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Haftung des WV für Instandsetzung GE


26.11.2007 22:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jeremias Mameghani



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Im Oktober 1996 kaufte ich eine Eigentumswohnung von einem Bauträger.
Während der fünfjährigen Gewährleistungszeit wurde der Mangel einer undichten Abdichtung einer oberhalb meines Wohnzimmers liegenden Dachterrasse erkannt und angezeigt. Obwohl schon zum damaligen Zeitpunkt die mangelhafte Baukonstruktion der Abdichtung der Dachterrasse benannt wurde (1. Gutachten), erfolgten fortan mehrfach kostengünstige „Pseudo“-Abdichtungsversuche (2002 + 2004) durch den Bauträger ohne Berücksichtigung der einschlägigen Normen der Bautechnik.
Erst nach erneuter Anzeige des Wassereintrittes über die Wohnzimmerdecke (Sommer 2006) und Bestätigung der fehlerhaften Baukonstruktion mittels 2.Gutachten wurde entsprechend Beschluss der Eigentümerversammlung Ende 2007 eine Grundsanierung der Dachterrasse veranlasst.

Bedingt durch die Insolvenz des Bauträgers 2004 und der damit nicht mehr durchsetzbaren Gewährleistungsansprüche an den Bauträger, werden die damalige Kosteneinsparungen bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (Dachabdichtung) heute zu Lasten der Eigentümergesellschaft getragen (ca. EUR 8000 für 6 Eigentümer).

Die Ursachen dieser Situation liegen hauptsächlich in den Interessenskonflikten der Personalunion des Geschäftsführers des gewährleistungspflichtigen Bauträgers und seiner gleichzeitigen Aufgaben am selben Objekt als Hausverwalter begründet.
2004 übernahm eine infolge der Insolvenz neu gegründete Auffanggesellschaft mit allen „Rechten und Pflichten“ die bisherige Verwaltertätigkeit, de facto mit gleichem Verantwortungsträger (ehem. GF Bauträger).

Mit jedem Wassereintritt über die Wohnzimmerdecke summierten sich zusätzlich meine Aufwendungen für Schadensreparaturen an meinem Sondereigentum, d.h. an Deckenleuchten, Wohnzimmertischen (Deckfurniere) und der Wohnzimmerdecke selbst, in Summe bis dato mit ca. EUR 1000, ungeachtet der Minderung der Wohnqualität infolge der Schadensbilder über die Jahre.

Meine Frage:
Inwieweit haftet der Wohnungsverwalter, die heutige Auffanggsellschaft als "Nachfolger" des ehem. Bauträgers, für die Folgeschäden einer nicht ordnungsgemäßen, verschleppten Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, für die er nach unserer Gemeinschaftsordnung (Anlage 1 der Teilungserklärung) „beauftragt und bevollmächtigt“ ist?
Und sofern berechtigt, wie kann ich meine Forderungen nach Schadensersatz geltend machen?

Vorab vielen Dank für die Beantwortung meiner Frage.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für die eingestellte Frage, welche ich Ihnen gerne wie folgt beantworten möchte:

Grundsätzlich haftet ein Verwalter aus einem Verwaltervertrag gem. Art.25 WEG nach den allgemeinen Grundsätzen. In Ihrem Falle könnte eine sog. vertragliche Nebenpflicht verletzt worden sein, und zwar in diesem Falle für eine ordnungsgemäße Instandsetzung der fehlerhaften Konstruktion zu sorgen. Als Problem könnte sich jedoch herausstellen, dass Sie insoweit für die Pflichtverletzung beweisbelastet sind. Betrachtet man ihn lediglich in seiner Funktion als Verwalter, dürfte dies sehr schwer werden. Allerdings könnte dem Verwalter insoweit zugerechnet werden, dass er eine "Doppelfunktion" inne hatte. Folge könnte eine sog. "Beweiserleichterung" sein. Im Endeffekt handelt es sich dabei jedoch um eine Rechtsfrage, die ggf. ein Gericht zu entscheiden hätte.

