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Haus der Oma steht leer - Nutzungsmöglichkeiten - Betreuung

| 27.03.2019 15:41 |
Preis: 32,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe


Zusammenfassung: Ein rechtlicher Betreuer darf keine Schenkungen machen. Zum Nachlass gehört nur das, was übrig bleibt.

Oma (81 Jahre) hat zwei Kinder (Tochter E und Sohn J)
Oma ist stark dement und wohnt seit August im Heim
Sohn J wurde zum Betreuer von Oma bestellt

Es gibt einen notariellen Vertrag, der den Enkel (ich) zum Alleinerben meiner Oma bestimmt.
Meine Tante (Tochter E) hat bereits notariell auf ihren Pflichtteil verzichtet, gegen eine Zahlung vom Enkel (mir).
Mein Vater (Sohn J) würde ebenfalls auf seinen Pflichtteil verzichten.

Nun steht das Haus leer seit August. Ich (Enkel) würde dieses gerne nutzen. Allerdings ist darin noch der Hausstand meiner Oma. Auch ist meine Oma nach wie vor Eigentümerin.

Sie wird das Haus aber zu Lebzeiten nicht mehr nutzen können, da eine Pflege zu Hause aufgrund Beruf und Familie nicht möglich ist. Auch ist Oma aufgrund ihrer Demenz sehr boshaft und teils handgreiflich. Alleine zu leben ist ihr nicht mehr möglich.

Wie kann ich als Enkel das Haus nun nutzen, insbesondere da es auch umgebaut/renoviert werden müsste (Baujahr 1946, regelmäßig Wasser im Keller etc.)?
Was passiert mit dem Hab und Gut / Hausstand meiner Oma?
Kann das Haus schon jetzt auf mich überschrieben werden?

Denn mein Vater (Sohn J) wurde informiert, dass ein Betreuer nichts verschenken darf. Also im Grunde nicht mal den Hausrat und Gegenstände meiner Oma.

Ist es wirklich gewollt, dass das Haus nun Kosten und Arbeit verursacht und leer steht bis meine Oma nicht mehr unter uns ist?

Es war im Grunde immer ihr Wunsch, dass es in Familienbesitz bleibt. Daher hat sie auch alles notariell für ihren Tod geregelt. Aber eben "nur" für Ihren Tod und jetzt sind wir in der obigen Situation...

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Solange Ihre Großmutter lebt, wird der Betreuer das Haus nicht kostenfrei auf Sie übertragen können. Er wird sich möglicherweise sogar vorbehalten müssen, das Haus eines Tages zu verkaufen, wenn Ihre Großmutter die finanziellen Mittel benötigt, weil z.B. die laufenden Einkünfte für die Kosten der Pflege nicht ausreichen.
Sie werden das Haus also nur erben, wenn es Ihrer Großmutter bis zu ihrem Tod gehörte.

Allerdings muss der Betreuer das Vermögen Ihrer Großmutter sachgerecht verwalten. Das leer stehen lassen des Hauses könnte nicht sachgerecht sein.

Deshalb könnte ich mir vorstellen, dass Sie mit dem Betreuer eine Regelung finden können, wonach Sie das Haus bereits jetzt mieten (zu einer niedrigen Miete, entsprechend dem aktuellen Zustand des Hauses). Wenn Sie dann Geld in das Haus investieren, sollte man eine Regelung finden, wie Sie abgesichert werden können. Man könnte mit dem Betreuer vereinbaren, dass die notwendigen Investitionen von der Großmutter zu erstatten sind, dass jedoch diese Zahlung bis zum Verkauf des Hauses oder dem Tod der Großmutter gestundet ist. Im Ergebnis wird es dann mit dem Erbe verrechnet. Sie sollten sich das Ganze aber dann im Grundbuch absichern lassen, zum Beispiel durch eine Höchstbetragshypothek. Dazu wäre erforderlich, dass Sie mit dem Betreuer den Umfang der Investitionen abstimmen und vorab kalkulieren, wie hoch die Kosten sein werden.

Damit können Sie zwar immer noch nicht verhindern, dass der Betreuer das Haus anderweitig verkauft, wenn Ihre Großmutter Geld benötigt, aber Sie wären dann immerhin abgesichert, dass Ihre Investitionen nicht verloren wären. Außerdem könnten Sie in diesem Fall das Haus dann auch selbst kaufen, um es im Familienbesitz zu halten. Da Ihre Investitionen dann vom Kaufpreis abzuziehen wären, würden Sie das Haus dann möglicherweise günstig erwerben.

