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Haus aus Zwangsversteigerung - oder besser Finger davon lassen?

| 09.07.2012 16:49 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dennis Meivogel


Ich möchte ein Haus in einer Zwangsversteigerung erwerben! - oder besser die Finger davon lassen?
Ich befürchte, dass der Haken an der Sache ist, dass der jetzige Eigentümer das Dachgeschoss an (seine eigene?) Firma, von der er zumindest Geschäftsführer (UG) ist, vermietet hat (unbefristeter Mietvertrag, 200 €/Monat).
Ich möchte mein Kostenrisiko einschätzen und wann ich spätestens einziehen könnte. Deshalb meine Fragen:

Sehe ich es richtig, dass ich den ehemaligen Eigentümer aus dem privat genutzten Teil nach einer angemessenen Frist z.B. 3 Monaten ohne weitere rechtliche Schritte mittels Gerichtsvollziehers räumen lassen kann? Kosten werden ca. 10000€ für den notwendigen Vorschuss sein (wahrscheinlich sehe ich das Geld nie wieder)?

Den unbefristeten Gewerbemietvertrag kann ich (gesetzliche Frist) bis zum 3. eines Quartals mit 6 Monaten Frist kündigen (das wäre dann Ende März 2013)?

Nach einer angemessenen Auszugsfrist könnte ich dann Räumungsklage einlegen, um dann ca ein 1/2 Jahr später den Räumungstitel zu habe. Kosten dafür ca. 5000€ ?

Dann können nochmals max. 3 Monate bis zur wirklichen Räumung vergehen und dann wären da nochmals weitere 10000€ für die Räumung (die ich wahrscheinlich nicht wiedersehe)? Zeitlich gerechnet bin ich Ende 2013 angekommen.(?)

Was ist mit den Kosten für Wasser, Strom, Gas Müll in der Zeit, in der er noch mit seinem Gewerbe dort wohnt? Kann es passieren, dass ich dann etwas zu tragen hätte? (Zurzeit gibt es mit Sicherheit keine getrennte Versorgung zwischen EG und Dachgeschoß).

Was ist wenn Mängel auftreten (z.B. die Heizung geht kaputt), muss ich die dann regelmäßig bis zu seinem Auszug beseitigen. Wahrscheinlich habe ich keine Lust dort im EG zu wohnen, also hätte ich sowieso überhaupt kein Interesse überhaupt was zu machen solange ich nicht des Haus komplett habe. Das Wichtigste wäre einfach bis dahin keine Kosten zu haben (seine 150€ Miete sind lächerlich).

Ist das so richtig, wie ich es sehe, oder geht es schneller (als ca. 1,5 Jahre) und billiger (als ca. 25000€) in das ersteigerte Eigenheim zu kommen?
-Oder gibt es noch weitere Kostenfallen und Haken (urplötzlich auftauchende Mietsverträge)?



Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt.

1. Räumung des Eigentümers
Der Zuschlagsbeschluss ist für den Ersteher der Vollstreckungstitel auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks gegen den Besitzer also gegen den Vollstreckungsschuldner. Die Räumungsvollstreckung erfolgt nach § 885 ZPO. Der Gerichtsvollzieher lässt dem Vollstreckungsschuldner eine Räumungsmitteilung zukommen. Darin wird der Räumungstermin genannt. Die zeitliche Bemessung dieser Frist ist regional sehr unterschiedlich ausgeprägt. Oftmals sind Fristen im Bereich zwischen zwei und fünf Monaten zu beobachten. Das von Ihnen genannte Zeitfenster von drei Monaten ist demnach realistisch. zu beachten ist jedoch, dass der Vollstreckungsschuldner auch Rechtsmittel einlegen kann. In diesem Fall kann die Räumung sich sehr stark verzögern. 

Der Gerichtsvollzieher muss die beweglichen Sachen wegschaffen. Die hier für anfallenden Kosten muss der Gläubiger auf Anforderung vorlegen. Die Sachen sind zu verwahren. 

Bei der Verwahrung können Kosten gespart werden. Es ist zulässig dass die beweglichen Sachen zunächst in den herauszugebenden Räumen belassen werden. Damit werden Transport und Lagerkosten gespart. Fordert der Schuldner die beweglichen Sachen nach einer Frist von zwei Monaten nicht heraus, so können die Sachen verkauft werden. Der Gerichtsvollzieher verkauft die Sachen und hinterlegt den Erlös nach Abzug der durch den Vorschuss des Gläubigers nicht gedeckten Kosten der Räumung, Verwahrung und Verkauf. 

Die von Ihnen genannten Kosten in Höhe von 10.000 € lassen sich somit wahrscheinlich deutlich reduzieren. Hierbei kann jedoch mangels Detailkenntnis keine genaue Angabe gemacht werden.

2. Kündigung des Gewerberaummietvertrages
die Kündigungsfrist richtet sich nach der Regelung in § 580a Abs. 2 BGB. Danach ist bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Der von Ihnen genannte Termin ist also dann korrekt, wenn nach dem Zuschlagsbeschluss erstmalig der 3. Oktober als Kündigungstermin in Betracht kommt.