Es sollte somit eine Fokussierung auf die Auffanggesellschaft stattfinden. Sofern diese in sämtliche Rechte und Pflichten eingetreten ist, dürfte dies auch für die Gewährleistungsansprüche gelten. Demzufolge trifft diese Gesellschaft auch die Nachbesserungspflicht gem. § 13 VOB/B. Da bislang eine ordnungsgemäße Nacherfüllung ausgeblieben ist, könnten Sie ggf. auf deren Kosten die notwendigen Maßnahmen durchführen lassen. Darüber hinaus können Sie ggf. auch einen sog. "Mangelfolgeschaden" geltend machen.

Wie Sie sehen, handelt es sich um einen sehr komplexen Sachverhalt, so dass eine abschließende Beratung hier nicht möglich ist. Gleichwohl stehe ich gerne für eine Nachfrage zur Verfügung. Im übrigen empfehle ich Ihnen dringendst, sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen, um den Sachverhalt umfassend zu erläutern.

Ich hoffe dennoch, dass ich Ihnen eine erste richtungsweisende Orientierung geben konnte.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

Rechtsanwälte Vogt
Bolkerstr.69
40213 Düsseldorf
Tel. 0211/133981
Fax. 0211/324021

Nachfrage vom Fragesteller 26.11.2007 | 23:55

Der Bezug zu Art.25 WEG und "Nebenpflichten" bleibt mir unverständlich. Art.27, Abs.1, Satz 2 WEG kennzeichnet die versäumten Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Deren Verletzung beweist für mich der mehrfach wiederholte Wassereintritt durch die Wohnzimmerdecke. Die mehrfach initierten "Pseudo"-Arbeiten als "ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung" auszulegen, widerspricht jedem Bausachverstand, welcher ebenso den WV, als ehem. GF eines Bauträgers / Baufirma zu unterstellen ist.
Leider hat die neue Auffangesellschaft nur die "Rechte und Pflichten" der Verwaltertätigkeit übernommen, nicht aber die Verbindlichkeiten des insolventen Bauträgergeschäftes.
Daher nochmals meine Frage:
Haftet ein (sachkompetenter) Wohnungsverwalter für Schäden infolge mehrfach verfehlter Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.11.2007 | 12:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

Art.27 WEG bezeichnet einige der Hauptpflichten des Verwalters. Richtigerweise zitieren Sie die Vorschrift, wonach er die für die Instandsetzung notwendigen Maßnahmen zu ergreifen hat. Dies gilt allerdings nur für das Ergreifen der Maßnahme selber, also für die Bestellung der Handwerker etc. Es könnte jedoch auch eine sog. "Nebenpflicht" bestanden haben, die ordnungsgemäße Durchführung zu überwachen. Hier käme es u.a. auf Fachwissen etc. an, denn i.d.R. verfügt ein Verwalter nicht über derartige Spezialkenntnisse. In Ihrem fall wäre aufgrund der Doppelfunktion des Verwalters jedoch eine genaue Überprüfung notwendig. Generell gilt jedoch, dass es i.d.R. außerhalb der Sphäre des Hausverwalters liegt, die Arbeiten zu überwachen.

Sofern Sie noch einmal die neue Auffanggesellschaft ansprechen, so bitte ich Sie zu beachten, dass es sich hierbei nicht um eine Verbindlichkeit handelt, sondern um einen Anspruch auf Nachbesserung! Hierbei handelt es sich um eine sog. "Pflicht", für die die Gesellschaft einzustehen haben dürfte.

Ich empfehle Ihnen nach alledem noch einmal dringend, sich mit einem Kollegen vor Ort in Verbindung zu setzen. Eine genaue Beantwortung Ihrer Frage ist wirklich nicht möglich! Gleichwohl hoffe ich, dass Sie nun eine Orientierung haben.

Mit freundlichen Grüßen

RA Jeremias Mameghani

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