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Haftungsfragen aus Vermietersicht nach Wasserschaden in vermieteter Wohnung

| 13.10.2018 20:37 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


In einer vermieteten Einliegerwohnung ist folgender Schaden aufgetreten: Durch eine nicht entdeckte Undichtigkeit der Dichtung im Bodenablauf eines WCs ist über einen unbekannten Zeitraum Wasser ausgetreten und in den Fußboden der Wohnung eingedrungen. Betroffen sind Bad (wo sich das WC befindet), Flur und Schlafzimmer. Anfang September 2018 stellte der Mieter Schimmel hinter Möbeln an zwei jeweils an den Fußboden angrenzenden Wänden im Flur und Schlafzimmer fest, wodurch das Problem entdeckt wurde. Die Dichtung des WCs wurde sofort ausgetauscht, wodurch die Ursache, nicht aber die Folgeschäden beseitigt wurden. Zur Behebung der Folgeschäden ist eine Sanierung erforderlich, die die Entfernung der betroffenen Fußböden und Estriche, eine anschließende Trockung, die Neuverlegung der Estriche und Bodenbeläge, sowie das Tapezieren und Streichen der betroffenen Wände umfasst.

Ein zertifizierter Sachverständiger hat Anfang Oktober im Auftrag der Wohngebäudeversicherung des Eigentümers/Vermieters die Schäden begutachtet. Der Bericht stuft die Wohnung nach der vollzogenen Leckdichtung als wieder bewohnbar ein. Weiterhin stuft der Bericht die Schäden durch "bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser in Folge Alterung der Dichtung" als grundsätzlich erstattungsfähig im Rahmen der Wohngebäudeversicherung ein. Der Bericht sagt weiter, dass eine "Mietminderung um 20% bis zum Beginn der Sanierung befürwortet" wird, anschließend eine "Mietminderung um 100% für 4 Wochen während der Sanierung" (da während der Sanierung die Wohnung mit nur einem, betroffenen Bad/WC nicht bewohnt werden kann). Die Sanierung hat noch nicht begonnen, da die Wohngebäudeversicherung zuerst den Bericht des Sachverständigen abgewartet hat. Sie soll nun demnächst beginnen, allerdings ist wegen der verschiedenen Gewerke fraglich, ob sie innerhalb von 4 Wochen abgeschlossen werden kann. Die Versicherungsbedingungen der Wohngebäudeversicherung schließen eine Erstattung von Mietausfall ein (vermutlich im Rahmen des vom Sachverständigen angegebenen Rahmens). Hotelkosten (oder vergleichbare Unterbringungskosten) werden durch die Wohngebäudeversicherung jedoch nur erstattet, falls die Eigentümer betroffen sind, nicht jedoch deren Mieter. Das heißt, die Wohngebäudeversicherung erstattet nicht solche weiteren eventuellen Folgekosten, d.h. Unterbringungskosten, die der Mieter geltend macht.

Der Mieter der Wohnung hat Mitte September ein ärztliches Attest vorgelegt, dass er wegen Vorerkrankungen nicht in einer von Schimmel befallenen Wohnung wohnen sollte. Der Mieter hat anschließend eigenständig eine mehr als dreimal so teure Ferienwohnung angemietet, in die er seit ca. zwei Wochen (d.h. schon vor Beginn der Sanierung) vorübergehend umgezogen ist. Dem Mieter wurde kulanzhalber (noch vor Vorliegen des Sachverständigenberichts) sogar ein kompletter Erlass der Miete bis zum Abschluss der Sanierung angeboten. Der Mieter macht jedoch gegenüber dem Eigentümer/Vermieter nun schriftlich die wesentlich höhere Erstattung der Unterbringungskosten für die Ferienwohnung (abzüglich der erlassenen Miete) geltend. Zusätzlich macht der Mieter im Vergleich zu den Unterbringungskosten geringe Kosten für die Reparatur seiner Möbelstücke geltend. Er hat keine Hausratversicherung.