Soweit meine Empfehlungen auf der Basis Ihrer Angaben. Allerdings muss ich den Vorbehalt machen, dass ich dabei den Wortlaut des Erbvertrages nicht kenne und dass sich nach Prüfung des Erbvertrages möglicherweise eine andere Lösung ergeben würde.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.03.2019 | 21:35

Hallo Fr. Plewe,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte nur noch kurz nachfragen: Da meine Oma sehr gut situiert ist glaube ich nicht dass das Haus in Gefahr ist. Sollte es doch soweit kommen, bin auch ich so gut situiert, dass ich anfallende Kosten bezahlen könnte und würde. Das Haus sehe ich also nicht als gefährdet an.
Was passiert bei einem solchen Mietverhältnis mit dem Hausrat meiner Oma? Darf das Haus ausgeräumt werden?
Muss ein Mietverhältnis zusätzlich genehmigt werden? Und wie kann man die Investitionen so festhalten/dokumentieren, dass Sie am Ende mit dem Erbe verrechnet werden können?

Vielen, vielen lieben Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2019 | 00:00

Sehr geehrter Fragesteller,

der Betreuer muss pflichtgemäß entscheiden, was für die Interessen Ihrer Großmutter das Beste ist. Dazu muss er sich mit dem Betreuungsgericht abstimmen.

Sie sollten deshalb den Kontakt zu ihm suchen und ihm Argumente liefern, wie er das von Ihnen gewünschte Ergebnis verantworten kann und die Zustimmung des Betreuungsgerichts erlangen kann.

Wenn Ihre Großmutter definitiv nicht mehr in das Haus zurück kann, wird der Betreuer handeln müssen, denn es liegt nicht im objektiven Interesse Ihrer Großmutter, das Haus leer stehen und verfallen zu lassen. Er wird das Haus also vermieten oder verkaufen müssen. Ein Verkauf ist so lange nicht erforderlich, wie Ihre Großmutter finanziell ausreichend situiert ist und auf den Verkaufserlös nicht angewiesen ist. Dabei ist auch der subjektive Wunsch Ihrer Großmutter, das Haus in der Familie zu erhalten, zu berücksichtigen.
Aus diesem Grund dürfte eine Vermietung an Sie die sachgerechte Lösung sein, denn eine Vermietung auf dem freien Markt wird wiederum finanzielle Probleme mit sich bringen, wenn das Haus im derzeitigen Zustand nicht vermietbar ist und wenn für eine Fremdvermietung zunächst umfangreiche Investitionen zu tätigen sind.
Ich gehe davon aus, dass der Betreuer mit diesen Argumenten die Zustimmung des Betreuungsgerichts erlangen kann.

Es ist dann Sache des Betreuers, das Objekt in einem vermietbaren (also leergeräumten) Zustand zu vermieten. Deshalb müsste der Betreuer eigentlich für die Räumung und gegebenenfalls Entrümpelung sorgen. Er kann dies natürlich auch Ihnen überlassen. Es wird darauf ankommen, ob es sich um Hausrat handelt, der keinen objektiven Wert hat oder ob wertvolle Gegenstände (Antiquitäten, Porzellan, Silber etc.) vorhanden ist.
Wenn die Gegenstände keinen wirtschaftlichen Wert mehr haben, wenn also dafür kein Verkaufserlös erzielt werden kann, kann der Betreuer die Gegenstände auch Ihnen überlassen, wenn Sie dies wünschen. Ihrer Großmutter entsteht dadurch jedenfalls kein wirtschaftlicher Schaden im Vergleich zu einer Entrümpelung.
Das ist vergleichbar mit einer Mietwohnung, in der jemand wohnt, der dann ins Heim umziehen muss. Auch in einem solchen Fall muss der Betreuer den Mietvertrag kündigen, die Wohnung räumen lassen und in geräumten Zustand an den Vermieter zurückgeben. Auch da stellt sich das Problem, was mit dem Hausrat geschieht. Rechtlich ist der Betreuer dafür zuständig, darüber zu entscheiden. Auch hierzu muss er sich mit dem Betreuungsgericht abstimmen. Das dürfte aber kein allzu großes Problem darstellen.

Bezüglich der Investitionen sollten Sie zunächst einen Plan aufstellen, in dem Sie festhalten, was Sie alles sanieren möchten, welche Gewerke dabei anfallen und wie hoch die Kosten sein werden (Kostenvoranschläge einholen). Der Betreuer sollte diesen Plan dann genehmigen und schriftlich festhalten, dass diese Maßnahmen zu diesen Beträgen akzeptiert werden. Es muss vertraglich abgesichert werden, dass diese Kosten von Ihrer Großmutter zu erstatten sind, wobei die Erstattung bis zum Verkauf des Hauses gestundet wird. Einen solchen Vertrag sollten Sie mit dem Betreuer abstimmen, bevor Sie den Mietvertrag abschließen, denn ansonsten besteht ein Mietverhältnis und Sie dürfen nicht so sanieren, wie Sie möchten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen
Karin Plewe

Bewertung des Fragestellers 28.03.2019 | 09:39

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

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"Super, einfach Spitze!
Sehr toll und ausführlich auf meine Fragen eingegangen. Auch die Nachfrage nochmal seeehr ausführloch beantwortet. Ich bin total begeistert und dankbar.

Vielen lieben Dank"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 28.03.2019 5/5,0
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