Hat der Makler Anspruch auf die bereits gezahlte Provision?

Hallo,
Ende 2009 schloss ich mit der Eurohypo AG eine durch einen Makler vermittelte Ausbietungsgarantie ab, in der ich mich zum Erwerb eines Zwangsversteigerungsobjektes verpflichtete. Wegen fehlender notarieller Beglaubigung stellte sich diese Ausbietungsgarantie als formnichtig heraus, was aber nur am Rande erwähnt werden soll.
Zuvor hatte mich der Makler zur Abgabe eines Kaufpreisangebotes aufgefordert. Da das Objekt keine eigene Zufahrt zu den auf dem Grundstück befindlichen Parkplätzen hat, erwiderte ich, dass ich nur dann am Kauf interessiert sei, wenn die Erreichbarkeit der im Expose genannten und zum Grundstück gehörenden Parkplätze durch ein Wegerecht oder ähnliches gesichert ist. In seiner Antwort bestätigte mir der Makler, dass die Zufahrt durch ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht gesichert sei. Er verschwieg jedoch, dass dieses Wegerecht nach Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen würde. Ob das aus Unkenntnis geschah oder als bewusstes Verschweigen, um mein Kaufinteresse zu erhalten, kann wohl nur der Makler beantworten. Ich unterschrieb die Ausbietungsgarantie und die Provisionsbestätigung des Maklers.
In der Provisionsbestätigung verpflichtete ich mich zur Zahlung eines Teilbetrages nach Unterzeichnung der Ausbietungsgarantie. Der Rest wäre nach Zuschlag im ZV- Verfahren fällig gewesen. Zudem enthält die Provisionsbestätigung folgende Aussage zur Rückzahlung dieses Teilbetrages:
„Für den Fall, dass der Kaufinteressent aus Gründen die er nicht zu vertreten hat keinen Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren erhält, wird die bereits angezahlte Provision zurück erstattet (dasselbe gilt beim Erlöschen der Ausbietungsgarantie)."
Einige Tage vor dem ZV- Termin erfuhr ich von der Rechtspflegerin, dass das Wegerecht nach dem Zuschlag wegfallen würde (ich hatte sie um Auskunft gebeten, ob meine Sicherheitsleistung auf dem Konto der Gerichtskasse sei). Daraufhin bat ich die Eurohypo AG, einem Rücktritt von der Ausbietungsgarantie zuzustimmen. Die Eurohypo AG erklärte sich mit meinem Rücktritt einverstanden und erklärte, dass die Ausbietungsgarantie somit gegenstandslos werde und hieraus keine gegenseitigen Ansprüche hergeleitet werden können.
Diese Erklärung leitete ich an den Makler weiter, mit der Bitte um Rückerstattung des gezahlten Teilbetrages. Er reagierte weder auf diese Bitte noch auf eine per Einschreiben zugesandte Zahlungserinnerung.
Kann er trotz der geschilderten Umstände (nicht gesichertes Wegerecht und mein daraus folgender Rücktritt von der Ausbietungsgarantie) einen Anspruch auf diesen Teilbetrag geltend machen?
Für Ihre Auskunft bedanke ich mich im Voraus.
A. Winkler