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Handelt es sich hierbei um einen Zeitmietvertrag?

| 05.11.2008 15:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Hallo ich habe mit einer Studentin der LDT (Textilschule Nagold) nur einen Mietvertrag über 4 Phasen (Blockunterricht) einen Zeitmietvertrag geschlossen.
und zwar vom 31.1.09 - 06.03.09
23.8.09 - 30.10.09
10.01.10 - 05.03.10
15.08.10 - 31.01.11
In der Zwischenzeit wird das Studio privat genutzt.
Ich habe den neusten Mietvertrag vom Haus und Grund und der Vertrag wurde am 16.10.2008 unterschrieben.
Die Mieterin hat dann am 31.10.08 telf.Widerspruch eingelegt ? Ist das rechtens? (schriftlich 04.11.08)
Kann Sie überhaupt kündigen und wann ist der früheste Termin?
Mir wurde gesagt, dass Zeitmietverträge nicht gekündigt werden können und Widerspruch für diesen Vertrag nicht gilt.
Ich habe 2 anderen Studenten eine Absage erteilt und habe auch keinen Nachmieter.
Bitte teilen Sie mir einmal mit wie ich mich verhalten soll.
mfG

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Ihre Auffassung ist zwar dahingehend zutreffend, dass Zeitmietverträge nicht ordentlich gekündigt werden können, sondern durch Fristablauf enden.

Leider liegt hier jedoch kein wirksamer Zeitmietvertrag vor. Ein solcher ist nur dann gegeben, wenn er einen der in § 575 I 1 BGB (Siehe Anlage) genannten Befristungsgründe enthält, was nicht der Fall ist. Daher kommt § 575 I 2 BGB zum Tragen, wonach der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

Ein Widerspruch bzw. Widerruf oder Rücktritt kommt nur in Betracht, wenn dies vertraglich geregelt ist (bei einem Standard-Mietvertrag eher unwahrscheinlich). Fraglich ist, wie die gegnerische Willenserklärung auszulegen ist. Dies hängt von ihrer Begründung ab. Sofern keine Anhaltspunkte für eine Anfechtung oder außerordentliche Kündigung o.ä. vorliegen, wäre dies als ordentliche Kündigung zu werten. Sofern das Schriftformerfordernis (Original-Unterschrift) gewahrt ist, ist diese wahrscheinlich wirksam. Als Kündigungsfrist gilt § 573c BGB. Demnach wirkt eine Kündigung zum Ende des übernächsten Monats, wenn Sie dem Vermieter bis zum dritten Werktag zugegangen ist. Sie haben das Kündigungsschreiben innerhalb der ersten 3 Werktage dieses Monats erhalten, so dass sie zum 31.01.2009 gilt.

Für den Monat Januar 2009 können Sie daher den vereinbarten Mietzins verlangen, solange Sie das Ihrerseits Erforderliche leisten. Es empfielht sich daher, die Mieterin rechtzeitig vorher anzuschreiben, um die Gebrauchsüberlassung der Mietsache anzubieten und sie auf die Rechtsfolge hinzuweisen, dass sie ansonsten in Annahmeverzug gerät.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.


Anlage:
§ 575 BGB: Zeitmietvertrag
(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. 2Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.
(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 05.11.2008 | 16:58

unter Punkt 3 des Mietbertrages steht: Der Abschluss des Mietvertrages erfolgt auf bestimmte Dauer von 2 Jahren laut Plan der LDT. Das Mietverhältnis endet am 31.Januar 2011. Abs. 3... die Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.
1.) Vermiete ich auch an BA Studenten der Firma Rolf Benz (Anfragen kommen immer im Januar) zum März und April.
2.) Kommen meine Kinder um mir mehrmals im Jahr zu helfen, da ich seit 13 Jahren krank bin.(EU-Rentnerin) Aus diesem Grund benötige ich auch dieses Studio.
3.) a) Wohnräume § 575 BGB Abs. 3
Was ich auch angekreuzt habe.
Das ist kein Zeitvertrag ?
Mir geht es nur darum, zu wissen das wenn ich keinen Nachmieter bekomme, ob der Mieter hier verpflichtet ist Schadensersatz zu leisten.
mfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.11.2008 | 17:14

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Zeitmietvertrag läge vor, wenn Sie in dem Vertrag niedergeschrieben hätten, dass und warum Sie die Wohnung ab dem 01.02.2011 selbst nutzen wollen. Für den Befristungsgrund sind Sie beweisbelastet.

Läge ein Zeitmietvertrag vor, könnte eine Schadensersatzpflicht nur bestehen, wenn Sie einen konkreten Schaden nachweisen können, wobei Sie eine Schadensminderungspflicht trifft. Da Sie selbst geschriben haben, Sie hätten bereits anderen Studenten abgesagt, dürfte die Wohnung sich wohl erneut vermieten lassen. Wenn dem nicht so ist, müssten Sie dies beweisen. Zudem müssten Sie beweisen, dass Ihr Eigenbedarfsgrund ab dem 01.02.2011 noch fortbesteht.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.11.2008 | 17:23

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