Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Haus des einen Partner mit Geld des anderen Partners nach Eheschließung ausbauen

15.11.2018 16:53 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Durch die Heirat ändern sich die Eigentumsverhältnisse an Immobilien nicht. Wenn ein Ehegatte Geld in die Immobilie des anderen Ehegatten investiert, sollte die Grundlage dafür vertraglich geregelt werden.

Die Situation:
Meine Freundin besitzt ein Haus ( Wert ca. 150.00, ca. 50 Schulden), ich besitze 200.000 Euro in Aktien. Wir wollen heiraten und danach das Haus mit meinem Geld umbauen. Ein Ehevertrag ist nicht angedacht.

Frage: Wie regeln wir die Vermögensverhältnisse, dass sie fair verteilt sind und es im Falle einer Trennung zu keinen Streitigkeiten kommt? Welcher Teil vom Haus gehört dann wem?

Überlegungen:
Meine erste Überlegung war, dass ich die Hälfte vom Haus vor der Ehe abkaufen, damit genau klar ist, wer welchen Teil mit in die Ehe eingebracht hat und wir beide mit 50 % im Grundbuch stehen. Diese Überlegung habe ich allerdings wegen der Grunderwerbsteuer wieder verworfen.

Nun denke ich, dass wir einfach heiraten können und ich das Geld zahle ohne mich ins Grundbuch eintragen zu lassen. Wegen des Schutzes der ehelichen Wohnungen und dem Prinzip der Zugewinngemeinschaft ist schließlich mein eingebrachtes Kapital abgesichert. Das einzige Problem sehe ich darin, dass man sich im Falle einer Trennung über den Wert des Hauses bei Eheschließung streiten könnte.

Wie beurteilen Sie die Situation?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es ist völlig richtig, dass Sie sich rechtzeitig informieren, denn wenn Sie Ihr Geld einfach so in das Haus Ihrer Freundin investieren, kann es im Falle einer Trennung zu erheblichen Schwierigkeiten kommen.

Sofern ausschließlich Ihre Partnerin im Grundbuch steht und das auch künftig so bleiben soll, gehört ihr das Haus alleine. Im Falle einer Trennung verbleibt das Haus in ihrem Alleineigentum. Die Eheschließung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen.

Es ist grundsätzlich schon richtig, dass Sie – zumindest ein Stück weit – über die Regelungen des Zugewinnausgleichs abgesichert sind. Das würde Ihnen jedoch dann nichts bringen, wenn Ihre Partnerin während der Ehe keinen Zugewinn erwirtschaftet. Sofern also das Vermögen Ihrer Partnerin bei der Trennung nicht höher ist als das Vermögen bei der Heirat, hätte Ihre Partnerin gegebenenfalls keinen Zugewinn erwirtschaftet. Dann stünde Ihnen auch kein Zugewinnausgleichsanspruch zu. So etwas kann passieren, wenn Geld verbraucht wird, entweder durch einen großzügigen Lebensstil oder aufgrund von Schicksalsschlägen, oder wenn die Immobilienpreise erheblich sinken. In diesem Fall hätten Sie möglicherweise keinen Zugewinnausgleichsanspruch gegen Ihre Partnerin. Das investierte Geld wäre also weg.

Außerdem muss berücksichtigt werden, dass Investitionen in eine Immobilie im Regelfall nicht den Wert der Immobilie im selben Umfang erhöhen. Es mag zwar durch die Sanierung eine Werterhöhung eintreten, jedoch ist diese normalerweise nicht so hoch wie das Geld, das man aufgewendet hat. Außerdem verbraucht sich eine solche Investitionen auch im Lauf der Jahre, denn auch ein neu saniertes Objekt verliert über die Jahre wieder an Wert.

Sie haben daher folgende Möglichkeiten:
Entweder das Haus bleibt im Alleineigentum Ihrer Partnerin und Sie gewähren Ihrer Partnerin aus Ihrem Vermögen ein Darlehen, mit dem sie die Sanierungsarbeiten bezahlen kann. Die Rückzahlung des Darlehens kann gestundet werden für die Dauer der Ehe (man sollte den Zeitpunkt dann genauer definieren, z.B. Rechtshängigkeit des Scheidungsantrages) oder bis zu einem Verkauf des Hauses (je nachdem, welcher Zeitpunkt früher eintritt).
Das würde jedoch bedeuten, dass Ihre Partnerin alleine das Risiko trägt, dass mehr Geld in das Haus gesteckt wird als es der Werterhöhung entspricht. Sie würden dann Ihr Geld in vollem Umfang zurückbekommen.

Alternativ können Sie auch Ihrer Partnerin vor der Sanierung die Hälfte der Immobilie abkaufen. Wenn Sie das erst nach der Heirat machen, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Es fallen jedoch Notar- und Grundbuchkosten an.
Da Sie bei einem solchen „Hauskauf" ohnehin zum Notar müssen und da Sie einen Kaufpreis festlegen müssen, ergibt sich daraus, hoch der aktuelle Wert des Hauses nach Ihrer beider Auffassung ist. Damit dürfte der Konfliktpunkt bezüglich des Wertes des Hauses jedenfalls für den jetzigen Zeitpunkt geklärt sein.
Ihre Partnerin verfügt dann nach Erhalt des Kaufpreises über die entsprechenden finanziellen Mittel, sodass Sie und Ihre Partnerin die Sanierungskosten je hälftig tragen können.
Sollte es dann zu einer Trennung/Scheidung kommen, kann im Rahmen des Zugewinnausgleichs relativ unproblematisch eine Berechnung eines eventuellen Ausgleichsbetrages vorgenommen werden, denn bei Ihnen ist der Gegenwert Ihres Aktiendepots zum Zeitpunkt der Heirat definiert. Bei Ihrer Partnerin wird man ebenfalls die Kontostände feststellen können. Über den Wert des (unsanierten) Hauses sind Sie sich anlässlich des Kaufvertrages einig geworden. Insofern stehen alle Zahlen fest, sodass man eine entsprechende Berechnung durchführen könnte.
Mir scheint dass die fairste Lösung zu sein.

