Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
497.787
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Haftungsausschluß für Bauträger bei Eigenleistung

| 06.12.2009 01:52 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo, liebe Anwältin oder lieber Anwalt,

Wir haben von 1 1/2 Jahren einen Kaufvertrag für eine neu zu erstellende Immobilie in einer Wohnanlage mit 14 Einheiten mit einem Bauträger unterzeichnet. Zur Immobilie gehört eine Dachterasse, die auf einem entsprechend gestalteten Flachdach einer anderen, aber zum gleichen Bauvorhaben gehörenden Wohneinheit gelegen ist. Im letzten halben Jahr hat sich abgezeichnet, daß wir den Belag der Dachterasse selbst ausführen möchten, was wir zu diesem Zeitpunkt dem Bauträger angezeigt haben. Seitdem zieht sich die Diskussion, ob und unter welchen Bedingungen wir das machen dürfen. Auslöser ist, daß wir von der Art des Terassenbelags wie vom Bauträger vorgesehen (Steinplatten auf Splittbett) abweichen und eine Holzterasse mit Lattenunterkonstruktion aufbringen möchten.

Der Kaufvertrag enthält die Klausel zu Eigenleistungen wie folgt:
****Beginn Zitat:
*§ 5*

_*Sonderwünsche, Eigenleistungen*_


Vom Käufer gewünschte Abweichungen von den genehmigten Plänen, der Baubeschreibung oder in diesem Vertrag ausdrücklich vereinbarten Leistungen sind Sonderwünsche. Sonderwünsche sind grundsätzlich möglich, bedürfen jedoch einer Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer. Der Verkäufer kann seine Zustimmung nach seinem billigen Ermessen verweigern, insbesondere wenn durch die Ausführung von Sonderwünschen der weitere Bauablauf technisch oder zeitlich erschwert würde oder wenn dies zu technischen Risiken für den Vertragsgegenstand, das Sondereigentum anderer Käufer oder das Gemeinschaftseigentum führen würde.


Bauleistungen, insbesondere im Bereich der Ausbaugewerke, Malerarbeiten und Bodenbeläge, können aufgrund einer rechtzeitig vorher zu treffenden Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aus dem vereinbarten Leistungsumfang herausgenommen und als Eigenleistung ausgeführt werden. In der Vereinbarung sind mindestens Art und Umfang der Eigenleistungen des Käufers und die daraus resultierenden Änderungen des § 3 dieses Kaufvertrages (Kaufpreis) zu vereinbaren.


Eine Erhöhung oder Minderung der Vertragssumme führt zu einer Neuberechnung des gesamten Ratenplanes. Nachzahlungen auf bereits fällige Raten sind mit der Kaufpreisrate fällig, welche als nächste fällig wird. Erstattungen auf bereits geleistete Kaufpreisraten werden auf die nächste fällige Rate angerechnet.
****Ende Zitat.

Darüberhinaus gibt es die Formulierung im Absatz über Haftung für Sachmängel:

***Beginn Zitat:

Für Werkleistungen, die als Sonderwünsche ausgeführt werden, welche der Käufer unmittelbar mit Unternehmern oder Handwerkern vereinbart hat, und für Eigenleistungen des Käufers übernimmt der Verkäufer keine Haftung; dies gilt auch für Mängel, welche durch die Ausführung solcher Sonderwünsche oder durch Eigenleistungen verursacht sind.


Von Nacherfüllungsansprüchen, Minderungsansprüchen und Schadenersatzansprüchen anderer Käufer, die aus Eigenleistungen des Käufers resultieren, stellt dieser den Verkäufer frei. Der Käufer hat dem Verkäufer auch die Kosten zu ersetzen, die dieser infolge eines Rücktritts anderer Käufer wegen aus Eigenleistungen des Käufers resultierenden Mängeln hat.


***Ende Zitat.

Über unsere Rechte an der Dachterasse informiert folgender Paragraph:

***Anfang Zitat
Zu dem Wohnungseigentum gehört gem. Ziffer GG der Gemeinschaftsordnung das dauernde, ausschließliche und unentgeltliche Sondernutzungsrecht an
der Fläche zur Nutzung als Dachterrasse - im Aufteilungsplan rot umrandet und mit Nr. t bezeichnet -,
den Flächen zur Nutzung als Dachgarten - im Aufteilungsplan grün schraffiert und mit Nr. t bezeichnet,
den Flächen als erhöhtes und nicht dauerhaft begehbaren Pflanzbeet - im Aufteilungsplan grün umrandet und mit Nr. t bezeichnet -.

