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Haftung beim privaten Hausverkauf

| 07.01.2015 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


23:01

Zusammenfassung: Die Gewährleistung des Verkäufers für Neubauten und vollständig sanierte Altbauten kann nicht ausgeschlossen werden, wenn die Freizeichnung vom Notar nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.

Ich habe im Jahr 2013 eine alte Scheune erworben und Sie im letzten Jahr zu einem Einfamilienhaus umbauen lassen.
Der Umbau wurde nicht von einem Bauträger ausgeführt, sondern von einem Architekten und einem Statiker geplant und anschließend ein Eigenregie von verschiedenen Handwerksfirmen bewerkstelligt. Ich selbst bin kein Bauunternehmer sondern Privatmann.
Dieses Haus habe ich nun verkauft und, wie üblich, steht folgender Satz zum Gewährleistungsausschluß im notariellen Kaufvertrag:

"Der Käufer hat den Vetragsgegenstand besichtigt, billigt ihn wie gesehen als vertragsgerecht und erwirbt ihn mit dieser Maßgabe wie er steht und liegt."

Außerdem wurden bestehende Gewährleistungs- und Garantierechte gegenüber Handwerkern und Lieferanten mit folgendem Satz an den Käufer abgetreten:

"Soweit dem Verkäufer aus der Errichtung und der Renovierung des Kaufgegenstandes etwa noch Ansprüche gegen Dritte zustehen, tritt er diese hiermit an den Käufer ab, der diese annimmt."

Auf Drängen des Käufers hat der Notar allerdings beim Beurkundungstermin den Vertrag noch um folgenden Zusatz unter dem Gewährleistungsausschluß ergänzt:

"Davon unberührt bleibt die Haftung des Verkäufers für neuerrichtete Gebäudeteile. Hierfür bleibt es bei der gesetzlichen Haftung nach dem BGB".

Auf meine Nachfrage hin, erklärte der Notar daß dies für mich kein Nachteil sei, weil diese Regelung eben sowiso im BGB festgeschrieben wäre und nicht ausgeschlossen werden könnte.

Allerdings bin ich mir der genauen Tragweite dieser Formulierung nicht bewußt.
Durch den Umbau zum Wohngebäude ist es zwangsläufig so daß nahezu ALLE Gebäudeteile (bis auf ein paar Mauern) NEU sind.
Also alle Fenster, Türen, Heizung, Isolierung, Parkett, Dachstuhl, viele Wände usw.
Mit "Neu" meine ich daß sie nicht älter sind als max. 2 Jahre (also 2013).

Bedeutet diese Formulierung nun also daß ich zwar einerseits die Gewährleistung ausgschlossen habe, wie es bei Gebrauchtimmobilien unter Privatleuten üblich ist, aber anderseits wieder in die die volle Haftung für ca. 90% des Gebäudes eingetreten bin?

Falls ja, ist es richtig daß dies gesetzlich so vorgeschrieben ist?
Nach meiner Kenntnis kann die Haftung nur von Bauträgern nicht ausgeschlossen werden, von Privatleuten aber schon. Auch für neuere Gebäude.

Eben so (sorry für den laienhaften Vergleich) wie auch ein gewerblicher Autohändler die Gewährleistung für seine Fahrzeuge beim Verkauf nicht ausschließen kann, ein Privatmann aber schon. Selbst wenn es sich um ein Auto handelt, daß erst ein halbes Jahr alt ist.

Falls ich mit meiner Vermutung recht habe, daß ich aus Unkenntnis (bzw. unrichtiger Aukunft des Notars) eine Verpflichtung eingegangen bin, die weder notwendig noch üblich ist, wie könnte man das wieder "heilen"?

Evtl. durch einen Nachtrag zum bereits unterschrieben Kaufvertrag, wenn der Käufer damit einverstanden ist?

Danke!