Dabei möchte ich Sie auf folgendes hinweisen:
Sie und Ihre Partnerin sollten bereits jetzt die entsprechenden Kontoauszüge für den Zeitpunkt der Heirat aufbewahren, damit diese bei einer eventuellen Trennung verfügbar sind.
Bei Banken können Sie Kontoauszüge bzw. Saldenbestätigungen immer nur für einen Zeitraum bis maximal zehn Jahre rückwirkend erhalten. Wenn Sie ältere Kontoauszüge benötigen, sind Sie darauf angewiesen, dass Sie diese selbst aufbewahrt haben. Anderenfalls könnten Sie Ihr Anfangsvermögen nicht mehr nachweisen.
Deshalb empfehle ich Ihnen und Ihrer Partnerin, dass Sie sämtliche Konto- und Depotauszüge für das Jahr der Heirat dauerhaft aufbewahren. Alternativ können Sie sich auch von der Bank für jedes einzelne Konto eine Saldenbestätigung zum Stichtag der Heirat geben lassen (allerdings kostet das üblicherweise eine Gebühr).

Wenn Sie jeweils zu 50 % im Grundbuch stehen, mindert das Ihr Risiko, dass über den Wert des Hauses Streit entsteht. Üblicherweise wird der Wert einer Immobilie im Rahmen eines Zugewinnausgleichsverfahren durch Sachverständigengutachten festgelegt. Allerdings weichen die Beträge, die von den Sachverständigen als Verkehrswert festgesetzt werden, erfahrungsgemäß oftmals erheblich von den Beträgen ab, die dann tatsächlich im Rahmen eines Verkaufs an Dritte erzielt werden können. Die gängigen Bewertungsmethoden der Sachverständigen bilden oftmals die Besonderheiten des Immobilienmarktes (insbesondere in der heutigen Zeit, in der die Immobilienpreise enorm steigen) nicht exakt ab.
Für die Zugewinnausgleichsberechnung ist es rechnerisch egal, welchen Immobilienwert Sie ansetzen, wenn dieser bei Ihnen beiden jeweils hälftig angesetzt wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 15.11.2018 | 19:52

Vielen Dank für die Antwort, meine Frage ist damit beantwortet. Vor allem für Ihre konkrete Handlungsempfehlung bin ich dankbar. Ich habe noch einen Zweifel, ob ich das Prinzip einer Zugewinngemeinschaft korrekt verstanden habe. Ich bin über folgenden Satz gestolpert:
" Sofern also das Vermögen Ihrer Partnerin bei der Trennung nicht höher ist als das Vermögen bei der Heirat, hätte Ihre Partnerin gegebenenfalls keinen Zugewinn erwirtschaftet. Dann stünde Ihnen auch kein Zugewinnausgleichsanspruch zu."
Angenommen, meine Frau hätte tatsächlich 0 Zugewinn gemacht ( beispielsweise weil die Immobilienpreise stark gefallen sind). Ich hätte einen Zugewinn von -50.000 gemacht (weil ich viel geld in das Haus investiert hätte). Dann stünden mir doch 25.000 aus dem Zugewinnausgleich zu, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.11.2018 | 09:53

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:
Ein Zugewinn besteht immer nur in einer positiven Zahl, niemals in einem Minus.
Wenn das Anfangsvermögen Ihrer Frau 100.000 € beträgt und das Endvermögen Ihrer Frau ebenfalls 100.000 € oder sogar nur 80.000 €, dann hat sie einen Zugewinn von null gemacht. Sie hat also in der Ehe kein Vermögen hinzugewonnen. Ob sie Vermögen verloren hat, ist nicht relevant. Sie muss deshalb nichts abgeben.

Wenn auch Sie kein Vermögen in der Ehe hinzugewonnen haben (weil Sie Ihr Vermögen in das Haus Ihrer Frau investiert haben), haben auch Sie keinen Zugewinn gemacht. In einem solchen Fall findet der Zugewinnausgleich nicht statt, weil auf beiden Seiten kein Vermögenszuwachs besteht.

Freundliche Grüße
Karin Plewe

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70134 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Ich wollte eine grobe und unabhängige Meinung zum ausgestellen Arbeitszeugnis, dass ich erhalten habe. Die Hinweise und Bewertung ist für mich absolut nachvollziehbar. Die Empfehlung keine weiteren rechtlichen Schritte einzugehen ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Danke für die hervorragende Antwort und Beratung, die in diesem Rahmen möglich ist. Sie war sehr ausführlich, verständlich und prompt. Wäre die Anwältin in meiner Nähe, wäre ich sofort ihre Mandantin. Für alle Bewertungen sehr ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Frage direkt und verständlich beantwortet. ...
FRAGESTELLER