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Hangsicherung nach Rohbauverkauf


05.08.2007 23:53 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Wir haben mit einem Architekten angefangen eine Doppelhaushälfte zu erbauen. Zu Beginn des Rohbaus haben wir das Grundstück mit dem Rohbau verkauft (Notartermin 4.Mai). Die Käufer sind in den Vertrag mit dem Rohbauer und dem Architekten eingetreten und führen den Bau fort.

Das Grundstück liegt an einem recht steilen Hang, so dass nach dem Aushub der Baugrube eine Hangsicherung hinter dem Haus in Form einer Stützmauer notwendig wurde (Forderung der Baubehörde der Stadt). Nach der Vorgabe des notwendigen Böschungswinkels durch einen Geologen, der für ein Gutachten zur Hangsicherung beauftragt wurde, wurde von der Firma Y eine Stützmauer in Absprache mit dem Architekten errichtet.

Die Arbeiten an der Mauer waren zum Zeitpunkt des Verkaufs fast beendet. Es fehlte noch das Verfüllen und die Abnahme durch den Architekten, da das Gutachten des Geologen zur Hangsicherung noch nicht vorlag.

Anfang Juli steht im Gutachten des Geologen, dass er die Statik der verwendeten Mauersteine nicht beurteilen kann. Ein beauftragter Statiker stellt fest, dass die Mauersteine dem Erddruck nicht standhalten.

Wir tragen die Kosten für die erste Mauer wie im unten stehenden Kaufvertrag vereinbart. Zum Zeitpunkt des Verkaufs war nicht erkennbar, dass diese nicht die Anforderungen zur Hangsicherung erfüllt. Auch die Käufer haben eher mit geringeren Kosten als mit zusätzlichen Kosten aufgrund einer ungenügenden Hangsicherung gerechnet.

FRAGE:
Müssen wir oder die Käufer für die Kosten zur Erneuerung der Mauer aufkommen?

Sollte eine (Teil-)Schuld bei einer der beteiligten Firmen oder dem Architekten liegen - wem obliegt es die zusätzlichen Kosten von diesen einzufordern?


-------------------------------------
Auszug der relevanten Abschnitte aus dem Kaufvertrag:
2. Mit der Übergabe gehen die Nutzungen, alle Lasten, die Gefahren und die Haftung des Eigentümers auf den Käufer über, auch die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung.

4. Die Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes und der mitverkauften beweglichen Sachen sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Sachmängel nicht bekannt sind.

Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt, er kauft es im gegenwärtigen Zustand. Auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück befindet sich der nicht vollendete Rohbau einer Doppelhaushälfte. Dem Käufer ist der derzeitige Ausbauzustand bekannt. Der vorliegende Kaufvertrag bezieht sich auf den Vertragsgegenstand in seinem jetzigen Zustand und jetziger Ausführung.

Folgende Gewerke wurden bzw. werden vom Verkäufer auf seine Rechnung beendet:

- das Baugenehmigungsverfahren im Wege des Kenntnisgabeverfahrens

- die Erdaushubarbeiten/Herstellung der Baugrube durch die Firma X

- Hangsicherung durch die Firma Y

Bzgl. der Erdaushubarbeiten durch die Firma X wird folgendes festgestellt:
Es wird eine Baugrubenverfüllung wegen Mehraushub sowie eine weitere Hangsicherung notwendig werden. Diese Arbeiten bzw. die Untersuchung der Hintergründe diesbezgl. werden noch vom Verkäufer durchgeführt. Bis zur Klärung dieser Angelegenheit kann der Käufer einen Gesamtbetrag von 15.000 Euro einbehalten.
Vom Architekt wurde eine (geschätzte) Aufstellung der noch anfallenden Kosten erstellt, die dieser Urkunde als Anlage beigefügt wird:
Mehraufwand Baugrubenverfüllung: 3200 EUR
Hangsicherung geschätzt: 4000 EUR
Beschädigte Randsteine: 2500 EUR
Beschädigte Zaunanlage Nachbargrundstück: 1500 EUR

Sollten die anfallenden Kosten für die Hangsicherung weniger als 3100 EUR betragen, so ist der verbleibende Betrag bis 4000 EUR hälftig unter den Vertragsparteien aufzuteilen.