***Ende Zitat.

Der Bauträger hat Bedenken, daß durch die Ausführung der Terasse nach unserer Konstruktion, die ihm vorliegt, Undichtigkeiten an der Abdichtungsschicht der Dachterasse entstehen könnten. Die Dachterasse hat, nachdem sie oberste Geschossdecke der darunterliegenden Wohneinheit ist, eine EPS (Styropor) Wärmedämmung und darüber Bitumenbahnen, die als Abdichtung gegen Regenwasser dienen.

Wir haben vor einigen Monaten, als wir die Bedenken des Bauträgers genannt bekamen, eine detaillierte Konstruktion mit statischem Nachweis dem Bauträger vorgelegt, in der ersichtlich war, daß kein Element des Unterbaus und der Abdichtung in gefährdender oder schädigender Weise belastet wird, wobei auch Langzeiteffekte über mehrere Jahrzehnte berücksichtigt sind.

Der Bauträger forderte die Unterzeichnung einer Enthaftungserklärung, die ihn von JEGLICHER Haftung für die Funktion der Abdichtungsschicht, deren Beschädigung er befürchtet, freistellt, gleich aus welchem Grund. Diese Haftungsfreistellung würde bewirken, daß ein später zutagetretender Mangel in der ursprünglichen Ausführung, der nachweislich nicht auf die Ausführung unseres Terassenbelags, sondern auf mangelhafte Ausführung der Abdichtung selbst zurückzuführen ist, auch von uns zu tragen ist.

Wir haben daraufhin den Technischen Service des Herstellers der Dichtbahnen, der das Bauvorhaben selbst betreut hat, mit der Frage und der Konstruktion konfrontiert und gebeten, eine Einschätzung abzugeben, um selbst ein Gefühl zu bekommen, ob der Bauträger zu recht Bedenken hat. Die Rückmeldung lautete im Fazit:

*** Zitat Anfang

Gerne bestätige ich Ihnen das wir keinerlei bedenken gegen den vorgenannten Dachaufbau, im Bezug auf die dauerhafte Funktion der Dachabdichtung, haben.

***Zitat Ende

Wir haben daraufhin die gesamte Einschätzung dem Bauträger weiterübermittelt, mit der Forderung, eine faire Haftungsfreistellung zu formulieren, gemäß dem Motto "Der Bauträger haftet für die korrekte Ausführung der Abdichtung, wir haften für Schäden, die daran aus unserer Eigenleistung entstehen".

Der Bauträger verlangt nun, zwei Wochen vor geplanter Abnahme des Hauses, die Unterzeichnung einer Enthaftungserklärung mit folgendem Wortlaut:

*** Zitat Anfang
Wir, Herr X und Frau Y, haben die oben aufgeführten Hinweise und Bedenken der
Firma Z GmbH zur Kenntnis genommen.
Wir erklären ausdrücklich, die Firma Z GmbH hinsichtlich der von uns gewünschten Änderung des Belages der Dachterrasse am Bauvorhaben XY von jeglicher Haftung, auch Dritten gegenüber, freizustellen.
Wir sind uns der Tatsache bewusst, dass Gewährleistungsansprüche gegenüber der Firma Z GmbH im Bereich der Beschichtung
Dachterrasse nicht bestehen.

Wir verpflichten uns, vor Beginn der Durchführung der Arbeiten von einem
Bauingenieur oder Bausachverständigen Planungen des Vorhabens abnehmen
zu lassen und diese der Firma Z GmbH
vorzulegen. Die Arbeiten werden durch einen Bauingenieur oder Bausachverständigen
überwacht und abgenommen.
*** Zitat Ende.

Der Wortlaut dieser Erklärung wurde mit folgendem Anschreiben uns am 4.12.09 zugesandt:

***Zitat Anfang
(...) Eine andere Form bzw. Art der Enthaftungserklärung kann und wird
die Firma Z GmbH nicht akzeptieren.

