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Hat der Nachbar ein Recht auf meinen Strom?

| 20.08.2017 09:46 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Zusammenfassung: Inhalt einer Grunddienstbarkeit

Die Garage meines Nachbarn steht auf meinem Grund und wird von mir seit Jahren mit Strom versorgt, der jährlich abgerechntet wird. Der Kaufvertrag von 1977 enthält hierzu einen Passus über eine Grunddienstbarkeit , die 1. das Abwasser und 2. die Nutzung einer Garage betrifft. Von Strom ist nicht die Rede.
Ich habe mich jetzt entschieden, die nachbarliche Garage nicht mehr mit Strom zu versorgen und die Zuleitung abgeklemmt. Der Anwalt des Nachbarn teilte mir daraufhin mit, dass dies rechtswidrig wäre und dass er die Stromversorgung rechtlich durchsetzen werde.
Was raten Sie mir?

Sehr geehrter Ratsuchender,

der konkrete Inhalt einer Grunddienstbarkeit ist in zwei Schritten zu prüfen.

Zunächst ist der Inhalt bei Rechtsbestellung durch Auslegung der Einigung ( § 873 BGB) zu prüfen. Weiter wird geprüft, ob der nicht fixierte Inhalt sich entsprechend dem tatsächlichen Bedürfnis geändert hat.
Der Inhalt und der Umfang einer Grunddienstbarkeit ergeben sich aus der Eintragung im Grundbuch und den Urkunden, auf die dort Bezug genommen wird (vgl. BGH, Urteil v. 27.01.1960, Az. V ZR 148/58).
Umstände, die außerhalb dieser Urkunde liegen, dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil v. 03.07.1992, Az. V ZR 203/91). Ein entsprechendes Recht, über Sie Strom zu beziehen, ergibt sich aus dem Wortlaut der Eintragung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch nicht. Hier ist nur die Rede davon, dass der Teil Ihres Grundstückes als Garage genutzt werden kann. Objektiv ist der Bezug von Strom für die ordnungsgemäße Benutzung einer Garage nicht notwendig, Fahrzeuge können dort auch ohne Stromanschluss abgestellt werden. Mithin scheidet der Anspruch auf Strombezug durch eine notwendige Umfangserweiterung aus.

Jedoch wird der Inhalt einer Grunddienstbarkeit weiter, wie oben bereits ausgeführt, durch Auslegung der Einigung (§ 873 BGB) geprüft, mithin dazu, was die Parteien damals einverständlich bezüglich des tatsächlichen Gebrauchs der Garage vereinbart und durch die Grunddienstbarkeit gesichert haben. Bei der Auslegung wird auf eine längere Zeit geduldete tatsächliche Ausübung zurückgegriffen ( BGH, MDR 1988, 1044).

Und hier ist insofern problematisch, dass Sie seit Jahren , wie Sie ausführen, die Garage mit Strom versorgt haben, der jährlich abgerechnet wird. Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgte im Jahr 1977 und nun ist zu erklären, ab wann die Versorgung mit Ihrem Strom erfolgte und warum Sie dies so geduldet haben, obwohl vom klaren Wortlaut der Grunddienstbarkeit die Versorgung der Garage mit Strom nicht umfasst ist. Dies wir bei einem möglichen Rechtsstreit entscheidend sein.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2017 | 14:22

Vielen Dank für die Antwort! Noch eine Nachfrage:

Verstehe ich sie richtig, daß ich, nachdem ich es so lange geduldet habe, jetzt nicht einfach sagen kann "ich mag nicht mehr" oder
"ich kann den Nachbarn nicht mehr leiden" oder "er hat die Rechnung dieses Jahr nicht pünktlich bezahlt", sondern einen triftigen Grund nennen müsste, um die Stromversorgung zu stoppen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.08.2017 | 18:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

abhängig von dem Vortrag der Gegenseite würde das Gericht prüfen, ob der Strombezug bereits damals im Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit im Grundbuch so unter der Parteien vereinbart war.

Weiter würde das Gericht prüfen, ob nicht zwischen Ihnen und Ihrem Nachbarn eine schuldrechtliche Vereinbarung existiert aufgrund der langfristigen Duldung des Strombezugs über Ihren Stromzähler. Im Gegensatz zu der im Grundbuch eingetragenen Dienstbarkeit kann eine reine schuldrechtliche Vereinbarung grundsätzlich schriftlich gekündigt werden. Um insoweit genaueres sagen zu können, müsste ich allerdings weitere Informationen haben. Allerdings ist, wie gesagt ,eine Kündigung der reinen schuldrechtlichen Vereinbarung möglich, dem Nachbarn sollte allerdings ein Zeitraum zur Umstellung eingeräumt werden, wobei ich drei Monate für ausreichend ansehe.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 22.08.2017 | 08:38

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 22.08.2017 5/5,0
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