Sollte der Einbehalt bzgl. der Wiederverfüllung des Mehraushubs nicht vollständig zur Kostendeckung benötigt werden, so steht dem Käufer die Differenz bis max. 2200 Euro zu. Eine evtl. weitere Ersparnis steht dem Verkäufer zu.

Der Verkäufer tritt bezgl. dieser Gewerke sämtliche Gewährleistungsansprüche wegen etwaiger Sachmängel anlässlich des Bauvorhabens "Doppelhaushälfte" gegen Handwerker, Unternehmer, Liefernaten oder sonstige am Bau beteiligte an den Käufer ab. Der Käufer nimmt die Abtretung an.

Es wird ausdrücklich vereinbart, dass mit dieser Abtretung die Frage der Gewährleistung für Sachmängel abschließend geregelt ist und dass aus den genannten Bauleistungen dem Käufer Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer selbst nicht zustehen.

Folgende Gewerksverträge bestehen bereits und werden vom Käufer fortgeführt:

- Rohbaufertigstellung durch die Firma Z


Von den Verkäufern wurde auch ein Architektenvertrag mit dem Architekten XY abgeschlossen. Bzgl. diesem fand bereits am 17.4.07 eine Übergabe auf der Baustelle mit dem Käufer statt. Diese sind bereits seit dem 17.4.07 Auftraggeber.


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Die Kosten für die Erneuerung der Mauer müssen von Ihnen unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt getragen werden.

Nach Ihrer Schilderung des Sachverhaltes ist dem Architekten ein Planungsfehler unterlaufen.
Die Planung des Architekten muss eine ausreichende Hangsicherung bei einem Neubauvorhaben gewährleisten. Tritt dies nicht ein, haftet der Architekt für die gesamten Kosten der Behebung von Mängeln der Leistung (BGH - Urteil v. 08.07.1993 - VII ZR 176/91).

Bei der Fundation von Hangsicherungen sind vom Architekten stets zu beachten:

a) Kenntnisse des Baugrundes und der vorhandenen Bodenkennwerte durch Sondierbohrungen, Baggerschlitze, oberflächliche Beurteilung, Laboruntersuchungen
b) Ausreichende Standsicherheit gegen Kippen, Gleiten und Grundbruch
c) Frosteindringtiefe muss berücksichtigt werden
d) zulässige Setzungen nicht überschreiten
e) zulässige Bodenpressungen nicht überschreiten
f) keine unzulässigen Auflasten.

Diese Voraussetzungen hat der Architekt im Rahmen seiner Leistungserbringung wohl nicht berücksichtigt, so dass die o.g. Voraussetzungen der Hangsicherung nicht eingehalten worden sind und die Errichtung einer neuen Mauer erforderlich macht.

Die Neueigentümer können insoweit gegenüber dem Architekten den durch den Planungsfehler entstandenen Schaden ersetzt verlangen.

Hierbei sollten sich die Neueigentümer der Hilfe eines Rechtsanwaltes vor Ort bedienen, um Rechtsverlusten vorzubeugen.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2007 | 23:49

Kann der Käufer z.B. aufgrund des folgenden Passus im Vertrag ...
"Es wird eine Baugrubenverfüllung wegen Mehraushub sowie eine weitere Hangsicherung notwendig werden. Diese Arbeiten bzw. die Untersuchung der Hintergründe diesbezgl. werden noch vom Verkäufer durchgeführt."
... die Vergabe des Auftrags zur Erneuerung der Mauer durch uns erzwingen?


Unter welchen Bedingungen trägt der Gärtner Y, der die Mauer erbaut hat oder der Geologe eine (Teil-)Schuld?
Würde sich dadurch etwas ändern? z.B. dass wir verpflichtet wären die Mauer zu erneuern und/oder die Kosten dafür vom Gärtner Y einzufordern?

Was passiert wenn der Architekt einfach behauptet der Bauherr (wir) wollte unbedingt - und trotz seiner Bedenken diese ungeeigneten Mauersteine haben, es dazu aber keine schriftlichen Dokumente gibt, und somit Aussage gegen Aussage steht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.08.2007 | 11:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ihre Fragen stellen leider neue Fragestellungen dar, die von der kostenlosen Nachfrage nicht abgedeckt sind. Hierfür werden Sie sicherlich Verständnis aufbringen.

Sie können sich mit mir aber per E-Mail in Verbindung setzen, um eine interessengerechte Lösung zu finden.



Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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