Ich möchte Sie daher bitten, den Nachtrag sowie Enthaftungserklärung
spätestens bis Mi. 09.12.09 zu unterschreiben und uns zurück zu senden.

Andernfalls sind wir im Hinblick auf den Fertigstellungstermin gezwungen
die Standardausführung nach Baubeschreibung umzusetzen (...)
*** Zitat Ende

Nun zu unseren Fragen (in Reihenfolge absteigender Wichtigkeit):
- Haben wir ein Recht auf die Trennung der Haftung zwischen Bauträger und uns, wonach der Bauträger für die mängelfreie Ausführung der Abdichtung vor unserer Eigenleistung und wir für Mängel verursacht durch unsere Eigenleistung haften, zumal die Eigenleistung vom Fachmann des Herstellers der Abdichtungsbahnen als unbedenklich eingestuft wird?
- Der Bauträger kann laut Vertrag die Zustimmung zur Eigenleistung nach seinem billigen Ermessen verweigern. Wenn die Aussage eines Fachmannes vorliegt, daß die Eigenleistung unbedenklich ist, kann er die Zustimmung immer noch verweigern?
- Erfüllt das Vorgehen des Bauträgers den Tatbestand der Erpressung oder Nötigung (Unterschreiben Sie binnen 4 Tagen oder wir machen die Standardausführung)? Wohlgemerkt, die Diskussion dauert mehrere Monate an, und an uns lag das in keinem Fall... Geplante Abnahme ist am 18.12.09, und der Bauträger gerät ab 31.12.09 nach Vertrag in Verzug.
- Wenn wir vorerst die Standardausführung machen lassen und dann in z.B. 1/2 Jahr nach Abnahme und Übergabe die Materialien austauschen und unsere eigene Konstruktion machen, hat der Bauträger noch eine Handhabe? Geht das mit dem Sondernutzungsrecht für die Dachterasse?
- Wenn wir, um die Abnahme nicht zu gefährden, den Terassenbelag per Standard ausführen lassen, können wir nach Abnahme Nötigung o.Ä. geltend machen und die Sache über eine Klage anfechten, um doch noch eine beiderseitige Haftungserklärung und die Zustimmung zu dem Terassenbelag in Eigenleistung zu erreichen?
- Wenn wir, ebenfalls um die Abnahme nicht zu gefährden, die Erklärung unterschreiben, können wir ebenfalls hinterher z.B. wegen Nötigung die Erklärung anfechten und eine "gerechte" Haftungsverteilung einklagen?
- Können Sie eine andere Formulierung der Enthaftungserklärung vorschlagen, die beiden Seiten genügt?

Einstweilen vielen Dank, ich hoffe, ich habe den komplexen Sachverhalt verständlich rübergebracht.

Mit bestem Gruß,

Herr X und Frau Y

Notfall?

Jetzt vertrauliche kostenlose Ersteinschätzung von einem erfahrenen Anwalt erhalten!

Feedback noch heute.

Kostenlose Einschätzung starten

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Meiner Meinung nach ist eine anderweitige Formulierung des Haftungsausschlusses bereits dem Grunde nach nicht erforderlich.

Der Haftungsausschluss bezieht sich dem Wortlaut nach schon nicht auf die Abdichtung des Daches im Bezug auf die darunter liegende Wohneinheit, sondern nur auf die Freistellung der Haftung für Schäden, die durch die Änderung des Belages der Dachterrasse von Steinplatten auf Holzkonstruktion führen.

Eine solcher Haftungsausschluss wird auch nach Ihren Darlegungen von Ihnen anerkannt.

Dies führt dazu, dass Sie für Schäden haften, die auf die Ursächlichkeit Ihrer Änderung beruhen, nicht auf mehr.

Zudem wird ein Gewährleistungsausschluss aufgeführt, der den Bauträger von der Gewährleistungspflicht freistellt, Mängel an der Beschichtung der Dachterrasse zu beseitigen.
Die Beschichtung der Dachterrasse kann sich jedoch nur auf den Belag der Dachterrasse beziehen.

Ein solcher Haftungsausschluss ist bereits auf Grund des Sonderwunsches im Kaufvertrag enthalten.

Daher bestehen meines Erachtens keine Bedenken gegen diese Haftungsfreistellung. Vielleicht sollte das Wort „Beschichtung“ in das Wort „Belag“ ersetzt werden.