07.01.2015 | 21:36

Antwort

von


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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann die Gewährleistung des Verkäufers für Neubauten und vollständig sanierte Altbauten auch in einem notariellen Kaufvertrag nicht ausgeschlossen werden, wenn die Freizeichnung vom Notar nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist (BGH, Urteil vom 08.03.2007 - VII ZR 130/05; BGH, Urteil vom 16.12.2004 - VII ZR 257/03). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um einen gewerblichen oder privaten Verkäufer handelt.

Es kann also auch für Neubauten ein wirksamer Gewährleistungsausschluß vereinbart werden, unter der Vorausetzung, daß der Käufer vom Notar über die Konsequenzen eingehend belehrt wird. Dies könnte auch noch nachträglich geschehen.

In Ihrem Fall wollte der Käufer jedoch offenbar gerade nicht, daß die Gewährleistung für die neuerrichteten Gebäudeteile ausgeschlossen wird, so daß eine entsprechende nachträgliche Vereinbarung wohl leider nicht zustande kommen dürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 07.01.2015 | 22:11

Sehr geehrter Herr RA Vasel,

vielen Dank für die schnelle und verständliche Auskunft.
Das Urteil des BGH ist mir soweit bekannt und dort wurde (wenn ich es richtig verstanden habe) nicht generell der Gewährleistungsausschluß in einem Idividualvertrag moniert, sondern ausdrücklich auf die fehlende Belehrung durch den Notar abgestellt.
Eben so, wie Sie es auch schrieben.

Das bedeutet aber auch (als Teil meiner Frage) daß mir der Notar diesbezüglich eine falsche Auskunft gab, in dem er mitteilte daß ein Ausschluß der Gewährleistung für neu errichtete Gebäudeteile generell nicht möglich sei.
Lt. Ihrer Auskunft ist das aber durchaus (Belehrung vorausgesetzt) möglich und nach meiner Auffassung ist mir dadurch ein erheblicher, vertraglicher Nachteil entstanden.

Deswegen als Nachfrage:
Wäre es möglich, falls ich mich mit dem Käufer nicht gütlich einigen kann, dies als Grundlage für eine Anfechtung des Vertrages zu sehen, da der größtmögliche Haftungsausschluß ja ausdrücklich von mir gewünscht- und Voraussetzung für den Verkauf war?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.01.2015 | 23:01

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

zunächst einmal müßten Sie beweisen können, daß Ihnen der Notar die falsche Auskunft erteilte. Ich gehe davon aus, daß diese mündlich erfolgte und nicht protokolliert wurde. Wenn Sie also keinen Zeugen dafür haben, ist eine Anfechtung des Vertrages schon mangels Beweises der Täuschung bzw. Ihres Irrtums nicht möglich.

Eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB würde darüber hinaus voraussetzen, daß 1. der Notar arglistig gehandelt hat, also wußte oder zumindest bewußt damit rechnete, daß seine Auskunft falsch war, 2. auch der Käufer wußte oder hätte wissen müssen, daß die Auskunft des Notars falsch war. Auch diese Voraussetzungen müßten Sie beweisen. Anfechtungsfrist: 1 Jahr (§ 124 BGB).

Als weitere Anfechtungsmöglichkeit kommt die Anfechtung wegen Irrtums gem. § 119 Abs. 1 BGB in Betracht. Aufgrund der Auskunft des Notars (wenn Sie diese beweisen können) waren Sie irrtümlich der Auffassung, daß die Gewährleistung des Verkäufers für neuerrichtete Gebäudeteile ohnehin nicht ausgeschlossen werden könnte. Bei der Aufnahme der entsprechenden Klausel in den Vertrag fehlte Ihnen also das sog. Erklärungsbewußtsein, d. h. das Bewußtsein, eine rechtsgeschäftliche Erklärung abzugeben. Anfechtungsfrist: unverzüglich (maximal 2 Wochen) (§ 121 BGB).

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 08.01.2015 | 00:05

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