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Hat unsere Vermieterin einen Kautionsanspruch?


15.05.2006 20:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

leider bin ich nun schon das dritte Mal zum selben Thema hier, und es wird immer komplexer.
In Stichworten die Problemstellung:

Vermieter hat den Mietvertrag vor 12 Jahren – obwohl damals noch verehelicht – allein unterschrieben, und uns während seines „Rosenkrieges“ mit seiner „Noch-Ehefrau“ die Kaution im Januar 2006 (€ 3.300,--) zurückgegeben, (während einer drei Monate andauernden Zwangsverwaltung, in deren Verlauf der Zwangsverwalter einmal – im Januar 2006 – die Herausgabe der Kaution – von uns verlangt hat – erfolglos, und seitdem nie wieder). Möglicherweise hat der ehemalige Vermieter also das Kautionssparbuch ungerechtfertigt freigegeben.

Mittlerweile haben wir die Wohnung bei der neuen Vermieterin (“Noch-Ehefrau“) rechtwirksam gekündigt, (Bestätigung liegt vor), zum 31. 5. 2006. Nunmehr verlangt diese, (was sie seit dem Erwerb der Wohnung nie getan hat), dass wir ihr die Kaution – oder den Barwert – aushändigen, im vollen Bewusstsein der Tatsache, dass wir in zwei Wochen hier ausziehen, und durchaus bereit sind – was ihr auch geschildert wurde – gewisse „Schönheitsreparaturen“ durchzuführen. Unser Formularmietvertrag von 1994 sieht allerdings Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen (3-5-7 Jahre) vor, und (mit Schreibmaschine ergänzt) eine Endrenovierung bei Auszug. Nach unserer Kenntnis ist eine Klausel dieser Art rechtsunwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Wir werden demzufolge die erst in den vergangenen 12 Monaten „schönheitsreparierten“ Räume nicht noch einmal renovieren. Eben diese Tatsache ist vermutlich der Grund für die Anforderung der Kaution. Vermieterin (Noch-Ehefrau) stützt ihr Begehren auf eine angebliche Feststellung des zuständigen AG’s (vom 10.5.2006), nach der sie einen eigenen Anspruch auf Herausgabe der Kaution hat. Sie lässt diesen Anspruch durch ein an uns gerichtetes Schreiben der ehemaligen Zwangsverwalterin „unterstützen“, in dem diese behauptet, sie hätte im Rahmen ihrer „nachwirkenden Sorgfaltspflicht“(!) als Zwangsverwalter auch nach Beendigung der Zwangsverwaltung das Recht, die Herausgabe der Kaution an sie –oder an Vermieterin - notfalls auf dem Klagewege zu verlangen. Nach unserer Kenntnis gibt es keine „nachwirkende Sorgfaltspflicht“, sondern der Zwangsverwalter ist nach Zuschlag von seinen Pflichten und Rechten entbunden.

Forderungen irgendwelcher Art von Seiten Vermieterin liegen nicht vor. In zwölf Jahren Mietverhältnis ist die Miete regelmäßig pünktlich gezahlt worden. Zu sagen ist noch, dass sie selbst gezwungen ist, in diese Wohnung einzuziehen.

Frage: hat eine Forderung nach Kautionsherausgabe oder Neuerstellung unter den geschilderten Umständen Aussicht auf Erfolg?

Danke für Ihre Antwort.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn der ehemalige Vermieter Ihnen die Kaution während der Beschlagnahme des Grundstücks im Rahmen der Zwangsverwaltung ausgezahlt hat, war er dazu nicht berechtigt. In diesem Fall wird nach Beendigung der Zwangsverwaltung dem neuen Eigentümer, der mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eingestiegen ist, der Kautionsanspruch zustehen. Das bedeutet aber, daß die neue Vermieterin in der Tat die Zahlung der Kaution von Ihnen verlangen kann, solange das Mietverhältnis besteht. Das ist nach Ihrer Schilderung aber noch bis zum 31.05.06 der Fall, so daß die Vermieterin die Kaution bis dahin sogar noch gerichtlich geltend machen könnte.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt, Köln




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Sipgate: (0221) 355 333915 / Skype: schwartmann50733
www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
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Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2006 | 21:07

Es kann doch nicht sein, daß zwei Wochen vor Beendigung des Mietvertrages eine kaution von 3.ooo Euro zu stellen ist!? Hätte eine evtl. Klage Aussicht auf Erfolg? Wird generell inerhalb von zwei Wochen über ein dermaßen absurdes Klagebegehren entschieden?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2006 | 21:39

Sehr geehrter Ratsuchender,

der Kautionsanspruch ergibt sich aus dem Mietvertrag. Der Mietvertrag besteht aber noch bis zum 31.05.06. Genauso, wie Sie bis dahin zur Zahlung von Miete verpflichtet sind, kann der Vermieter die Erfüllung des Kautionsanspruches verlangen.

Zwar wird das Gericht nicht binnen 14 Tagen entscheiden. Wenn sich der Klageanspruch nach Einreichen der Klage aber erledigt, weil das Mietverhältnis beendet ist, hätten Sie jedenfalls die Kosten des Rechtsstreits zu zahlen, da Sie durch Nichtzahlung der Kaution Anlaß zur Klage gegeben haben.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

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