3. Räumungsklage

Das Zeitfenster für eine Räumungsklage ist abhängig von der konkreten Belastung des Angerufenen Gerichtes. Sie müssen Mit einer durchschnittlichen Verfahrensdauer zwischen drei und neun Monaten rechnen. Angesichts des Streitwertes können Sie mit Verfahrenskosten von rund 1200 € rechnen. Hinzu kommen auch hier die Kosten des Gerichtsvollziehers für die Räumung. Hier gilt das unter Punkt 1 gesagte entsprechend.

4. Mängel an der Mietsache, etc.

Der Ersteher wird hinsichtlich der Mietverträge wie ein Käufer behandelt. Der Zuschlag bricht also nicht Miete, berechtigt den Ersteher zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist. Im Umkehrschluss hat der Ersteher also Pflichten wie ein Vermieter, solange der Mietvertrag noch wirksam ist. Dazu gehört dann auch, dass die Miet Sache instandgehalten wird. Wenn demnach die Heizung ausgefallen ist, so muss der Vermieter sich auch um eine entsprechende Reparatur kümmern. Tut er dies nicht, so stehen dem Mieter entsprechende Rechte, insbesondere die Mietminderung zur Seite. Dies dürfte angesichts des geringen Mietzinses allerdings kein Problem darstellen. Entsprechende Ansprüche des Mieters sollten Sie also nicht überbewerten. 

Sobald der Mietvertrag allerdings wirksam gekündigt ist und nicht mehr besteht, hat der Mieter keine Position gegenüber dem Ersteher um Reparaturen oder ähnliches einzufordern.

Im Ergebnis ist der Erwerb eines Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung stets mit Risiken behaftet. Im Gegenzug ist zu beachten, dass der Erwerb oft zu einem geringeren Preis möglich ist. Sollten Sie also nicht unmittelbar auf das Haus angewiesen sein und einen entsprechenden langen Atem haben, so kann sich der Erwerb durchaus rechnen. Kosten können durch die oben dargestellten Maßnahmen, also insbesondere durch die Verwahrung der beweglichen Gegenstände im Haus, reduziert werden.




Nachfrage vom Fragesteller 09.07.2012 | 20:25

Vielen Dank für die Beantwortung!
Was noch offen geblieben ist:
Was ist mit den Kosten für Wasser, Strom, Gas Müll in der Zeit, in der er noch mit seinem Gewerbe dort wohnt? Kann es passieren, dass ich dann etwas zu tragen hätte? (Zurzeit gibt es mit Sicherheit keine getrennte Versorgung/Abrechnung zwischen EG und Dachgeschoß). Muß ich entsprechende Installationen vornehmen?


Wie lange hat die, aus der Zwangsversteigerung resultierende Räumungsmöglichkeit Bestand. Hintergrund der Frage ist, ob es evtl Sinn macht, erst nach Ablauf der Kündigung des Gewerberaums (8Monate) das EG zu übernehmen. Es wären die Medien eindeutig dem ehemaligen Eigentümer zuzuordnen.
Kann ich mir aussuchen, wie der Gerichtsvollzieher räumt - Gegenstände zur 2 monatigen Verwahrung zur Kostenreduktion in den Räumlichkeiten zu belassen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.07.2012 | 21:57

Sehr geehrter Fragesteller,

Gerne beantworte ich Ihre Nachfragen.

Für die genannten Kosten und Abgaben haften Sie dann, wenn die Kostenschuldnerschaft sich aus dem Eigentum ergibt. Dies ist bei den verbrauchsabhängigen Kosten, wie Wasser und Strom sowie Gas regelmäßig nicht der Fall. Hier erfolgt die Abrechnung auf der Grundlage von entsprechenden Versorgungsverträgen, in die Sie nicht automatisch aufgrund des Eigentumswechsels als Vertragspartner eintreten. Müllgebühren sind hingegen verbrauchsunabhängige Abgaben, für die der Eigentümer haftet.

Sie sind rechtlich nicht dazu verpflichtet, entsprechende Installationen zur Verbrauchserfassung vorzunehmen. Allerdings kann dies zu Beweiszwecken durchaus sinnvoll sein.

Die Verwahrung innerhalb der Wohnung dürfte kein Problem sein, wenn der Gerichtsvollzieher einen entsprechenden Zugriff auf die Wohnung hat und sicherstellen kann, das Dritte nicht ohne sein Einverständnis an die Sachen gelangen können. Sie sollten dies mit dem Gerichtsvollzieher abstimmen.

Bei dem Zuschlagsbeschluss handelt sich um einen Räumungstitel. Titel sind 30 Jahre lang vollstreckbar. Es dürfte daher kein Problem darstellen, wenn sie den von Ihnen genannten Zeitraum abwarten.

Abschließend wünsche ich Ihnen viel Erfolg für Ihr Vorhaben.

Bewertung des Fragestellers 09.07.2012 | 20:30

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