Ich empfehle Ihnen jedoch, auf Grund der Kürze der hier zur Verfügung stehenden Zeit zur Beantwortung Ihrer Fragen von 2 Stunden, sich diesbezüglich vor Ort eingehend mit einem Anwalt Ihrer Wahl in Verbindung zu setzen und ein ausführliches Beratungsgespräch zu führen, da hier nur die grundsätzliche Rechtslage dargestellt werden kann. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung dieser Angelegenheit für Sie.

Demzufolge sei auf Ffolgendes hingewiesen:
Die Feuchtigkeitsisolierung unter dem Terrassenbelag gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH, NJW 1985, 1551; 1991, 2480; BayObLG, NJW-RR 1994, 598; OLG Hamm, DWE 1995, 127). Demgemäß ist für die Instandsetzung der Terrassenisolierung die gesamte Eigentümergemeinschaft bzw. vor Übereignung der Bauträger verantwortlich.

Wie Sie selbst darlegen, können nach billigem Ermessen Sonderwünsche abgelehnt werden. Dabei steht es im Einklang mit dem Ermessen des Bauträgers, einer Änderung nur dann zuzustimmen, wenn eine entsprechende Haftungsfreistellung durch Sie erklärt wird. Die Erklärung, auch eines Fachmannes bindet den Bauträger grundsätzlich nicht. Dies gilt umso mehr, wenn die „Firma des Fachmanns“, dem Bauträger nicht näher bekannt ist und der Bauträger deren Zuverlässigkeit und Seriosität nicht beurteilen kann.

Der Vorwurf des strafrechtlichen Tatbestandes der Erpressung oder Nötigung ist nicht erfüllt.
Dies setzt unter anderem Voraus, dass Ihnen mit einem empfindlichen Übel gedroht wird, was sich zudem als besonders verwerflich darstellen muss und aus diesem Grund jedenfalls zu missbilligen wäre.

Das kann jedoch in der Aufforderung zur Unterzeichnung einer Haftungsfreistellung oder ggf. Bauausführung zu den bisherigen Plänen unter kurzer Fristsetzung nicht gesehen werden, zumal über dieses Problem bereits längerer Zeit Verhandlungen geführt worden sind.

Eine Anfechtung der Abnahme wegen Nötigung o.ä. dürfte deshalb keinen Erfolg versprechen. Ebenso wenig eine Anfechtung der Haftungsfreistellung.

Alle Bestandteile einer Dachterrasse sind gemeinschaftseigentumsfähig, einige bestimmte Bestandteile sind auch sondereigentumsfähig.

Die Bestandteile, die sondereigentumsfähig sind, sind nur dann Bestandteil des Sondereigentums, wenn dies in der Teilungserklärung oder im Aufteilungsplan ausdrücklich bestimmt ist.

Die Sondereigentumsfähigkeit versteht sich immer nur dahin, dass die Sondereigentumsbereiche der Dachterrasse Bestandteil des Sondereigentums an einer Wohnung sind.

Niemals kann eine Dachterrasse isoliertes Sondereigentum sein.

Dies vorausgeschickt, sind zwingend Gemeinschaftseigentum: Dachterrassengitter, Dachterrassengeländer, -brüstungen, Bodenplatte, -türen, Isolierschicht.

Sondereigentumsfähig ist der so genannte Dachterrassenraum als solcher, ein etwaiger Plattenbelag, Innenputz und -anstrich einer Brüstung, Innenanstrich einer Dachterrassentür, Pflanztröge.

Das die Dachterrasse grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum steht, zeigt, dass Ihnen darin lediglich ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.

Für die Beantwortung der Frage, ob Sie nach Abnahme der Standardausführung in einen halben Jahr den Belag austauschen können, kommt es maßgeblich auf die Frage an, ob an dem Belag Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum besteht.

Grundsätzlich ist der Dachterrassenbelag sondereigentumsfähig, so dass ein Austausch danach möglich wäre, ohne dass es einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder des Bauträgers bedarf, sofern dabei nicht in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird.

Wegen der Änderung des optischen Gesamteindrucks der durch Sondernutzungsrecht bezeichneten Flächen kann jedoch auch eine nachteilige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliegen, die dann wiederum einer Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümern bzw. Bauträgers bedarf.

