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Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter

12.03.2010 13:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ein Bekannter meiner Mieterin (der zeitweise bei ihr wohnt, nach Aussage meiner Mieterin besteht keine Untervermietung) soll mit seinem Fahrrad beim Durchqueren das Treppenhauses den Boden und eine Wand verschmutzt haben.
Ich bin zu diesem Vorfall von einer anderen Wohnungseigentümerin benachrichtigt worden und habe daraufhin meine Mieterin und Ihren Bekannten aufgefordert, die Verschmutzung zu beseitigen und das Fahhrad zukünftig über einen über die Strasse erreichbaren Nebeneingang in den Fahrradschuppen zu transportieren. Ich habe von dem Bekannten eine Entschuldigung mit dem Hinweis erhalten, dass er diesen Zugang noch nicht kannte und dass die Verschmutzung der Wand nicht durch ihn verursacht sei. Die Reinigung des Bodens wurde von ihm durchgeführt.
Nun steht die Eigentümerversammlung an und bzgl. diesen Vorfalls gibt es einen Tagesordnungspunkt.

Zitat aus der Einladung:

"Haftung des Wohnungseigentümers für seinen Mieter"
Vom Mieter ausgehende Störungen können direkt gegenüber dem Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgestz gehalten, sein Eigentum nur in solcher Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungseigentümern kein über das Maß eines ordnungsgemäßen Zusammenlebens hinausgehender Nachteil erwächst. Ist er dabei nicht unmittelbarer Nutzer, so hat er darauf hinzuwirken, dass auch der Mieter den störenden Gebrauch unterlässt. Verletzt ein Wohnungseigentümer diese Pflichten, ist er den anderen Wohnungseigentümern zum Ersatz des dadurch entstehenden Schadens verpflichtet. Der Wohnungseigentümer haftet daher stets und in jedem Fall für ein schuldhaftes Verhalten seines Mieters.
Beschlussvorschlag: der Mieter von Eigentümer XYZ verschmutzte das Treppenhaus mit seinem Fahrrad, so dass eine Wand neu gestrichen werden muss. Die Wohnungseigentümer bestehen gegenüber Eigentümer XYZ auf Behebung des Schadens und Übernahme der Kosten für das Streichen der Wand im Treppenhaus."

Meine Fragen diesebzüglich:

- wo steht dieser Passus im Wohnungseigentumsgesetz
- handelt es sich hier um eine Nutzung mit einem über das Maß eines ordungsgemäßen Zusammenlebnes hinausgehenden Nachteil (Abstellen von Fahrrädern bzw. Bewegen von Fahrrädern im Hausflur ist bis jetzt in der Hausordnung nicht verboten)
- ist dies ein störender Gebrauch
- habe ich hier meine Pflichten verletzt
- liegt hier ein schuldhaftes Verhalten meinerseits bzw. meiner Miterin bzw. ihres Bekannten vor
- kann ich hier haftbar gemacht werden, da die Verschmutzung definitiv nicht durch meine Mieterin verursacht wurde sondern angeblich von ihrem Bekannten

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Der Passus, der hier verwendet wurde, findet sich in § 14 Nr. 2 WEG . Danach haben Sie als Wohnungseigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern der Eigentümergemeinschaft dafür Sorge zu tragen, dass ein Mieter von dem vermieteten Sondereigentum und den mitbenutzten Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch macht, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß ein Nachteil erwächst. Das Verhalten Ihres Mieters wird Ihnen daher wohl zugerechnet werden. Der Mieter ist hier als Erfüllungsgehilfe von Ihnen als vermietenden Eigentümer bei der Erfüllung der Verpflichtungen als Miteigentümer gegenüber den übrigen Eigentümern nach §§ 13 , 14 , 15 WEG anzusehen. Der vermietende Eigentümer haftet insoweit seinen Miteigentümern für schuldhafte Verletzungen dieser Verpflichtungen durch den Mieter wie für eigenes Verschulden.
Dem Mieter wiederum könnte das Verhalten des Bekannten, der des öfteren zu Besuch ist, zugerechnet werden.

Grundsätzlich müssen Sie daher die Schäden beseitigen bzw. haben die Kosten diesbezüglich zu tragen, die Ihnen über Ihren Mieter zugerechnet werden können.
Hierbei ist zunächst zu sagen, dass Gegenstände wie Fahrräder auch ohne Verbot in der Hausordnung nicht im Flur stehen gelassen werden dürfen, wenn hierdurch andere Mieter oder Eigentümer behindert werden oder ein anderen Platz hierfür vorhanden ist. Hierauf hätten Sie die Mieterin und diese dann ihren Bekannten aufmerksam machen müssen.
Durch die hier vorliegende Nutzung des Flurs durch den Bekannten Ihrer Mieterin, ohne dass hierfür eine Notwendigkeit bestand, ist durch die Verschmutzung aufgrund des Fahrrads wohl auch ein Schaden entstanden.

Eine finanzielle auszugleichende Störung ist allein durch das Abstellen des Fahrrads im Hausflur darüber hinaus aber nicht gegeben. Wäre hier kein Schaden an der Wand entstanden, so hätten die übrigen Eigentümer zunächst nur einen Anspruch auf Unterlassung dieses Gebrauchs gehabt.

Ein weiteres Problem für die Eigentümergemeinschaft stellt sich aber dadurch, dass diese grundsätzlich nachweisen müsste, dass der Schaden an der Hauswand von dem Bekannten Ihrer Mieterin verursacht wurde.
Des Weiteren könnte das gesamte Streichen der Hauswand und die Auferlegung sämtlicher Kosten nicht im Verhältnis zum vorhandenen Schaden an der Hauswand stehen. Hierfür müssten jedoch die örtlichen Gegebenheiten genau bekannt sein.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.


Mit freundlichen Grüßen

Jochen Bauer
(Rechtsanwalt)

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