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Hat man Anspruch auf Rückerstattung dieser Kosten, wenn sich herausstellt, dass diese Renovierung du

11.09.2010 02:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Isabelle Wachter



Hallo,

wir haben einige Fragen in Zusammenhang mit dem bevorstehenden Auszug aus unserer Mietwohnung.

Kurz zu unserer Situation. Angemietet haben wir die Wohnung seit 01.03.2004. Das Mietverhältnis wurde zunächst durch einen 5-Jahres-Zeitmietvertrag bis 28.02.2009 geregelt, danach wurde ein neuer Zeitmietvertrag bis zum 30.04.2013 geschlossen. Da wir kürzlich Wohneigentum erworben haben, stellten wir vertragsgemäß zum 01.10.2010 einen Nachmieter, der nach eigenen Angaben inzwischen auch einen entsprechenden Mietvertrag bei unserem Vermieter unterschrieben hat. Wir werden die Mietwohnung also zum 30.09.2010 übergeben.

Nun droht mit dem Vermieter eine Auseinandersetzung darüber, in welchem Zustand die Wohnung zu übergeben ist. Auslöser war die Bitte des Vermieters, die (bereits leergeräumte) Wohnung mit Handwerkern begehen zu dürfen, da an der Hausfassade Renovierungsarbeiten anstünden. Die Begehung wurde unsererseits gewährt. Der Vermieter kündigte daraufhin an, die Wohnung mit eigenem Schlüssel zu betreten. Wir hatten von der Existenz dieses Schlüssels keine Kenntnis.

Nach der Begehung wurden wir mit diesen Forderungen konfrontiert:

1) Parkett ist abzuschleifen und versiegeln.
2) Schadstellen im Parkett sind zu reparieren.
3) Im Flur ist zu tapezieren.
4) Farbige Wände müssen weiß gestrichen werden.
5) Die (blaue) Badkeramik muss entkalkt werden.
6) Das Efeu im Garten muss geschnitten werden.

Die Forderungen werden wie folgt begründet (Wortlaut der entsprechenden E-Mail): "Gemäß dem neuen Mietvertrag vom 08.03.2009, unter § 21 Rückgabe der Mietsache, muß die Wohnung ebenfalls wieder renoviert und in einem ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden.". Ergänzend verweist man auf das handschriftliche Abnahmeprotokoll vom 28.02.2004, das nur aus diesem Satz besteht: An der Wohnzimmertüre fehlt der Feststeller. Ansonsten die Wohnung ohne Mängel übergeben.".

Wir haben uns mit dem Mietrecht beschäftigt und sind der Meinung, dass wir zu diesen Leistungen nicht vollumfänglich verpflichtet sind. Dies vermuten wir aus folgenden Gründen:

Vertragsklausel § 15 Schönheitsreparaturen
Diese Klausel konnte durch entsprechendes Ankreuzen im Vertragsformular in zwei Varianten ausgelegt werden. Angekreuzt ist die erste Variante, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Die zweite, nicht angekreute Variante enthält einen Fristenplan. Obwohl diese zweite Variante nicht angekreuzt ist, sind innerhalb derselben Renovierungsfristen von 3, 5 und 7 Jahren manuell eingetragen worden. Wir sind der Meinung, dass diese Klausel nicht aktiviert und die angegeben Fristen damit irrelevant und für uns nicht verpflichtend sind.

Vertragsklausel § 14 Bagatellschäden
Hier ist geregelt, dass der Mieter die Kosten für Reparaturmaßnahmen bis EUR 500 je Reparaturmaßnahme zu tragen hat. Dieser Betrag ist unserer Meinung nach zu hoch angesetzt, die Klausel könnte damit nichtig sein. Im Parkett gibt es 4 Schadstellen ca. 10x10 cm (abgedunkelt durch Wassereinwirkung), es wird Reparatur verlangt.