Der Eigentümer hat neben der Wohngebäudeversicherung eine Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer bei einer anderen Versicherung abgeschlossen. Deren Versicherungsbedingungen schließen Schäden durch "häusliche Abwässer" sowie "allmähliche Einwirkung von Feuchtigkeit" ausdrücklich ein. Ein Anruf nach erfolgter Schadensmeldung bei dieser Versicherung erbrachte allerdings folgende telefonische Auskunft: Da der Wasserschaden mit Schimmelbildung nicht durch das Verschulden des versicherten Eigentümers/Vermieters der Wohnung entstanden sei, sei weder der Vermieter noch dessen Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung zur Erstattung der Unterbringungskosten des Mieters verpflichtet.

Die Frage: Haftet der Eigentümer/Vermieter und dessen Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung tatsächlich nicht für die Erstattung der Unterbringungskosten und ist dafür das "Verschulden" des Eigentümers/Vermieters entscheidend? Wenn das "Verschulden" entscheidend ist, ist nicht auch die Unterlassung des Austauschs der gealterten Dichtung als "Verschulden" einzustufen? Die ursächliche Dichtung ist mehr als 30 Jahre alt gewesen, falls das eine Rolle spielt.
Eingrenzung vom Fragesteller
14.10.2018 | 01:10
14.10.2018 | 10:30

Antwort

von


(193)
Saalestraße 20
63667 Nidda
Tel: 06043 801 59 60
Web: http://ra-krueckemeyer.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Frage auf Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben. Bitte beachten Sie, dass schon geringe Abweichungen im Sachverhalt zu einer anderen rechtlichen Bewertung führen können.

Ich schließe mich der von Ihnen recherchierten Meinung des Kollegen an.
Eine Haftung kommt nur in Betracht wenn der Vermieter auch Verursacher des Schadens ist. Dies ist der Fall, wenn er grob fahrlässig oder vorsätzlich gehandelt hat. Eine Pflicht zur ständigen Überprüfung von Wasserleitungen ohne Anlass gibt es nicht (so das Urteil des Landgericht Berlin Az. 63 S 470/10).

Dies betrifft allerdings nur die Schäden an den Sachen des Mieters. Eine Haftung für die Mietsache ist verschuldensunabhängig gegeben. Das heißt, die Mietminderung (bis zu 100%) müssen Sie hinnehmen.

Die Antwort ist jetzt Recht knapp gehalten, da Sie die wesentlichen Aspekte bereits angegeben haben. Sollte eine Frage offen geblieben sein, nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2018 | 23:54

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Wir haben mittlerweile eine andere Meinung erhalten, die besagt, dass gemäß § 555 a Abs. 3 BGB (Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen) dem Mieter doch "angemessene" Unterbringungskosten für die Dauer der Mangelbeseitigung = Sanierung zu erstatten sind. Strittig wären dann noch die Unterbringungskosten schon vor Beginn der Sanierung.

Können wir mit Bezug auf diese Gesetzeslage nun nicht doch gegenüber der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung angeben, dass wir für die Unterbringungskosten während der Mängelbeseitigung haftbar sind, und diese von dieser Haftpflichtversicherung erstattet bekommen müssen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.10.2018 | 10:56

Sehr geehrter Fragesteller,

Vielen Dank für die Nachfrage.

536a legt die Haftung fest.
555a bestimmt welche Aufwendungen im Falle der Haftung zu leisten sind.

Sie sind verpflichtet die Wohnung zu erhalten (aus dem Mietvertrag 535).
Würden Sie jetzt (freiwillig) die Fassade renovieren, müssten Sie die Aufwendungen ersetzen weil Sie die Ursache für die Maßnahme gesetzt haben.

Legen Sie nicht die Ursache für die Maßnahme (sind Sie also nicht schuld), haften Sie auch nicht für die Aufwendungen. Die Mietminderung müssen Sie hinnehmen.

Das Problem ist sehr umfangreich und die Abgrenzung ist sehr schwierig. Sollten Fragen offen geblieben sein, bitte ich Sie um kurze Kontaktaufnahme via E-Mail. Ich werde dann einmal versuchen die Sache aufzuklären. Eine Auseinandersetzung mit diesem Problem ist enthalten im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14. Das ist allerdings nicht ganz einfach zu lesen. Zögern Sie nicht mich zu kontaktieren. Wir werden diese Kuh gemeinsam vom Eis kriegen.

Mit freundlichen Grüßen

Krueckemeyer
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 16.10.2018 | 22:24

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