernsthafte, insbesondere lebensbedrohliche Erkrankung des Mieters oder eines mitwohnenden Angehörigen (OLG Frankfurt NJW-RR 1974, 81)

- altersbedingte Gebrechlichkeit (KG NZM 1998, 452)

- schwerwiegende psychische Erkrankung (LG Lübeck DGVZ 1980, 26)

- Gefahr für Leben und Gesundheit, insbesondere Suizidgefahr, sofern diese hinreichend wahrscheinlich ist, z.B. wenn sie gerade auf die drohende Räumung zurückzuführen ist (LG Mainz NJW-RR 1998, 1451).

Hieraus ist jedenfalls ersichtlich, dass die Hürde für den Wohnungsinhaber in vergleichbaren Fällen äußerst hoch anzusetzen ist, um eine Zwangsräumung zu verhindern. Auf der anderen Seite muss den Gläubiger kein moralischer Vorwurf treffen, um eine Sittenwidrigkeit zu bejahen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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