Vertragsklausel § 21 Rückgabe der Mietsache
Hier ist eine Rückgabe "vollständig geräumt und besenrein renoviert" vorgeschrieben. Weiterhin, dass Schönheitsreparaturen gem. § 15 bis zum Ende des Mietverhältnisses auszuführen sind. Wir können den Ausdruck "besenrein renoviert" leider nicht interpretieren.

Insgesamt würden wir gerne wissen, was zu tun und zu lassen ist. Aufgrund des Zeitdrucks und unserer Unsicherheit haben wir für die kommende Woche bereits einen Unternehmer beauftragt, das Parkett zu schleifen. Die Frage wäre dazu, ob man Anspruch auf Rückerstattung dieser Kosten hat, wenn sich herausstellt, dass diese Renovierung durch den Vermieter hätte ausgeführt werden müssen. Bei den Schadstellen im Parkett sind wir uns auch unsicher. Wäre dort nicht nur der Zeitwert zu ersetzen? Das Parkett ist aus den 80er Jahren.

Für eine Einschätzung unserer Situation wären wir sehr dankbar.

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sind als Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben.

Nach der gesetzlichen Lastenverteilung liegt die Renovierungs- und Instandhaltungspflicht biem Vermieter.

Sie kann jedoch, wie in Ihrem Fall geschehen, durch Vertragsvereinbarung auf den Mieter abgewälzt werden.

Klauseln, die dem Mieter die Verpflichtung auferlegen, Schönheitsreparaturen durchzuführen, sind grundsätzlich wirksam, solange sie keinen starren Fristenplan enthalten, nach dem die Mietsache unabhängig von ihrem Abnutzungsgrad nach einer bestimmten ANzahl von Jahren zu renovieren ist.

In Ihrem Fall gehe ich davon aus, dass die in das Vertragsformular eingetragenen Zeitabstände von 3,5 und 7 Jahren leiglich Regelfristen sind. Das bedeutet, dass in der Regel innerhalb dieser Fristen zu renovieren ist, jedoch nur dann, wenn die Wohnung auch tatsächlich renovierungsbedürftig ist.

Solche Renovierungsklauseln mit Regelfristen sind wirksam.

Das bedeutet, dass in Ihrem Fall die Renovierungspflicht rechtswirksam vertraglich auf Sie abgewälzt wurde.

Wenn Sie die Wohnung nicht innerhalb der letzten Jahre renoviert haben und die Wohnung sichtbare Gebrauchsspuren aufweist, müssen Sie bei Ihrem Auszug renovieren.

Was alles unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" zu fassen ist, ist in § 28 Abs. 4 S. 2 II. Berechnungsverordnung regelet. Hiernach umfassen Schönheitsreparaturen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Diese Tätigkeiten kann Ihr Vermieter also von Ihnen verlangen, eine Reparatur des Parketts hingegen nicht.

Insgesamt erscheinen mir die Forderungen Ihres Vermieters überzogen.

Eine Pflicht, die Wände weiß zu streichen, gibt es ebenfalls nicht. Es kann auch eine andere Farbe gewählt werden; diese muss jedoch neutral sein (z.B. helles Gelb, beige, sonstige Pastellfarben).

Die Klausel, wonach Sie verpflichtet sind, für Reparaturen (Instandhaltungs-/Instandsetzungsmaßnahmen) bis zu einer Obergrenze von € 500 selbst aufzukommen, ist unwirksam.

Zulässig sind nach der Rechtsprechung lediglich € 75 bis € 100 Selbstkostenanteil bei Bagatellschäden.

Sie können die Wohnung renovieren, soweit Sie nach den oben stehenden Ausführungen dazu verpflichtet sind.

Anschließend übergeben Sie ihm den Schlüssel.

Sie können dann abwarten, ob Ihr Vermieter gegen Sie irgendwelche rechtlichen Schritte einleitet.

Sie sind so in einer günstigeren Position, als wenn Sie zunächst allen Forderungen nachkommen, mit dem Geld (z. B. für die Parkettreparatur) in Vorlage treten und anschließend versuchen, dieses über einen Anwalt oder gar gerichtlich vom Vermieter wieder zurück zu holen.

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