Diesbezüglich kann derzeit keine abschließenden Beantwortung erfolgen, da dies eine Tatsachenfrage darstellt.

Auf Grund der Komplexität Ihres Falles empfehle ich Ihnen in jedem Fall, sich eindringlich mit einem Anwalt vor Ort in Verbindung zu setzen, da hier lediglich ein erster Überblick verschafft werden kann.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.

Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen, sofern Sie der Nutzung dieser Möglichkeiten aufgeschlossen gegenüberstehen.

Eine weiterführende Vertretung zieht allerdings weitere Kosten nach sich. Im Fall einer Beauftragung würde ich den hier gezahlten Einsatz auf meine nachfolgenden Gebühren vollständig anrechnen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2009 | 21:59

Sehr geehrter Herr Liebmann,

vielen Dank für Ihre prompte und umfangreiche Antwort. Sie gibt mir schon eine gute Orientierung in dieser Sache. In einem Punkt bin ich mir jedoch nicht klar, ob wir uns richtig verstanden haben. Sie schreiben in Ihrer Antwort:

***Zitat Anfang
Die Beschichtung der Dachterrasse kann sich jedoch nur auf den Belag der Dachterrasse beziehen.

Ein solcher Haftungsausschluss ist bereits auf Grund des Sonderwunsches im Kaufvertrag enthalten.

Daher bestehen meines Erachtens keine Bedenken gegen diese Haftungsfreistellung. Vielleicht sollte das Wort „Beschichtung“ in das Wort „Belag“ ersetzt werden.
***Zitat Ende

Ich war mir bislang sicher, daß der Bauträger mit Beschichtung die Dichtbahnen meint, also den Begriff im Sinne von "Abdichtung" verwendet. Woraus lesen Sie, daß mit Beschichtung nur der von uns erstellte Belag gemeint sein kann?

Nochmals besten Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2009 | 22:15

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Meine Wertung ergibt sich durch Auslegung der Gesamtumstände der Formulierung.

So ist darin die Rede davon, dass Ihnen keine Gewährleistungsansprüche an der Beschichtung zustehen.

Für Sie kommen meines Erachtens Gewährleistungsansprüche an der Dichtbahn tatsächlich nicht in Betracht, da nicht zu erkennen ist, worin ein Magel dieser sich bei Ihnen auswirken sollte.

Zudem zählen die Feuchtigkeitsisolierung unter dem Terrassenbelag zwingend zum Gemeinschaftseigentum (BGH, NJW 1985, 1551; 1991, 2480; BayObLG, NJW-RR 1994, 598; OLG Hamm, DWE 1995, 127), so dass Gewährleistungsansprüche durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Ein Ausschluss eines einzelnen Wohnungseigentümers hindert die Geltendmachung durch die Eigentümergemeinschaft nicht.

Um Missverständnisse auszuschließen und eine anderweitige Auslegung weitestgehen zu vermeiden, sollte jedoch besser nochmals Rücksprache mit dem Bauträger gehalten werden.

Ein Gewährleistungsausschluss für Gemeinschaftseigentum macht jedoch keinen Sinn.

Im Übrigen stehen nämlich auch etwaige Umrandungen und Begrenzungen der Dachterrasse im Gemeinschaftseigentum.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten zu haben und Ihnen insoweit Klarheit über meine Überlegungen gegeben zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie sind als Bauherr oder Immobilienverkäufer den ganzen Tag mit den Umbau- und Umzugsplänen beschäftigt?

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 08.12.2009 | 21:24

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Überraschend war die schnelle Reaktion: Frage gestellt um 2 Uhr morgens, Antwort um halb vier Uhr morgens..."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 08.12.2009 4,8/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 63724 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,2/5,0
Danke, alle Fragen wurden ausreichend beantwortet und ebenfalls eine Empfehlung, wie weiter vorgegangen werden sollte. Danke dafür !. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen dank fuer die ausfuehrliche und gute beantwortung. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Für die Formulierung eines RA sehr konkret und verbindlich. Richtig bereichert haben die kleinen Beispiele unter den allgemeingültigen Regelungen im betroffenen Rechtsgebiet. Denn allgemeingültige Regelungen findet man auch im ... ...
FRAGESTELLER