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Harz IV, Hausverkauf, Steuerliche Themen

08.04.2014 21:40 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Eine gemischte Schenkung (Hausverkauf unter Wert) kann der Leistungsträger nach § 33 Abs. 1 SGB II i.V.m. § 527 f. BGB für einen Zeitraum bis zu zehn Jahren nach der Schenkung vom Beschenkten zurückfordern, wenn der Schenker verarmt und Leistungen nach dem SGB II bezieht.

Sehr geehrte Rechtsanwälte,
bitte senden Sie mir ein unverbindliches Preisangebot zur Beantwortung folgende(r) Rechtsfrage(n):

Innerhalb der nächsten 1-2 Monate möchte ich das Haus meiner Eltern kaufen. Der Erlös wird verwendet werden um die Restschuld auf dem Haus zu tilgen. Mein Vater wird dort mit meinen Geschwistern wohnen bleiben und mir Miete zahlen. Mein Vater ist zur Zeit arbeitslos und wird im schlechtesten Fall ab Oktober Harz IV bekommen.

- Welche Fristen müssen beim Verkauf eingehalten werden, damit dieser von der Agentur für Arbeit anerkannt wird?
- Gibt es einen Mindestanteil vom Schätzwert zu welchem das Haus verkauft werden muss? - Z.Bsp. 70% des Schätzwertes?

Und noch zwei steuerliche Fragen:

- kann ich eventuelle finanzielle Verluste durch den Kauf des Hauses steuerlich geltend machen? Wenn ja - Inwiefern gilt das auch für Instandhaltungsmaßnahmen und was kann man sonst in diese Rechnung mit hinein bringen?

- Um von der Kfw Bank einen Kredit für die Hausfinanzierung zu bekommen müsste ich meinen Wohnsitz dort anmelden. Ich arbeite aber im Moment in Landau ca. 200 km entfernt in einem Betrieb. Ich bin eigentlich in Kassel als Trainee angestellt und das ist mein erstes "Assignment" seit Januar bis ca. November. Danach werde ich für ein Jahr im Ausland arbeiten. Sollte ich in Landau (wo ich arbeite und im Moment wohne) meinen Zweitwohnsitz anmelden, kann ich dann die Mehrkosten (Miete in Landau, Fahrtkosten am Wochenende, o.ä.) auch von der Steuer absetzen? Wenn ja - was genau?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.

Nach § 12 Abs. 4 Satz 2 SGB II ist Vermögen des Antragstellers bei der Feststellung der Leistungsberechtigung zum Zeitpunkt der Antragstellung (§ 37 SGB II) zu berücksichtigen.

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 SGB II gehen jedoch Ansprüche des Antragstellers gegen Dritte auf den Leistungsträger über, wenn bei rechtzeitiger Leistung des Anderen Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts nicht erbracht worden wären.

Wird ein Haus des Antragstellers vor Antragstellung ohne äquivalente Gegenleistung unter Verkehrswert verkauft, so liegt eine gemischte Schenkung vor. In Höhe des Schenkungsanteils kann die Schenkung wegen Verarmung des Schenkers für einen Zeitraum von 10 Jahren zurückgefordert werden, §§ 528, 529 BGB.

Setzt sich der Antragsteller durch eine Schenkung absichtlich ohne wichtigen Grund der Hilfsbedürftigkeit durch Verschenkung oder Verschleuderung seines Vermögens aus, dann können die Leistungen nach dem SGB II sogar vom Leistungsträger zurückgefordert werden, § 34 Abs. 1 Satz 1 SGB II.

2.

Einen im Gesetz festgelegten Mindestwert vom Schätz- oder Verkehrswert, zu dem das Haus verkauft werden muss, gibt es nicht.

Wenn allerdings ausgerechnet ein Kind des Antragstellers dessen Haus kurz vor Antragstellung deutlich unter dem Verkehrswert erwirbt, dann "riecht" dies förmlich nach einer missbräuchlichen Vermögensverschiebung zu Lasten des Leistungsträgers. Dies umso mehr, als Ihr Vater für den Verkauf des Hauses kein lebenslängliches, kostenfreies Wohnrecht im Grundbuch erhält, sondern nach dem Verkauf des Hauses Miete an Sie zahlen soll.

Die Ersatzpflicht nach § 34 Abs. 1 SGB II tritt nicht ein, wenn die (teilweisen) Verschenkung aus wichtigem Grund erfolgte. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn von einem der Gläubiger bereits die Zwangsvollstreckung in das Grunddstück eingeleitet oder angedroht wurde.

Ich möchte noch auf die Vorschrift des § 12 Abs. 3 Satz 1 Nr. 4 SGB II hinweisen. Danach ist im Rahmen des Bezugs von Leistungen nach dem SGB II ein selbstgenutztes Hausgrundstück von angemessener Größe als Vermögen nicht zu berücksichtigen. Ihre Eltern bzw.Ihr Vater müssen das Haus also nicht allein deswegen verkaufen, damit Ihr Vater anspruchsberechtigt zum Bezug von Leistungen nach dem SGB II wird.

3.

Wenn es bei dem Kauf des Hauses nur um eine Vermögensanlage geht bzw. um Ihre Eltern von auf dem Haus liegenden Verbindlichkeiten freizustellen, besteht keine Möglichkeit, einen Verlust durch den Kauf des Hauses steuerlich abzusetzen.

Der Erwerb eines Hauses im Rahmen der Vermögensverwaltung ist keiner Einkunftsart nach dem EStG zuzurechnen, so dass es hier auch keine Absetzungsmöglichkeit gibt. (Einen Verlust könnten Sie absetzen, wenn Sie gewerblicher Grundstückshändler sind; dies ist dann der Fall wenn Sie innerhalb von drei Jahren mindestens drei Grundstückskäufe tätigen. Allerdings unterfallen Sie dann auch der Gewerbesteuerpflicht.)

Wenn Sie das Haus (oder dessen Wohnungen) allerdings nach dem Erwerb vermieten, erzielen Sie steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Instandhaltungsmaßnahmen am Miethaus sind dann absetzbare Aufwendungen (§ 4 Abs. 4 EStG).

(Daneben gibt es im EStG noch Sondervorschriften für Kosten von Erhaltungsmaßnahmen an Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten.
Ob dies auf Ihren Fall zutrifft, müssten Sie ggfs. mit einem Steuerberater abklären.)

4.

Die Kosten einer doppelten Haushaltsführung wegen weiter Entfernung des Arbeitsplatzes sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 1 EStG absetzbar und zwar für den "notwendigen Mehraufwand". Hierzu gehört die Miete für die Anmietung einer Zqeitwohnung am Arbeitsort, die Einrichtung und zusätzliche Betriebskosten.

Nach Satz 4 ist zur Abgeltung der Aufwendungen für eine Familienheimfahrt eine Entfernunbgspauschale von 0,30 Euro für jeden vollen Kilometer der Entfernung zwischen dem Ort des eigenen Hausstandes und dem Beschäftigungsort anzusetzen.

Nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 Sätze 1 und 2 EStG sind Aufwendungen für Wege zwischen der Wohnung und der regelmäßigen Arbeitsstätte absetzbar, und zwar ebenfalls zu einem Satz von 0,30 Euro pro Kilometer, höchstens jedoch 4.500,- Euro im Kalenderjahr.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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