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Hammerschlags- und Leiterrecht gegenüber eine Eigentümergemeinschaft


21.12.2017 21:20 |
Preis: 75,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von



Sachverhalt: Nachbarschaftstreit zum Hammerschlags und Leiterrecht ...in NRW

Guten Abend ,
Vorab möchte ich mich im Voraus für Ihr Interesse an meinem Fall bedanken.
Vor Baubeginn habe ich mein Nachbarn im Rahmen einer Versammlung
über umfangreich Sanierungsmaßnahme in Kenntnis gesetzt.

2 Eigentümer sind damals erschienen , einer nicht .

Jetzt habe meine Nachbarn bestehend aus 3 Eigentümern angeschrieben .

Adressat:
Eigentümergemeinschaft
Fam. B.....
Fam. Helmut H.....
Fam. Gerd H......

per Bote zugestellt .

Schreiben wie folgt ....
Ich möchte das Nachbargrundstück , (meine Fassade auf Grenze) , mit 25cm Dämmung überbauen und benötige hierzu zutritt zwecks Aufbau eines Gerüstes / Ausführung der Arbeiten. Nach Rücksprache mit dem Architekten und dem Wämeschutzbeauftragten kommt eine Innendämmung aufgrund von Kaltebrücken nicht in Frage .

Wir werden mit den Arbeiten am 05.01.18 beginnen.
Sollte ihrerseits bedenken oder wünsche zur Ausführung bestehen bitte ich höflichst um Mitteilung bis zum 29.12.17.

Ein Nachbar „ Eigentümer Gerd H. „ stellt sich quer und hat mündlich meiner Frau soeben mitgeteilt das für
den Fall das ich sein Grundstück betrete er die Polizei rufen werde.

Da ich gar nicht beabsichtige das Grundstück zu betreten habe ich erstmal kein Problem .
Jedoch stellt sich die Frage ob ein Miteigentümer überhaupt relevant ist.
Ich habe die Eigentümergemeinschaft angeschrieben.

Ich konnte einen Einblick in die Eigentümerverhältnisse bekommen.
Dachgeschoss Eigentümer Fam. B.... hat 80 m2 = 8 Stimmen
Obergeschoss Eigentümer Gerd. H... hat 66 m2 = 6 Stimmen
Erdgeschoss Eigentümer Helm. H... hat 36 m2 = 3 Stimmen

In erster Eigentümerversammlung wurde folgende Abstimmungsmodalitäten vereinbart :

Abstimmungen sollen nach dem Werteprinzip gefasst werden , d.h.pro volle 10 m2 /
1 Stimme , es ergeben sich also oben aufgeführte Stimmanteile.
Jeder Beschluss bedarf zu seiner Wirksamkeit der einfachen Stimmenmehrheit .



Nun stellen sich die Fragen:


1.)Wer ist für mich ausschlaggebend :
Jeder einzelne Eigentümer ?
Die Eigentümergemeinschaft als Mehrheit ?

2.a.) Mir wurde der Zutritt untersagt : ich beabsichtige nicht diese Arbeiten auszuführen sondern Mitarbeiter einer Fachfirma für die Fassade .

2.b.) Wen ich davon ausgehe das ich das besagte Grundstück nicht betreten darf
Könnte ich mit erhöhtem Aufwand über den Baukran mit Mannkorb oder über ein Gerüst welches den Boden nicht berührt die Arbeiten ausführen .

Was kann man mir hier an Erfahrungen oderEmpfehlungen/ Hinweisen mit auf dem Weg geben .
Ich möchte betonen das ich mich auf derartige Provokationen nicht eingehen möchte, sondern
lediglich an der Fertigstellung des Objektes interessiert bin.

Bin dankbar für jegliche Infos

Gruß
Stefan


21.12.2017 | 23:03

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Fragen möchte ich zunächst auf die Entscheidung des BGH mit dem Aktenzeichen V ZR 49/12 hinweisen, die zum nordrhein-westfälischen Nachbarrechtsgesetz ergangen ist. Daraus ergibt sich die oft hinderliche, aber unbedingt zu beachtende Erkenntnis, dass die Duldungspflicht des Nachbarn gegenüber einer berechtigten Inanspruchnahme des Hammerschlagsrechtes nicht im Wege der Selbsthilfe durchgesetzt werden darf, wenn der Nachbar der Inanspruchnahme nicht zustimmt. Wenn der Nachbar auf die Anzeige der Maßnahme hin widerspricht, darf man also nicht einfach die Maßnahme durchziehen und dazu das nachbarliche Grundstück in Anspruch nehmen, auch nicht wenn man einen entsprechenden Duldungsanspruch hat. Vielmehr ist dieser Anspruch dann zunächst gerichtlich (eventuell nach vorangehendem Schiedsverfahren) geltend zu machen.

Daraus ergibt sich für Ihre erste Frage nach dem richtigen Ansprechpartner:

Sie haben Ihre Anzeige richtiger Weise an die Eigentümergemeinschaft gerichtet, denn Sie benötigen die Zustimmung oder zumindest die widerspruchslose Duldung von der Eigentümergemeinschaft und müssten erforderlichenfalls diese auf Duldung verklagen.

Der Inanspruchnahme des WEG-Grundstückes kann jedoch auch jedes einzelne Mitglied der benachbarten Eigentümergemeinschaft allein widersprechen, solange er dabei nicht einem anderslautenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft widerspricht. Denn hinsichtlich des WEG-Grundstückes sind die Mitglieder Miteigentümer mit der Folge, dass jedes Mitglied Eigentumsrechte hinsichtlich des Grundstückes hat. Dies Eigentümerstellung kann das einzelne WEG-Mitglied allein geltend machen, soweit es um vermeintliche Beeinträchtigungen des Grundstückseigentumes geht.

Sie dürfen also den Widerspruch des Nachbarn nicht einfach übergehen, denn sonst wäre das Betreten des nachbarlichen Grundstückes in der Tat widerrechtlich. Zielführend wäre für Sie im nächsten Schritt der Versuch, einen Beschluss der benachbarten Eigentümerversammlung herbeizuführen, denn dort könnte der widersprechende Nachbar überstimmt werden. Und wenn die WEG auf Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses Ihrer Maßnahme zugestimmt hat, ist der Widerspruch des überstimmten Mitgliedes kein Hindernis mehr.

Zu Ihrer zweiten Frage:

Aktuell haben Sie mangels Zustimmung oder widerspruchsloser Duldung der WEG kein Betretungsrecht, so dass auch die beauftragte Firma kein Betretungsrecht von Ihnen ableiten kann. Die Frage, ob das ausdrücklich ausgesprochene Betretungsverbot daneben auch für die Firma gilt, stellt sich daher gar nicht relevant.

Die Rechte des Grundstückseigentümers beziehen sich auch auf den Luftraum über der Grundstücksoberfläche. Mangels Betretungsrecht dürfen Sie also auch nicht über dem benachbarten Grundstück "schwebend" Arbeiten ausführen. Auch das "Betreten" des Luftraumes wäre widerrechtlich.

Ich bedauere, Ihnen keine günstigere Auskunft erteilen zu können, hoffe aber dennoch, Ihnen behilflich sein zu können.

Mit besten Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

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