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Hauptmieter, Untermieter, Sonderkündigung, Zugang zum Balkon versperrt

| 18.06.2019 22:30 |
Preis: 65,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


00:19
Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin Hauptmieter einer 2-Zimmer Wohnung und habe einen Untermietvertrag mit einem Untermieter abgeschlossen (befristetes Mietverhältnis).
Der Untermieter wohnt in einem der beiden Zimmer, welches mit einem Balkon verbunden ist. Ich habe den Untermietvertrag mit einer Sonderkündigung mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt, ohne Angabe eines Kündigungsgrunds. Der Untermieter hat darauf hin das untervermietete Zimmer abgeschlossen, so dass ich nur noch dann Zugang zum Balkon habe, wenn der Untermieter mir Zugang gewährt. Außerdem weigert sich der Untermieter auszuziehen und hat gleichzeitig einen Anwalt kontaktiert, der mir nun mit einer rechtlichen Verfügung droht. Die Gegenseite betont, dass das untervermietete Zimmer zur ausschließlichen Nutzung des Untervermieters vermietet wurde. Auf den Balkon wird von der Gegenseite keine Stellung bezogen. Außerdem befindet sich das DSL-Modem und die TAE-Dose für den Zugang des Internets ebenfalls in dem untervermieteten Zimmer, zu dem ich wie oben genannt, nun keinen Zugang mehr habe.

Welche Rechte habe ich als Hauptmieter gegenüber des Untermieters in dieser konkreten Situation? Was kann ich konkret tun, um Zugang zu dem Balkon zu bekommen und um meine Sonderkündigung durchzusetzen? Für wie wahrscheinlich halten Sie es, dass ich in einem solchen Prozess meine Rechte durchsetzen kann, z.B. weil ein gemeinsames Wohnen so sehr belastet ist, dass es für den Hauptmieter nicht mehr ertragbar ist?

Mit freundlichen Grüßen
18.06.2019 | 23:33

Antwort

von


(491)
Reinhäuser Landstraße 80
37083 Göttingen
Tel: 0551/43600
Tel: 0170/4669331
Web: http://www.ra-vasel.de
E-Mail:
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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

eine zweiwöchige Sonderkündigungsfrist ist gesetzlich nicht vorgesehen. Am nächsten kommt ihr die Kündigungsmöglichkeit nach § 573c Abs. 3 BGB : „Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig."

Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist „Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat".

Nur wenn Sie also das Untermieter gemietete Zimmer laut Vertrag möbliert vermietet haben, ist die Kündigung binnen kurzer Frist möglich. In diesem Fall brauchen Sie auch keinen Kündigungsgrund.

Ansonsten beträgt die Kündigungsfrist nahezu drei Monate (vom dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats, § 573c Abs. 1 BGB ) und ist nur aus bestimmten Gründen möglich. Wenn Sie die erleichterte Vermieterkündigung ohne Kündigungsgrund wahrnehmen möchten, verlängert sich die Frist um weitere drei Monate (§ 573a Abs. 2 BGB ). Sie müssen dann allerdings in der Kündigung darauf hinweisen, dass Sie die erleichterte Vermieterkündigung wahrnehmen.

Wenn Sie also das Zimmer nicht möbliert haben, dürfte die von Ihnen ausgesprochene Kündigung unwirksam sein.

Ob Sie den Zugang zum Balkon durchsetzen können, hängt zunächst einmal von dem Untermietvertrag ab. Wenn dort keine ausdrücklichen Regeln getroffen sind, ist der Balkon wie auch Küche, Flur, Bad, WC Gemeinschaftsfläche. Der Untermieter müsste Ihnen den Zugang ermöglichen.

Ebenso muss Ihnen der Zugang zu DSL-Modem und TAE-Dose im Bedarfsfall ermöglicht werden.

Falls sich der Untermieter weiterhin weigert, bleibt kein anderer Weg, als ihn zu verklagen.

Für eine fristlose Kündigung des Untermieters reicht das von Ihnen Geschilderte nicht aus.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Auskünften gedient zu haben und weise darauf hin, dass diese auf Ihren Angaben beruhen. Bereits geringfügige Abweichungen des Sachverhalts können zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 19.06.2019 | 00:03

Sehr geehrter Herr Vasel,

haben Sie vielen Dank für die Beantwortung der Frage.
Im Mietvertrag ist festgelegt (durch ein Kreuz an der entsprechenden Stelle gekennzeichnet), dass Küche, Flur, Bad, WC Gemeinschaftsfläche sind. Der Balkon wird im Untermietvertrag nicht erwähnt, kann ich daraus die Schlussfolgerung ziehen, dass der Untermieter mir Zugang zum Balkon gewähren muss, selbst aber keine Berechtigung für die Nutzung des Balkons hat?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.06.2019 | 00:19

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

der Untermieter wird sich dann sicher auf den Standpunkt stellen, dass der Balkon, da nur von seinem Zimmer zugänglich, allein an ihn vermietet ist.

Es wird auf bisherige Vertragspraxis ankommen: wenn der Balkon bislang durch Sie beide genutzt wurde, ist er Gemeinschaftsfläche, wenn der Balkon nur durch Sie genutzt wurde, ist er nicht untervermietet, wenn der Balkon nur durch den Untermieter genutzt wurde, kann er ihn auf jeden Fall weiternutzen. Beweisen müssten Sie, dass Sie den Balkon bisher nutzten und ggf. dass der Balkon bislang von dem Untermieter nicht genutzt wurde.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.06.2019 | 01:04

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"Das nächste Mal bevorzuge ich eher eine persönliche Beratung. Das liegt wohl eher an der Plattform, als an der beratenden Person. Aus diesem Grund hat sich für mich jetzt keine Handlungsoption ergeben, bzw. etwas, was ich tun könnte."
Stellungnahme vom Anwalt:
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 21.06.2019
3,8/5,0

Das nächste Mal bevorzuge ich eher eine persönliche Beratung. Das liegt wohl eher an der Plattform, als an der beratenden Person. Aus diesem Grund hat sich für mich jetzt keine Handlungsoption ergeben, bzw. etwas, was ich tun könnte.


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