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Haus aus Zwangsversteigerung

13.04.2011 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Guten Tag,

ich habe heute ein Zweifamilienhaus bei einer Zwangsversteigerung erworben. Das Haus wurde lastenfrei erworben. In der unteren Wohnung lebten die ehemaligen Eigentümer, diese haben vor ein paar Jahren das Haus an Ihre Tochter überschrieben. Es besteht keine Mietvertrag, weil lt. Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht und Pflege vereinbart wurde. Bei der Versteigerung gab es 2 Varianten. 1 war Gebot und Übernahme der Grundbuchlasten, also Reallasten. Die 2 Variante war Lastenfrei. Wir haben und für die 2 Variante entschieden und die Versteigerung gewonnen.

Die Tochter wohnt ohne abgeschlossenen Mietvertrag, da überschrieben, in der oberen Wohnung, die Eltern leben mittlerweile in einem Pflegeheim. Die untere Wohnung ist also frei.

Ich möchte jetzt das Haus frei machen. Ab wann ( ab Ersteigerungstag ? ) kann oder bis wann muß ich das Kündigungsschreiben schicken? In die jetzt noch bewohnte obere Wohnung soll ein Familienmitglied ( Schwägerin ) einziehen. Was für eine Kündigungsfrist habe ich? Da die Bewohner der oberen Wohnung beides Alkoholiker sind befürchte ich hier auch Probleme. Nach Hinweisen ist es durchaus möglich, daß die Wohnung oder das Haus beschädigt werden kann. Ab wann kann ich Beschädigungen am Haus in Rechnung stellen und welche Handhabung habe ich wenn solch ein Fall passieren sollte? Nach Auskunft der Bank wird nicht der Gesamtbetrag des Versteigerungserlöses benötigt um die Gläubiger zu bezahlen. Heißt also ein gewisser Betrag geht an die jetzige Bewohernin über. Kann ich eine sofortige Bestandsaufnahme machen und alle nach diesem Termin erfolgten Schäden in Rechnung stellen oder einbehalten? Muß die Tochter ab sofort einen Mietzins an mich bezahlen und was ist mit der Wohnung der Eltern? Da ein lebenslanges Mietfreies Wohnrecht eingetragen wurde für das die Tochter aufzukommen hat ist sie dann in diesem Fall auch Mieterin für die 2 Wohnung?

Kann ich bei mutwilliger Beschäding eine Zwangsräumung durchführen lassen?

Ich bitte um Auskunft.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,


da die Eltern im Pflegeheim leben, brauchen Sie insoweit nichts unternehmen, sollten aber die unteren Räume vor fremden Zugriff schnell sichern.

Denn Sie sind mit Zuschlag in der Zwangsversteigerung Eigentümer geworden, können also nach Belieben mit dem Haus verfahren.

Allerdings muss die Tochter für diese vom ehemaligen Wohnrecht betroffene Wohnung keine Nutzungsentschädigung zahlen; sie gilt rechtlich auch nicht als Mieterin.


Bezüglich der Tochter als ehemalige Eigentümerin brauchen Sie ebenfalls nicht zu kündigen, da diese nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nicht Mieterin gewesen ist.

Die Tochter ist nicht mehr Eigentümerin, sie wohnt daher ohne rechtliche Grundlage in dem Haus. Als erstehen können Sie nun mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses sofort, d.h. ohne Einhaltung einer Frist die Zwangsräumung beantragen.

Zu beachten ist aber die Frist gemäß § 180 GVGA; zwischen Ankündigung der Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher und dem Räumungstermin müssen mindestens drei Wochen liegen. Sie selbst können nicht räumen, sondern müssen also einen Gerichtsvollzieher einschalten.


Da die Tochter derzeit ohne Rechtsgrund dort wohnt, muss sie für die selbstgenutzte Wohung - im Gegensatz zur leerstehenden Wohnung der Eltern, eine Nutzungsentschädigung zahlen, die ich in der Regel immer am Mietwert orientiert.


Eine sofortige Bestandsaufnahme ist möglich und auch ratsam. Diese Aufnahme sollte gerichtsverwertbar erfolgen, so dass Fotos und Zeugen hilfreich sind.


Denn kommt es danach zu mutwilligen Beschädigungen und können Sie diese auch nachweisen, hätten Sie in der Tat Schadensersatzansprüche. Aber, wie ausgeführt, Sie tragen dafür die volle Beweislast, was je nach Beschädigungen schwer sein kann (z.B. wie wollen Sie den Nachweis führen, dass eine eingeschlagene Scheibe von der Tochter herrührt?).

Insoweit könnten Sie dann diesen Teil zurückhalten, was aber immer dann problematisch wird, wenn der Nachweis nicht gegführt werden kann und die Verantwortung - vermutlich - bestritten wird.


Wird das Objekt beschädigt, können SIE nicht räumen. Die Räumung hat immer durch den Gerichtsvollzieher zu erfolgen, was natürlich auch mit nicht wenig Kosten verbunden ist, so dass ggfs. folgende Lösung wirtschaftlich sinnvoll sein kann:

Wenn die Alteigentümerin offenbar in finanziellen Schwierigkeiten steckt, kann es Sinn machen, neben der Räumungsaufforderung (siehe oben) einen gewissen finanziellen Anreiz für den pünktlichen Auszug ohne Beschädigungen anzubieten. Häufig wird dieses angenommen.

Zwar erscheint dieses auf den ersten Blick nicht immer nachvollziehbar. Dieser Anreiz kann Ihnen aber eine Menge Ärger, Zeit und Kosten der Zwangsräumung (die schnell in einen fünfstelligen Betrag enden kann !) sparen und Sie können dann schnell über das Objekt insgesamt verfügen.

Daher ist es eine echte Alternative, derart mit den Alteigentümern zu verhandeln.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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