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Haftungsfolge (ggf. -beschränkung) bei Genehmigung von indiv. Erdwärmenutzung in WEG


03.11.2017 11:14 |
Preis: 200,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.



Wir möchten in unserer WEG zukünftig die individuelle Nutzung von Erdwärme als Heizungsart gestatten. D.h. zukünftig sollen die Teileigentümer ihre Eigentumswohnungen anstatt mit individuellen Gasetagenheizungen wahlweise mit individuellen Erdwärmeheizungen betreiben können. Die Kosten für den individuellen Bau, Wartung und sowie die Folgeinvestitionen werden durch den jeweiligen Nutzer getragen. Die Erdwärmebohrungen auf dem gemeinsamen Grundstück dürfen zwischen 100 und 199 Meter tief sein. Wir möchten hierzu einen positiven WEG-Beschluss fassen (Erlaubnis zur Nutzung; Haftung).
In unserer WEG wird jedoch die Haftungsfrage kontrovers diskutiert. Wir möchten, dass die Haftung für Schäden, die durch die Erdwärmenutzung entstehen könnten konsequent durch den Teileigentümer (nachfolgend Anlagenerbauer) getragen wird, der die schadensverursachende individuelle Erdwärmeanlage errichtet hat. Daher wollen wir in einem gemeinsamen WEG-Beschluss, der die Nutzung von Erdwärme erlaubt als Randbedingung u.a. festhalten:

####
„§2 Haftung
2.1 Der Anlagenerbauer (errichtender Teileigentümer) haftet sowohl gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft sowie gegenüber Dritten für Schäden, die durch die Erdwärmeanlage entstanden sind.
2.2 Der Anlagenerbauer haftet für Folgekosten der Instandhaltung und Erneuerung der Erdwärmeanlage sowie der Kernbohrung.
2.3 Der Anlagenerbauer weist dem Verwalter vor Baubeginn nach, dass
-> 2.3.1 eine verschuldensunabhängige Versicherung für Erdwärmebohrungen mit einer Deckungshöhe von mindestens 1,0 Millionen Euro vorliegt und
-> 2.3.2 das mit der Erdwärmebohrung beauftragte Unternehmen über eine Betriebshaftpflichtversicherung mit einer Deckungshöhe von mindestens 1,0 Millionen Euro verfügt."
####

Meiner Einschätzung nach gibt es im Fall von Schäden fünf Akteure:
I) das Erdwärmeunternehmen, welches die Anlage im Auftrag eines Teileigentümers baut (inkl. Betriebshaftpflicht),
II) der Teileigentümer, der die Erdwärmeanlage erbauen lässt,
III) die verschuldensunabhängige Versicherung für Erdwärmebohrungen,
IV) die WEG insgesamt
V) betroffene Dritte außerhalb der WEG (Nachbarn, Gemeinde).

## Frage 1 ############
Wie wäre unter Berücksichtigung der o.g. Randbedingungen (§2 eines WEG-Beschlusses) die konkrete Haftungsreihenfolge, wenn durch die Erdwärmenutzung ein Schaden
1. am Gemeinschafts- oder Sondereigentum der WEG oder
2. am Eigentum Dritter (z.B. Nachbarn)
entsteht?

Bitte unterscheiden Sie dabei auch zwischen einem unvorhersehbaren Schaden (a) und einem Verschulden des bauenden Erdwärmeunternehmens (b). Demnach benötigen wir die Haftungsreihenfolge insgesamt für vier Fallkonstellationen.

Also als Antwort beispielsweise:

Fall 1a: Schaden an Gemeinschafts- oder Sondereigentum (1) durch ein nicht vorhersagbares Ereignis (a):
-> Haftungsreihenfolge:
1. Haftung des Teileigentümers gegenüber der WEG
2. Haftung des Erdwärmeunternehmens (inkl. Betriebshaftpflicht) gegenüber dem Teileigentümer (wegen Bergbaurecht und Bohrtiefe über 100 Meter)
3. Haftung der verschuldensunabhängigen Versicherung gegenüber dem Teileigentümer

Fall 1b: Schaden an Gemeinschafts- oder Sondereigentum (1) durch eine mangelhafte Bauausführung (b):
1. Haftung des Teileigentümers gegenüber der WEG
2. Haftung des Erdwärmeunternehmens (inkl. Betriebshaftpflicht) gegenüber dem Teileigentümer
3. Haftung der verschuldensunabhängigen Versicherung gegenüber dem Teileigentümer

Fall 2a: Schaden am Eigentum Dritter (2) durch ein nicht vorhersagbares Ereignis (a):
1. Haftung der WEG gegenüber den Dritten
2. Haftung des Teileigentümers gegenüber der WEG
3. Haftung des Erdwärmeunternehmens (inkl. Betriebshaftpflicht) gegenüber dem Teileigentümer (wegen Bergbaurecht und Bohrtiefe über 100 Meter)
4. Haftung der verschuldensunabhängigen Versicherung gegenüber dem Teileigentümer

