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Haus aus gemischter Schenkung verkauft, wird auch Einkommenssteuer fällig?

23.07.2018 11:02 |
Preis: 48,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Sehr geehrte Damen und Herren,

im vergangenen Jahr habe ich ein privat Einfamilienhaus von einer Person gekauft die dieses Haus ca. 2015 erworben hat. Diese Person ist nicht mit mir verwandt. Das Haus wurde mir zu einem Preis von 40.000 € angeboten. Das Haus hatte einen höheren Wert. Ich habe es unter diesen Gesichtspunkten erworben es mit Gewinn weiterzuverkaufen und im selben Jahr veräußert. Da Verkäufer und ich uns bewusst waren, dass dieses Haus einen höheren Wert hatte als der Kaufpreis wurde der Gesamtwert im Kaufvertrag mit 60.000 EURO eingesetzt. Somit Eine gemischte Schenkung da der tatsächliche Wert den Kaufpreis deutlich übersteigt. Das Finanzamt hat nun aber durch meinen Weiterverkauf i.H. von 77.000 € den Wert der Immobilie auf 77.000 EURO angesetzt.

Jetzt meine Frage: Abzüglich des Freibetrages für die Schenkung i. H. von 20.000 € muss ich Schenkungssteuer für die restlichen 17.000 EURO entrichten. Muss ich aber auch Einkommenssteuer zahlen? Denn letztendlich habe ich durch den Verkauf einen Gewinn von 36.000 EURO erzielt.

Als Zusammenfassung: Kaufpreis der Immobilie 40.000 EURO, Verkaufspreis 77.000 EURO, Schenkung lt. Finanzamt i. H. von 37.000 EURO.

Wenn das Finanzamt den Wert der Immobilie auf 67.00 EURO angesetzt hätte. Hätte ich für siebentausend EURO Schenkungssteuer gezahlt und darüber hinaus für den Gewinn von 10.000 EURO Einkommenssteuer, oder? In meinem Fall weiß ich leider nicht was mich erwartet.

Falls Fragen zu den Details bestehen, bitte ich zu Fragen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Sie haben im Prinzip die rechtliche Lösung bereits vorgegeben. In Ihrem Fall fällt sowohl Schenkungssteuer aufgrund des geringer bezahlten Kaufpreises (im Verhältnis zum Verkehrswert), als auch Einkommenssteuer an.

Im Einzelnen:

1.) Schenkungssteuer

Nach § 7 ErbStG i. V. m. § 10 ErbStG unterliegen Schenkungen der Schenkungssteuer, wenn Sie als Empfänger eine "Bereicherung" erfahren.

Eine solche Bereichung ist in dem Wert der Immobilie zu sehen, für welchen Sie keinen Betrag bezahlen müssen (gemeine Wert/Verkehrswert - Kaufpreis).

Da Sie zu dem Veräußerer nicht im Verwandschaftsverhältnis stehen, kommt Ihnen lediglich ein Schenkungsfreibetrag in Höhe von € 20.000 zugute, vgl. §§ 15 f. ErbStG. Dieser ist bei dem unentgeltlich erlangten Teil zu berücksichtigen.

2.) Einkommensteuer

Einkommensteuer ensteht über § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG aufgrund des Unterschreitens der "Spekulationsfrist". Werden Immobilien innerhalb der Fristen des § 23 veräußert, werden diese vom Gesetzgeber der Steuer unterworfen.

Die Bemessungsgrundlage für den Spekulationsgewinn ergibt sich aus Verkaufspreis - Kaufpreis - getätigte Aufwendungen.

Daher sind Ihre "Befürchtungen" korrekt.

Bei der Höhe der Bemessungsgrundlagen besteht ggf. ggü. dem FA noch ein kleiner "Verhandlungsspielraum".

Es sollten die Vorgänge ggü. dem FA angezeigt werden und sodann abgewartet werden, wie das Finanzamt entscheidet und insbesondere welche Bemessungsgrundlagen festgesetzt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 23.07.2018 | 11:53

Sehr geehrter Herr Dr. Traub,

das bedeutet, dass ich den gesamten Gewinn i.H. von 36.000 EURO versteuern muss und zudem auch noch Schenkungssteuer zahlen muss? Falls dies nicht so gewesen wäre und ich nur die Schenkungssteuer hätte zahlen müssen, wäre es für mich in Ordnung gewesen aber so muss ich dem Finanzamt gegenüber den Wert darlegen und das der vom Finanzamt ermittelte Wert höher ist als der tatsächliche.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.07.2018 | 12:28

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

ja, das ist korrekt (zumindest bzgl. der Einkommensteuer).

Allerdings könnte bzgl. der Schenkungssteuer eine geringere Bemessungsgrundlage angesetzt werden, da der Verkehrswert nicht mit dem Verkaufspreis (wie bei § 23 EStG) gleichzusetzen ist.

D. h. ein besonderes "Verkaufsgeschick" Ihrerseits könnte aus dem Wertansatz herausgerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

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