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Haus Kaufen und Zwangversteigerung


| 31.08.2005 10:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Mochte gern ein Haus kaufen, weiss aber nicht ob es noch Nebenskosten geben kann (Selbstverständlich das Einbringen ins Grundbuch, Notar, Makler und Erwerbsteuer nicht mitgerechnet) z.b. Schulden alte Bewohner. Wann ich ein Haus kauf für Z.B. 80000, wie weiss ich das das Haus lastenfrei ist und nicht- wann ich bei die Eigentumsubernahme- viel mehr zahlen muss? Wann ich ein Haus mittels ein Zwangversteigerung ersteiger gibt es dann weiter kein nebenkosten für Z.B. die Schulden von Mieter usw? Wird das Haus dan immer leer geliefert?
Entschuldigung für meinem Deutsch.



-- Einsatz geändert am 31.08.2005 11:07:47
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Anfrage, die ich wie folgt beantowrten möchte:

1. Nebenkosten

An Nebenkosten können ca. 10 % des Kaufpreises anfallen, wenn ein Makler eingeschltet ist. 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,5 % Notar und bis zu 5,8 % Makler.
Hierbei ist noch zu berücksichtigen, ob eine Grundschuld (im Rahmen einer Baufinanzierung) in das Grundbuch eingetragen werden muß, was mit weiteren Notarkosten verbunden ist. Die Kosten für einen Makler sind mit diesem verhandelbar. Üblichweise bildet eine Provision von 5 % zzgl. MwSt. die Obergrenze.

2. Verbindlichkeiten des Voreigentümers.

Grundsätzlich erfolgt eine Auszahlung des Kaufpreises an den verkäufer durch den Notar unter Löschung der Belastung in Abt. 3 des Grundbuches, so daß ein lastenfreier Erwerb gewährleistet ist. So wird gewährleistet, daß Sie bestehende Verbindlichkeiten aus Grundschulden und Hypotheken von Ihnen nicht übernommen werden. Gleichwohl kann vereinbart werden, daß Sie bestehende Grundschulden nebst der dazugehörigen Baufinanzierung übernehmen und dies auf den Kaufpreis angerechnet wird. Dies ist allerdings Verhandlungssache.

Hinsichtlich der Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches (dingliche Belastungen), wie Wegerecgte, Überleitungsrechte, Wohnrechte etc. werden diese von Ihnen übernommen, bilden aber zunächst nur eine dingliche Belastung. Insbesondere sollten Sie darauf achten, daß kein Wohnrecht eingetragen ist, da Sie dann das Haus für die Dauer des Wohnrechtes nicht nutzen können.

Für Verbindlichkeiten des Vorbesitzers können Sie insbesondere bei öffentlichen Abgaben in Anspruch genommen werden. So haften Sie für Grundsteueransprüche in dem Jahr des Erwerbes und dem vorherigen Jahr neben dem Verkäufer. Weierhin können Anschlußgebühren auf Sie zukommen.
Dies gilt natürlich nur, soweit diese durch den Voreigentümer nicht gezahlt wurden.

Soweit ein Mietvertrag besteht wird dieser durch den kauf übernommen. Wenn Sie selbst einziehen möchten, haben Sie allerdings die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung.

3. Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung werden nach Zuteilung alle Eintragungen in Abt. III (Grundschulden, Hypotheken) des Grundbuches gelöscht. Sie müssen allerdings bei Gebotsabgabe 10 % des Verkehrswertes, soweit hierauf durch den betreibenden Gläubiger nicht verzichtet wird, in bar oder durch einen Bundesbankscheck hinterlegen.

Für mögliche Steuerrückstände des Voreingentümers haften Sie bei einem Erwerb durch eine Zwangsversteigerung nicht. Allerdings haben Sie auch kein Anspruch gegen den Voreigentümer wegen bestehender Mängel. Bei einem Erwerb durch eine Zwangsversteigerung wird da Haus so erworben wie es ist. Das heißt ein bestehender Mietvertrag wird übernommen, kann aber durch ein Sonderkündigungsrecht beendet werden. Das Haus muß nicht unbedingt leer sein. Es kann antürlich sein, daß die Vorbesitzer Gegenstände zurücklassen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weiter geholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung. Soweit Sie dies wünschen, kann ich einen Kaufvertragsentwurf gerne für Sie überprüfen, was allerdings auch mit einer gesonderten Honorierung verbunden wäre.

Mit besten Grüßen
RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 31.08.2005 | 12:38

Dan verstehe ich es gut das Bei ein Zwangversteigerung muss ein bestehender Mietvertrag übernommen werden aber die Vorbesitzer muss innerhalb einer bestimmten Periode weggehen/das Haus leer lieferen?. Ich verstehe das mann kann diese Hauser nicht an die innenseite anschauen kann wann die besitzer noch in das Haus wohnt.
Bei Gebotsabgabe 10 % des Verkehrswertes bekommt man das Geld wieder zuruck wann das Haus nicht ersteigert werd.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.08.2005 | 13:05

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Wird das Haus von Ihnen ersteigert muß der Eigentümer das Haus an Sie herausgeben. Wohnt der Eigentümer selbst in dem Haus muß er ausziehen und Ihnen die Schlüssel übergeben. Ist das Haus vermietet, muß der vormalige Eigentümer ebenfalls die Schlüssel herausgeben. Jedoch bleibt der Mietvertrag bestehen. Sie haben hier ein Sonderkündigungsrecht im Rahmen der gesetzlichen Frist, § 57a ZVG.

Im Eregbnis heißt dies: Wohnt der Eigentümer selbst in dem Haus muß er ausziehen. Sie haben durch den Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren einen Titel mit dem Sie gegen den Besitzer, hier der vorheriger Eigentümer, die Räumung und Herausgabe des Hauses erzwingen können. § 93 ZVG.

Soweit ein Haus zur Versteigerung ansteht, wird üblicherweise ein Gutachten durchen einen Sachverständigen erstellt. Dies können Sie bei dem zuständigen Amtsgericht einsehen. Falls der Gutachter Zutritt zu den Räumen bekommt, können Sie hier anhand von Bildern auch auch einen Eindruck von dem Haus machen. Keinesfalls ist der Eigentümer verpflichtet Ihnen oder dem Gutachter Zutritt zu gewähren. Dies gilt auch, wenn das Haus noch leer ist. Ich würde Ihnen empfehlen, daß Gutachten bei Gericht einzusehen.

Die 10 % Sicherheitsleistung ist nur dann zu leisten, wenn Sie ein Gebot abgeben. Bekommen Sie den Zuschlag erhalten Sie die 10 nicht zurück, sondern diese werden auf Ihr Gebot angerechnet. Sie müssen dann im Verteilungstermin den Rest bezahlen. Werden Sie überboten erhalten Sie Ihre Sicherheitsleistung sofort zurück.

Mit besten Grüßen/Groetjes
RA Schröter

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