Fall 2b: Schaden am Eigentum Dritter (2) durch eine mangelhafte Bauausführung (b):
1. Haftung der WEG gegenüber den Dritten
2. Haftung des Teileigentümers gegenüber der WEG
3. Haftung des Erdwärmeunternehmens (inkl. Betriebshaftpflicht) gegenüber dem Teileigentümer
4. Haftung der verschuldensunabhängigen Versicherung gegenüber dem Teileigentümer

## Frage 2 ##########
Könnte man die WEG insgesamt von der Haftung aufgrund von Schäden einer Erdwärmenutzung befreien (Haftung nur für erbauenden Teileigentümer, Erdwärmeunternehmen, Versicherung)? Also so, dass die übrigen Teileigentümer keine haftungsrechtlichen Konsequenzen befürchten müssen, wenn sie zustimmen, dass Teileigentümer individuelle Erdwärmeanlage auf dem gemeinsamen Grundstück errichten dürfen. Wie? (z.B. durch schriftlichen Vertrag zwischen WEG und Teileigentümer? Oder durch Beschluss auf WEG-Versammlung? Welche Formulierung empfehlen Sie?)
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Frage 1: Haftungsreihenfolge

Fall 1a: Schaden an Gemeinschafts- oder Sondereigentum (1) durch ein nicht vorhersagbares Ereignis (a):

Hier haftet gegenüber Dritten grundsätzlich der Betreiber der Anlage, also der Anlagenerbauer, da auf dessen Anlage das schädigende Ereignis zurück zu führen ist.

Sollte das schädigende Ereignis auf die Anlage selber zurück zu führen sein, so kann der Anlagenerbauer das Erdwärmeunternehmen in die Haftung nehmen. Da hier aber von einen nicht vorhersehbaren Ereignis ausgegangen werden soll, erscheint eine Haftung des Erdwärmeunternehmens unwahrscheinlich.

In beiden Fällen ist dem Beschluss der WEG nach eine Versicherung zu unterhalten, diese würde, sofern kein Ereignis vorliegt, dass gegen den Versicherungsvertrag verstößt, einspringen und den Schaden regulieren.

Fall 1b: Schaden an Gemeinschafts- oder Sondereigentum (1) durch eine mangelhafte Bauausführung (b):

Auch hier ist grundsätzlich erst einmal der Anlagenerbauer und dessen Versicherung in der Haftung. Diese Haftung wäre aber, da von einer mangelhaften Bausausführung auszugehen ist, mit sehr großer Wahrscheinlichkeit auf das Erdwärmeunternehmen abzuwälzen.

Hier stellen sich dann später eine Reihe von Beweisfragen, da dem Erdwärmeunternehmen nachzuweisen wäre, dass eine mangelhafte Bauausführung vorliegt.

Fall 2a: Schaden am Eigentum Dritter (2) durch ein nicht vorhersagbares Ereignis (a):

Hier gilt grundsätzlich das unter 1a Gesagte. Aus § 906 BGB ergibt sich eine Haftung des Grundstückseigentümers, also der teilrechtsfähigen WEG gegenüber Dritten. Hier wäre also eine Haftung der WEG denkbar und gesetzlich zu begründen.

Aber auch hier stellt sich die Frage der Kausalität, also auf welchen Umstand das schädigende Ereignis zurück zu führen ist. Die WEG wäre hier also als erster Haftungsadressat denkbar und dürfte aller Voraussicht nach auch in Anspruch genommen werden, die WEG könnte aber Ausgleich beim Anlagenerbauer suchen.

Fall 2b: Schaden am Eigentum Dritter (2) durch eine mangelhafte Bauausführung (b):

Auch hier gilt das unter 1b Gesagte. Sie müssen stets auf die Kausalität abstellen. Hier wäre ein Regress der WEG beim Erdwärmeunternehmen vorzunehmen, unter Beachtung der der bereits beschriebenen Beweisproblematik.

Frage 2: Haftungsausschluss WEG

Eine Haftung ist gegenüber Dritten nicht wirksam auszuschließen. Diese ist gesetzlich normiert und wird weiter durchsetzbar bleiben.

Hier wäre nur ein Haftungsausschluss im Innenverhältnis denkbar, in der Weise als das der einzelne Anlagenerbauer die WEG von jeder Inanspruchnahme von Dritten freihalten wird.

Dies sollte durch individuelle schriftliche Vereinbarung zwischen der WEG und dem Anlagenerbauer vereinbart werden. Die Modalitäten können vorbereitend aber auch in einem Beschluss der WEG festgelegt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen
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