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Handelt es sich hier um die berühmten starren Fristen?


| 17.09.2006 00:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meinen Mietvertrag zum 31.09.2006 gekündigt.

Die Mietdauer betrug 2 Jahre und 1 Monat.

Zu Beginn werde ich zu dem o.g. Thema die wichtigsten Textpassagen meines Mietvertrages einstellen und anschließend die Fragen stellen.

§16 4.a)
Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (...) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. (...)

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre
bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichetet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4.a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in einem fachgerechten renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; deshalb gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

Zusätzlich wurde folgender Passus mit aufgenommen:

In Ergänzung zu §16 wird vereinbart, dass die Renovierung durch eine anerkannte Fachfirma in dem vom Gesetzgeber vorgegbenen Fristen durchgeführt werden muss.
Die z.Zt. gültigen Fristen sind § 16. Ziff, 4. a) festgelegt. Renovierungsplicht besteht in jeden Fall, unabhängig von der Mietdauer, da die Mieträume in renoviertem Zustand übernommen werden. Sollte das Mietverhältnis vor diesen Fristen beendet werden, muß ein Kostenvoranschlag durch den Vermieter erstellt werden, und der Mieter wird anteilig für den Zeitraum des abgelaufenen Mietverhältnisses mit dem Renovierungskosten belastet.

1.) Meiner Annahme nach sind im o.g. Passus die "starren" Fristen, die Endrenovierungsklausel sowie die Qutenregelung im Zusammenhang mit den "starren Fristen" unwirksam. Ist diese Annahme richtig?

2.) Die Unwirksamkeit der "starren" Frist kann mit dem BGH- Urteil: VIII ZR 361/03 begründet werden oder?

3.) Die Unwirksamkeit der Qutenregelung im Zusammenhang mit den "starren Fristen" kann mit dem BGH- Urteil: VIII ZR 178/05 begründet werden oder?

4.) Auf welches Urteil kann bezüglich der Endrenovierungsklausel Bezug genommen werden?

5.) Spielt der Zustand der Wohnung überhaupt eine Rolle?? Das heißt, wie muss die Wohnung verlassen werden, besenrein oder auf Hochglanz poliert??

FÜr Ihre Bemühungen bedanke ich mich bereíts im voraus.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.


Ihre Fragen darf ich, vorbehaltlich einer genauen Prüfung des vollständigen Mietvertrages, wie folgt beantworten:

1.) Meiner Annahme nach sind im o.g. Passus die "starren" Fristen, die Endrenovierungsklausel sowie die Qutenregelung im Zusammenhang mit den "starren Fristen" unwirksam. Ist diese Annahme richtig?


Ja. Die Formulierung der Ziffer 16.4 des Mietvertrages soll eine unbedingte Renovierungspflicht nach Ablauf der genannten Fristen begründen, ohne daß dem Mieter der Nachweis offen steht, daß tatsächlich eine Renovierungsbedürftigkeit nicht gegeben ist. Vorliegend haben wir es also mit einer starren Fristenregelung zu tun, die nach der von Ihnen bereits zitierten BGH-Rechtsprechung unwirksam ist.


2.) Die Unwirksamkeit der "starren" Frist kann mit dem BGH- Urteil: VIII ZR 361/03 begründet werden oder?


Ja, auf dieses Urteil können Sie sich beziehen.


3.) Die Unwirksamkeit der Qutenregelung im Zusammenhang mit den "starren Fristen" kann mit dem BGH- Urteil: VIII ZR 178/05 begründet werden oder?


In dieser Entscheidung vom 5. April 2006 hat der BGH festgestellt, daß "eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsinter­valle [...] ihre Grundlage [verliert], wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist."

Sie werden sich also auf dieses Urteil beziehen können.


4.) Auf welches Urteil kann bezüglich der Endrenovierungsklausel Bezug genommen werden?


Eine unbedingte Endrenovierungsklausel, die dem Mieter die Pflicht zur Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Renovierung aufbürden soll, ist unzulässig. Auf folgende Entscheidungen können Sie sich stützen:

BGH, RE vom 1. 7. 1987, WuM 1987, 306, 310; OLG Hamm, RE vom 27. 2. 1981, NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/Main, RE vom 22. 9. 1981, NJW 1982, 453; LG Stuttgart WuM 1994, 462.

Hinzu kommt noch der Summierungseffekt: Da Sie nach dem Vertrag dazu verpflichtet sein sollten, während der Vertragslaufzeit und auf jeden Fall auch bei Auszug zu renovieren, stellt auch diese Klauselkombination in ihrer Gesamtheit eine unangemessene Benachteiligung dar, was zur Unwirksamkeit aller Regelungen über Schönheitsreparaturen führt.



5.) Spielt der Zustand der Wohnung überhaupt eine Rolle?? Das heißt, wie muss die Wohnung verlassen werden, besenrein oder auf Hochglanz poliert?


Sie werden die Wohnung nur besenrein übergeben müssen - das beinhaltet aber eine Grundreinigung von Fenstern (innen), Boden und Türen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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