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Haus an Privatstraße ohne Wegerecht

14.06.2018 08:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Sehr geehrte Anwälte,
wir haben vor 8 Jahren ein Haus in einem kleinen attraktiven Wohngebiet gekauft und wurden vom Notar nicht darauf hingewiesen, dass es sich bei der Straße, die alle Häuser miteinander verbindet, um eine Privatstraße handelt. Dieser Umstand ist auch den meisten Hausbesitzern dort nicht bekannt, da die Straße nicht als Privatstraße gekennzeichnet ist und von allen Fahrzeugen uneingeschränkt befahren werden darf. Es gibt an der Einmündung auf die öffentliche Straße ein "Vorfahrt achten-Schild" und Straßenbeleuchtung, die, angeblich aus Kulanzgründen, von der Gemeinde betrieben wird. Somit hat auch keiner der Anwohner ein Wegerecht eintragen lassen. Wir wollten nun unser Haus aus gesundheitlichen Gründen wieder verkaufen und haben nun genau von dem gleichen Notar, bei dem unser Hauskauf vor 8 Jahren beurkundet wurde, einen Entwurf zugeschickt bekommen, aus dem jetzt ersichtlich wurde, dass es sich bei der Zufahrt um eine Privatstraße handelt. Angeblich war dem Notar dieser Umstand vor 8 Jahren noch nicht bekannt. Der Käufer hat uns sofort darauf angesprochen und wird wahrscheinlich vom Kauf zurücktreten. Wir würden sofort ein Wegerecht eintragen lassen, haben aber gehört, dass der Besitzer der Straße zwar noch im Grundbuch steht, aber kurzfristig wohl nicht auffindbar ist, er soll insolvent sein. Ein befreundetes Ehepaar kennt zwar den Aufenthaltsort, gibt diesen aber nicht preis. Was haben wir für Möglichkeiten das Haus überhaupt zu verkaufen? Wir hätten zwar noch weitere Interessenten, aber die finanzierenden Banken geben sich ja mit dem in diesem Falle greifenden Notwegegesetz nicht zufrieden und wollen alle ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen haben. Die Käufer fragen sich verständlicherweise inzwischen ebenfalls, wie sie dieses Haus dann wieder verkaufen können, wenn das Wegerecht nicht eingetragen werden kann.
Könnten wir gegebenenfalls den Besitzer auf Eintragung verklagen oder muss er sein Straßengrundstück nicht belasten? Wenn wir mit ihm reden könnten, würden wir ihm auch eine Geldsumme anbieten, damit er eine Eintragung vornimmt, aber wie können wir ihn dazu bringen?
Da es uns sehr am Herzen liegt, dass andere Käufer nicht in eine derartige Falle tappen, möchten wir den Text gerne öffentlich machen.
Wir sind inzwischen ziemlich verzweifelt und hoffen, dass wir von Ihnen eine Lösungsmöglichkeit mitgeteilt bekommen.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Das Problem besteht darin, dass es einen Anspruch auf einen Wegerecht grundsätzlich nicht gibt, nur ganz ausnahmsweise. Da haben Sie bereits das Notwegerecht angesprochen (§ 917: "Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Wege, so kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Die Richtung des Notwegs und der Umfang des Benutzungsrechts werden erforderlichenfalls durch Urteil bestimmt. Die Nachbarn, über deren Grundstücke der Notweg führt, sind durch eine Geldrente zu entschädigen.").

Dieses müsste hier umfassend geprüft werden.

Eine Notarhaftung dürfte ausscheiden, wenn nachweislich der Notar nichts davon wusste und auch nicht fahrlässig bzw. grob fahrlässig gehandelt hatte.

Die Anfechtung einer nach § 123 (arglistige Täuschung durch den damaligen Verkäufer, der Sie nicht über den Privatweg informiert hatte) anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen, ab Ihrer Kenntnis, was wahrscheinlich auch schon abgelaufen sein dürfte.

Die Anfechtung ist endgültig ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.

Der einzige Ansatzpunkt, den ich sehe, ist nochmals mit den finanzierenden Banken zu sprechen bzw. den potentiellen Käufer auf die Umstände vor Ort aufmerksam zu machen, dass man eben keinen Anspruch auf die Eintragung eines Wegerechts hat und das eben auch schon schwierig ist aufgrund der mangelnden Auffindbarkeit des Nachbarn bzw. dessen Insolvenz.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2018 | 12:04

Vielen Dank für Ihre schnelle Rückmeldung.
Die Banken finanzieren definitiv nur mit Eintrag des Wegerechts im Grundbuch. Können wir jetzt nur an einen Käufer, der das Haus ohne Finanzierung bezahlen könnte verkaufen und muss man das Notwegerecht auch einklagen? Wie soll das funktionieren, wenn der Besitzer der Privatstraße nicht erreichbar ist?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2018 | 13:05

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

In Ordnung, verstehe, dann wird es kaum möglich sein, jemanden anderen als Käufer zu finden, als einen solchen, der ohne Finanzierung oder mit einer teilweisen Finanzierung kaufen kann.

Das Notwegerecht müsste in der Tat, wenn es hinsichtlich der Voraussetzungen gegeben ist, eingeklagt werden.

Bringt eine Einwohnermeldeamtsabfrage nichts oder private Ermittlungsdienste (all das kann als Kostenersatz vom verschwundenen Nachbarn gefordert werden), kann nach der Zivilprozessordnung, § 185 Öffentliche Zustellung, das für eine Klage, versucht werden:

"Die Zustellung kann durch öffentliche Bekanntmachung (öffentliche Zustellung) erfolgen, wenn

1.
der Aufenthaltsort einer Person unbekannt und eine Zustellung an einen Vertreter oder Zustellungsbevollmächtigten nicht möglich ist, [...]."

Das wird da am schwarzen Brett des Gerichts ausgehangen.

Vorher sollte man aber die (In)-solvenz prüfen (lassen).

Ohne weitere Beratung/Vertretung durch einen Anwalt werden Sie wahrscheinlich zu meinem Bedauern erfahrungsgemäß nicht weiter kommen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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